Der Name deutet auf Geschwindigkeit hin. Es verspricht einen schnellen Ausstieg. In Wirklichkeit ist ein Leerverkauf ein Marathon aus Geduld, Papierkram und Warten. Das „kurz“ bezieht sich nicht auf die Zeit. Es bezieht sich auf das Geld. Die Bank erleidet einen Verlust, weil der Verkaufspreis unter Ihrem geschuldeten Betrag liegt.
Dies ist keine Zwangsvollstreckung. Die Ergebnisse sind unterschiedlich. Zwangsvollstreckungen können Ihre Kreditwürdigkeit bis zu einem Jahrzehnt beeinträchtigen. Ein Leerverkauf? Sie könnten sich in nur zwei oder drei Jahren erholen. Diese Unterscheidung ist wichtig. Doch der Weg dorthin ist chaotisch.
Betrachten Sie es als eine Verhandlung. Sie bitten die Bank, Ihnen den Verkauf des Hauses für weniger als die Schulden zu ermöglichen. Sie müssen zustimmen. Sie müssen den Unterschied schlucken.
wie ein Bankleerverkauf eigentlich funktioniert
Stellen Sie sich vor, Sie schulden 200.000 US-Dollar. Ihr Haus ist jetzt 115.000 US-Dollar wert. Du kannst nicht mithalten. Sie möchten verkaufen. Im Idealfall ist die Bank damit einverstanden, dass Sie die 115.000 US-Dollar abbezahlen und weggehen. Sie fressen den Verlust von 85.000 Dollar auf.
Aber Banken teilen Ihnen ihre Nummer nicht im Voraus mit. Sie geben dir kein Ziel. Sie warten darauf, dass Sie einen Käufer finden. Dann sitzen sie auf dem Angebot. Sie debattieren darüber. Sie könnten es ablehnen. Oder es könnte Monate dauern, bis sie antworten. Dieses Schweigen ist die erste große Verzögerung.
Für die Suche nach einem Käufer benötigen Sie keine Genehmigung. Sie können das Haus vermarkten. Ohne den endgültigen Genehmigungsstempel der Bank können Sie jedoch nicht schließen. Und diese Zustimmung ist der Flaschenhals.
was Sie nachweisen müssen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden
Dieser Prozess trifft Hausbesitzer am härtesten. Ihr Haus steht wahrscheinlich schon seit Monaten auf dem Markt. Ihre Ersparnisse gehen zur Neige. Die Zahlungen rutschen ab. Damit die Bank diesem Verlust zustimmt, müssen Sie nachweisen, dass Sie nicht zahlen können. Sie benötigen Dokumente. Sie brauchen Beweise.
Sie benötigen einen Härtefallbrief. Es muss die Veränderungen im Leben detailliert beschreiben. Scheidung. Arbeitsplatzverlust. Medizinische Krise. Erklären Sie, wie diese Ereignisse Ihre Fähigkeit beeinträchtigt haben, die Hypothek zu bezahlen.
Sie benötigen einen Beweis dafür, dass Sie sich unter Wasser befinden. Eine Wertung. Vergleichende Marktanalyse eines Brokers. Zeigen Sie der Bank, dass Ihr Haus weniger wert ist als der Kreditsaldo.
Sie müssen nachweisen, dass Sie sich die Zahlung nicht leisten können. Dies ist normalerweise unkompliziert. Kontoauszüge zeigen die Wahrheit.
Sie benötigen eine Bestätigung, dass eine Kreditänderung nicht funktioniert. Ihr Kreditgeber muss bestätigen, dass Sie keinen Anspruch auf andere Entlastungsoptionen haben.
Das Fehlen eines Dokuments bringt alles zum Stillstand. Ein Tippfehler kann die Uhr zurücksetzen. Die Beauftragung eines Maklers, der sich mit Leerverkäufen auskennt, ist keine Option. Es ist wichtig. Sie wissen, welche Formen wichtig sind. Sie wissen, wie sie den Verzögerungen der Bank entgegenwirken können.
das Pfandrechtproblem
Wenn Sie eine zweite Hypothek haben. Oder eine Home-Equity-Kreditlinie. Sie haben Junior-Kreditgeber. Sie halten Grundpfandrechte. Sie brauchen auch ihre Zustimmung. Der Hauptkreditgeber ist nicht der einzige Chef. Wenn die zweite Hypothekenbank Nein sagt, scheitert der Verkauf. Kontaktieren Sie sie frühzeitig. Warten Sie nicht. Ihr Schweigen kann Ihren Ausstieg verhindern.
Kaufvorbereitung
Der Kauf eines Leerverkaufs unterscheidet sich von einem Standardkauf. Der Verkäufer hat keine Kontrolle. Die Bank ist. Sie bieten gegen die Zeit, nicht nur gegen andere Käufer.
Überprüfen Sie den tatsächlichen Zustand der Immobilie
Gehen Sie nicht davon aus, dass die finanzielle Notlage des Verkäufers bedeutet, dass das Haus baulich instabil ist, aber gehen Sie auch nicht davon aus, dass es in Ordnung ist, nur weil es von der Straße aus in Ordnung aussieht. Bei Leerverkäufen handelt es sich häufig um Immobilien, deren Eigentümer seit Monaten, manchmal sogar Jahren, in Geldnot sind. Eine aufgeschobene Wartung ist nicht nur eine Möglichkeit; es ist die Norm.
Beauftragen Sie einen professionellen Hausinspektor. Geben Sie 300 bis 600 US-Dollar aus. Sie brauchen jemanden, der weiß, wie man Wassereinbrüche, Fundamentrisse und veraltete Elektrosysteme erkennt, bevor Sie einen Vertrag abschließen. Jetzt ist nicht der richtige Zeitpunkt, Abstriche bei der Due Diligence zu machen.
Decken Sie versteckte finanzielle Pfandrechte auf
Die Hypothek des Verkäufers ist nicht die einzige Schuld, die über der Immobilie hängt. Sie müssen wissen, ob mit dem Titel Zweithypotheken, Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) oder Mechanikerpfandrechte verbunden sind. Auch diese Zweitkreditgeber müssen dem Leerverkauf zustimmen.
Aus diesem Grund zieht sich der Prozess in die Länge. Jeder weitere Kreditgeber muss einer Verlustübernahme zustimmen. Wenn es eine HELOC gibt, hält diese Bank ein Stück vom Kuchen. Sie werden sich erst abmelden, wenn sie mit der Auszahlung zufrieden sind. Wenn Sie wissen, wer sonst noch mit von der Partie ist, können Sie Ihre zeitlichen Erwartungen besser einhalten. Wenn diese sekundären Kreditgeber nur langsam reagieren, verschiebt sich auch Ihr Abschlussdatum.
Erledigen Sie den Papierkram proaktiv
Bei einem Leerverkauf lastet der Verwaltungsaufwand stark auf dem Käufer. Sie müssen wahrscheinlich ein oft notariell beglaubigtes Autorisierungsschreiben unterzeichnen, das dem Kreditgeber die Erlaubnis gibt, die Finanzen des Verkäufers mit Ihrem Vertreter oder Anwalt zu besprechen. Möglicherweise müssen Sie auch einen speziellen Leerverkaufsantrag ausfüllen.
Warten Sie nicht darauf, dass der Kreditgeber Ihnen Formulare sendet. Holen Sie sie im Voraus ab. Füllen Sie diese vollständig aus. Halten Sie Ihren Notar bereit. Wenn Sie organisiert sind, signalisieren Sie der Bank, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind und nicht nur ein weiterer Geist im System. Geschwindigkeit zählt hier.
Finanzierung frühzeitig sichern
Ihre Kreditzusage ist der Dreh- und Angelpunkt. Banken hassen Unsicherheit. Sie möchten wissen, dass Sie schließen können. Wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, bevor Sie überhaupt ein Angebot abgeben, sind Sie in einer stärkeren Position.
Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit dem bestehenden Kreditgeber. Da das Leerverkaufspaket die meisten Finanzdaten enthält, die sie zum Absichern des Kredits benötigen, bieten sie möglicherweise einen optimierten Genehmigungsprozess an. Es ist nicht garantiert, aber es ist ein bekannter Weg. Einige Kreditgeber verfügen über spezielle Leerverkaufsabteilungen, die den bürokratischen Aufwand schneller abbauen können als ein neues Institut, das bei Null anfängt.
Navigieren Sie durch die Reifen
Leerverkäufe sind eine Geduldsprobe. Alle Beteiligten – die Bank, der Verkäufer, Sie – verlieren Geld oder sind gestresst. Es ist keine glückliche Transaktion. Aber für den Käufer kann es der einzige Weg in eine gewünschte Nachbarschaft zu einem sinnvollen Preis sein.
Der Frust ist real. Die Verzögerungen sind real. Aber das Endergebnis ist, wenn Sie Ihre Hausaufgaben gemacht haben, ein Haus mit einem Rabatt. Achten Sie nur darauf, dass der Rabatt nicht durch die Reparaturkosten oder die Wartezeit aufgebraucht wird.
Ein Leerverkauf ist eine Verhandlung mit mehreren Parteien, nicht nur ein einfacher Kauf. Ihr Einfluss liegt darin, dass Sie vorbereitet sind, nicht dadurch, dass Sie aggressiv sind.
Halten Sie Ihre Dokumente organisiert. Halten Sie Ihren Kreditgeber auf dem Laufenden. Und halten Sie Ihre Erwartungen an der Realität fest, dass Banken in ihrem eigenen Tempo agieren.
