O nome sugere velocidade. Promete uma saída rápida. Na realidade, uma venda a descoberto é uma maratona de paciência, papelada e espera. O “curto” não se refere ao tempo. Refere-se ao dinheiro. O banco sofre prejuízo porque o preço de venda fica aquém do que você deve.
Isto não é uma execução hipotecária. Os resultados são diferentes. As execuções hipotecárias podem reduzir seu crédito por até uma década. Uma venda a descoberto? Você pode se recuperar em apenas dois ou três anos. Essa distinção é importante. Mas o caminho até lá é confuso.
Pense nisso como uma negociação. Você está pedindo ao banco que deixe você vender a casa por menos do que a dívida. Eles têm que concordar. Eles têm que engolir a diferença.
como uma venda a descoberto bancária realmente funciona
Imagine que você deve $ 200.000. Sua casa agora vale $ 115.000. Você não consegue acompanhar. Você quer vender. O ideal é que o banco concorde em permitir que você pague os US$ 115.000 e vá embora. Eles comem a perda de US$ 85.000.
Mas os bancos não informam antecipadamente o seu número. Eles não lhe dão um alvo. Eles esperam que você encontre um comprador. Então eles aceitam a oferta. Eles debatem isso. Eles podem rejeitá-lo. Ou podem levar meses para responder. Esse silêncio é o primeiro grande atraso.
Você não precisa de permissão para procurar um comprador. Você pode comercializar a casa. Mas você não pode fechar sem o selo final de aprovação do banco. E essa aprovação é o gargalo.
o que você deve provar para evitar a execução hipotecária
Esse processo atinge mais fortemente os proprietários. Sua casa provavelmente está à venda há meses. Suas economias estão secando. Os pagamentos estão escorregando. Para que o banco concorde com essa perda, você precisa provar que não pode pagar. Você precisa de documentos. Você precisa de evidências.
Você precisa de uma carta de dificuldades. Deve detalhar as mudanças na vida. Divórcio. Perda de emprego. Crise médica. Explique como esses eventos prejudicaram sua capacidade de pagar a hipoteca.
Você precisa de provas de que está debaixo d’água. Uma avaliação. Análise comparativa de mercado de um corretor. Mostre ao banco que sua casa vale menos que o saldo do empréstimo.
Você precisa provar que não pode pagar o pagamento. Isso geralmente é simples. Os extratos bancários mostram a verdade.
Você precisa de verificação de que uma modificação do empréstimo não funcionará. Seu credor deve confirmar que você não se qualifica para outras opções de alívio.
A falta de um documento paralisa tudo. Um erro de digitação pode acertar o relógio. Contratar um agente que conheça vendas a descoberto não é opcional. É essencial. Eles sabem quais formas são importantes. Eles sabem como resistir aos atrasos do banco.
o problema da garantia
Se você tiver uma segunda hipoteca. Ou uma linha de crédito de home equity. Você tem credores juniores. Eles detêm garantias. Você também precisa da aprovação deles. O credor principal não é o único patrão. Se a segunda companhia hipotecária disser não, a venda morre. Contate-os com antecedência. Não espere. O silêncio deles pode matar sua saída.
preparando para comprar
Comprar uma venda a descoberto é diferente de uma compra padrão. O vendedor não está no controle. O banco é. Você está licitando contra o tempo, não apenas contra outros compradores.
Verifique o real estado do imóvel
Não presuma que as dificuldades financeiras do vendedor significam que a casa está estruturalmente defeituosa, mas também não presuma que está bem só porque parece boa vista da rua. As vendas a descoberto geralmente envolvem propriedades cujos proprietários estão sem dinheiro há meses, às vezes anos. A manutenção adiada não é apenas uma possibilidade; é a norma.
Contrate um inspetor residencial profissional. Gaste de $ 300 a $ 600. Você precisa de alguém que saiba detectar intrusões de água, rachaduras nas fundações e sistemas elétricos desatualizados antes de fechar um contrato. Este não é o momento de economizar na devida diligência.
Descubra ônus financeiros ocultos
A hipoteca do vendedor não é a única dívida que paira sobre a propriedade. Você precisa saber se há segundas hipotecas, linhas de crédito de home equity (HELOCs) ou ônus mecânicos vinculados ao título. Esses credores secundários também devem aprovar a venda a descoberto.
É por isso que o processo se arrasta. Cada credor adicional deve concordar em assumir uma perda. Se houver um HELOC, esse banco terá uma fatia do bolo. Eles não assinarão até que estejam satisfeitos com o pagamento. Saber quem mais está envolvido ajuda você a gerenciar as expectativas do seu cronograma. Se esses credores secundários demorarem a responder, a data de fechamento também mudará.
Lide com a papelada de forma proativa
A carga administrativa recai pesadamente sobre o comprador numa venda a descoberto. Provavelmente, você precisará assinar uma carta de autorização, geralmente autenticada, dando permissão ao credor para discutir as finanças do vendedor com seu agente ou advogado. Também pode haver um formulário específico de venda a descoberto que você precisa preencher.
Não espere que o credor lhe envie formulários. Obtenha-os antecipadamente. Preencha-os completamente. Tenha seu notário pronto. Ser organizado sinaliza ao banco que você é um comprador sério, e não apenas mais um fantasma no sistema. A velocidade é importante aqui.
Financiamento Seguro Antecipado
A aprovação do seu empréstimo é o eixo. Os bancos odeiam a incerteza. Eles querem saber que você pode fechar. Se você for pré-aprovado antes mesmo de fazer uma oferta, estará em uma posição mais forte.
Considere trabalhar com o credor existente. Como o pacote de vendas a descoberto inclui a maioria dos dados financeiros necessários para subscrever o empréstimo, eles podem oferecer um processo de aprovação simplificado. Não é garantido, mas é um caminho conhecido. Alguns credores têm departamentos dedicados de vendas a descoberto que podem eliminar a burocracia mais rapidamente do que uma nova instituição começando do zero.
Navegue pelos aros
As vendas a descoberto são um teste de paciência. Todos os envolvidos – o banco, o vendedor, você – estão perdendo dinheiro ou estressados. Não é uma transação feliz. Mas para o comprador, pode ser o único caminho para chegar ao bairro desejado a um preço que faça sentido.
A frustração é real. Os atrasos são reais. Mas o resultado final, se você fez sua lição de casa, é uma casa com desconto. Apenas certifique-se de que o desconto não seja engolido pelo custo dos reparos ou pela duração da espera.
Uma venda a descoberto é uma negociação com várias partes, não apenas uma simples compra. Sua vantagem vem de estar preparado, não de ser agressivo.
Mantenha seus documentos organizados. Mantenha seu credor informado. E mantenha as suas expectativas baseadas na realidade de que os bancos avançam ao seu próprio ritmo.
