Было время, когда покупка земли означала вбить кол в землю и срубить ближайшие деревья. Просто. Жестоко. Прямо. Сегодня? Это лабиринт из контрактов, жаргона и ипотечных угроз, призванных удержать вас в статусе арендатора.
Правительство заметило паралич. В 2008 году рынок недвижимости рушился. Строители теряли деньги рекой. Поставщики разорялись. Ответом стал налоговый кредит для впервые приобретающих жилье. Назовем его версией 1.0.
Введенный президентом Джорджем Бушем-младшим в рамках Закона о восстановлении жилья и экономики 2008 года, его цель была простой: заставить людей встать с диванов и переехать в свои дома. Целевое окно было узким. Сделку нужно было закрыть между 8 апреля 2008 года и 1 января 2009 года.
Но вот в чем подвох. Это были не бесплатные деньги. Это был беспроцентный заем.
Если вы брали максимальный кредит в размере 7 500 долларов, вы получали его сразу. Затем вы должны были вернуть его в течение 15 лет. Это 500 долларов в год, начиная с вашей налоговой декларации за 2010 год. Вы заполняли форму IRS 5405 и прилагали ее к форме 1040. Большинство людей воспринимали это как налоговый счет, который нужно было медленно погашать.
Это были не бесплатные деньги. Это был беспроцентный заем.
Затем пришел Обама.
Закон об американском восстановлении и реинвестировании 2009 года изменил все. Кредит был расширен. Правила смягчились. И самое главное изменение? Его не нужно было возвращать. Никогда.
Потенциальная выплата выросла до 8 000 долларов. Внезапно подписание договора выглядело гораздо менее рискованным. Правительство перестало рассматривать стимул как заем и начало рассматривать его как грант.
Но, поскольку это IRS (Налоговое управление США), существовали строгие правила. Вы не могли просто купить лодку и заявить о кредите. Вы должны были соответствовать определенным критериям.
Мы подробно разберем, какими именно были эти правила, в следующем разделе.
Почему для получения налогового вычета для покупателей впервые вам нужен был дом
Крах 2008 года изменил всё. Люди перестали покупать дома, потому что риски казались слишком высокими. Правительство вмешалось, чтобы исправить ситуацию. Вычет для покупателей жилья впервые был разработан, чтобы снизить этот барьер. Он не просто давал вам деньги. Он позволял отремонтировать дом, требующий ремонта, который вы иначе не могли бы себе позволить.
Кристи Кук купила дом в 2009 году. Она не хотела новую постройку. Она хотела старый дом, нуждающийся в ремонте. «Новые дома в районе, где мы хотели жить, были вне нашего ценового диапазона», — сказала она. Вычет оплатил ремонт. Без него она продолжала бы снимать жилье.
Это не была подачка для инвесторов. Правило было строгим. Вы должны были жить там. На постоянной основе. Никаких домов для отдыха. Никаких арендных объектов. Если вы покупали дом и жили в нем, вы могли сдавать комнату в аренду. Это разрешалось. Но превращать весь дом в источник дохода? Не eligible (не имеете права на вычет).
Кто считался покупателем впервые?
Определение «впервые» было довольно широким. Вам не нужно было никогда не владеть недвижимостью ранее. Если вы не владели домом в течение последних трех лет, вы имели право на вычет. Это открыло двери для многих людей, которые продали свое последнее жилье много лет назад.
Сумма варьировалась в зависимости от года. Вы получали 10% от цены покупки. Лимит составлял 7 500 долларов в 2008 году. В 2009 году он увеличился до 8 000 долларов. Если вы покупали дом за 75 000 долларов или больше, вы получали максимальную сумму. Более низкие цены означали меньшую сумму. Но даже несколько тысяч долларов помогают с гипсокартоном, краской и напольными покрытиями.
Затем произошло изменение. Правительство добавило к программе долгосрочных владельцев жилья. Это было предназначено для людей, готовых к переезду в более крупное жилье. Покупка должна была произойти после 6 ноября 2009 года. Максимальный вычет снизился до 6 500 долларов. Вы должны были владеть и жить в своем старом доме в течение пяти лет. Эти пять лет должны были быть непрерывными в течение последних восьми лет. Если вы жили в доме десять лет, но продали его три года назад, вы не подходили под критерии. Вы должны были жить там на момент подачи заявки.
Какие дома и транспортные средства подходили под критерии?
Не каждая структура считалась подходящей. Дом должен быть прикреплен к земле. Ключевым фактором было наличие постоянного фундамента. Односемейные дома. Таунхаусы. Квартиры. Дуплексы. Мобильные дома. Даже туристические трейлеры, если они были прикреплены к земельному участку.
Автодома (RV)? Нет. Они являются личным имуществом. Они не привязаны к земле. Если вы жили в автодоме, вы все равно могли претендовать на статус покупателя впервые. Но вы не могли купить автодом с использованием вычета. Вы должны были купить настоящий дом.
Лимиты по доходу и диапазоны постепенного снижения
Деньги имели значение. Если вы зарабатывали слишком много, вычет исчезал. Правительство использовало диапазон постепенного снижения, чтобы постепенно отменять вычет. Вы не просто упирались в стену. Ваш вычет уменьшался пошагово по мере роста дохода.
Для покупок, совершенных 6 ноября 2009 года или ранее, лимиты были жесткими. Для супружеских пар, подающих совместную декларацию, диапазон составлял от 150 000 до 170 000 долларов. Для одиночных плательщиков — от 75 000 до 95 000 долларов. Если ваш доход был ниже нижней границы, вы получали полную сумму. Выше верхней границы? Ноль. Внутри диапазона? Частичная сумма.
После 6 ноября 2009 года лимиты увеличились. Супружеские пары могли зарабатывать до 245 000 долларов, прежде чем вычет исчезал. Одиночные плательщики — до 145 000 долларов. Эти более высокие лимиты позволили большему количеству семей среднего класса претендовать на вторую волну программы.
Кто был исключен?
Некоторые люди были полностью заблокированы. Нерезиденты-иностранцы не могли претендовать на вычет. Также покупатели, приобретающие недвижимость у близких родственников, были исключены. Родители. Супруги. Бабушки и дедушки. Дети. IRS не хотела, чтобы семьи просто перераспределяли активы, чтобы обмануть систему.
Существовали также строгие правила относительно сохранения дома. Если вы продавали его или переставали использовать его как основное место жительства в течение 36 месяцев, вы должны были вернуть деньги. Это правило применялось к вычету 2009 года. Версия 2008 года была другой. Она рассматривалась как беспроцентный кредит. Вы должны были возвращать его равными ежегодными платежами в течение 15 лет. Если вы переезжали раньше, вы должны были выплатить все оставшиеся платежи сразу.
Но существовал механизм безопасности. Если вы продавали дом с убытком или в ноль, возврат средств мог быть прощен. Вам не нужно было возвращать деньги правительству, если рынок рухнул под вами.
Практические выводы на сегодня
Вычета больше нет. Но логика остается. Покупка старого дома требует денег на ремонт. Знание того, какие конструкции подходят, помогает при осмотре объектов. Мобильный дом на земле может подойти. Припаркованный автодом — нет. Лимиты по доходу со временем меняются, поэтому всегда проверяйте текущие правила относительно любых новых стимулов.
«Мы решили купить старый дом, поэтому налоговый вычет помог нам отремонтировать некоторые вещи, которые требовали внимания, что мы не смогли бы сделать иначе». — Кристи Кук
Программа была нацелена на конкретных покупателей в конкретное время. Это не была универсальная субсидия. Это была точечная стимулирующая мера. Понимание того, как она работала, помогает объяснить, почему в некоторых районах наблюдались всплески ремонтов, тогда как другие оставались статичными.
Если вы сейчас рассматриваете дом, проверьте фундамент. Проверьте право собственности. И проверьте свой доход на соответствие текущим изменениям налогового кодекса. Правила сегодня другие. Но потребность в средствах на ремонт по-прежнему реальна.
Немедленные последствия налогового кредита
Дискуссия о том, был ли налоговый кредит для покупателей жилья, впервые выходящих на рынок, триумфом или провалом, не является бинарной. Всё гораздо сложнее. Правительство США влило в этот пул 16,2 млрд долларов. 2,3 млн человек присоединились к нему. Центр экономических и политических исследований (CEPR) отмечает, что продажи немного выросли. Цены немного стабилизировались. Затем программа прекратила своё действие в апреле 2010 года.
Похмелье оказалось реальным.
Поскольку так много покупателей бросились на рынок, чтобы успеть до дедлайна, они истощили пул заинтересованных лиц на оставшуюся часть 2010 и 2011 годов. Когда кредит исчез, спрос испарился. Цены на жилье упали еще на 8,4 процента во втором квартале 2010 года и к концу 2011 года. Снижение не остановилось на этом. Оно продолжалось вплоть до 2012 года.
Некоторые эксперты утверждают, что кредит искусственно поддерживал цены. Продавцы, которые могли столкнуться с обвалом рынка, смогли выйти из него по завышенным ставкам. Покупатели заплатили больше, чем заплатили бы в противном случае. Выиграли также ипотечные кредиторы. Они избежали головной боли, связанной с обработкой сделок с короткой продажей (short sales). Строители домов также получили выгоду, продавая единицы жилья до того, как пузырь полностью лопнул.
Но для частных лиц математика была более рискованной. Тем, кто был вынужден переехать в течение трех лет, приходилось возвращать деньги. Тем, кто потерял работу, не хватало средств даже для внесения скромных платежей. Сделка пошла насмарку для десятков людей.
Однако другие обрели ясность. Райан О’Нилл купила дом в районе Атланты в 2010 году. Она отмечает, что без кредита она, возможно, ждала бы партнера. «Это позволило мне купить дом самостоятельно, что было очень воодушевляющим», — говорит она. Если рыночные тенденции будут постепенно расти, эти ранние покупатели всё ещё могут получить прибыль.
Альтернативы федеральным кредитам на уровне штатов
Если федеральное окно закрыто, смотрите по локальному адресу. Многие штаты предлагают программы помощи покупателям жилья, впервые выходящим на рынок. Они не являются теми же самыми федеральными налоговыми кредитами, но служат аналогичной цели. Они снижают первоначальные затраты. Они снижают процентные ставки. Они делают владение жильем доступным для тех, кто пропустил федеральную возможность.
Исследование здесь обязательно. Вам нужно знать, что предлагает ваш штат. Некоторые штаты предоставляют помощь с первоначальным взносом. Другие предлагают налоговые льготы или благоприятные условия по кредитам. Выбор широк. Белый забор в пригороде может требовать иных инструментов, чем городская квартира в небоскребе.
Придется попотеть. Вам необходимо разобраться в критериях права на участие. Применяются ограничения по уровню дохода. Существуют ограничения по типу недвижимости. Важное значение имеет местоположение. Вы не можете предполагать, что программа доступна только потому, что она существовала в прошлом году. Политики меняются. Финансирование иссякает.
Начните с веб-сайта агентства по жилищному финансированию вашего штата. Ищите «программы для покупателей жилья, впервые выходящих на рынок» или «помощь с первоначальным взносом». Проверьте структуру: грант или кредит. Гранты не нужно возвращать. Кредиты часто имеют отсроченные условия платежа. Оба варианта помогают с денежным потоком.
Материальные затраты и подготовка инструментов
Владение жильем меняет то, как вы смотрите на деньги. Это меняет то, как вы обращаетесь с инструментами. Если вы планируете заниматься ремонтом самостоятельно (DIY), чтобы сэкономить на оплате услуг подрядчиков, ваш набор инструментов должен быть надежным. Вы не просто покупаете дом. Вы обслуживаете актив.
Средства индивидуальной защиты не являются опциональными. Очки. Перчатки. Респираторы, если вы имеете дело со старой изоляцией или гипсокартоном. Асбест всё ещё присутствует в домах, построенных до 1980 года. Свинцовая краска распространена в домах, построенных до 1978 года. Проведите тестирование на наличие этих веществ перед тем, как начать размахивать молотком.
Базовые инструменты включают:
— Беспроводную дрель с набором сверл разного размера
— Уровень для обеспечения прямого расположения полок иfixtures
— Циркулярную пилу для резки пиломатериалов
— Детектор деревянных стоек (stud finder) для избегания электрических проводов и труб
— Режущую пилу (reciprocating saw) для демонтажных работ
Цены на материалы колеблются. Цены на пиломатериалы резко возрастают во время строительных бумов. Листы гипсокартона могут коробиться в влажном климате. Покупайте материалы, когда цены стабильны. Храните их правильно. Держите гипсокартон подальше от бетонных полов, чтобы предотвратить поглощение влаги.
Где найти местные ресурсы
Поиск подходящей программы зависит от того, где вы живете. В городских районах часто есть специфические инициативы по возрождению центров городов. В сельских районах могут делать акцент на улучшении инфраструктуры. Ваш местный жилищный орган является отправной точкой.
Ищите «state first-time homebuyer assistance» (помощь штата покупателям жилья, впервые выходящим на рынок), добавляя название вашего штата.
