Název naznačuje rychlost. Slibuje rychlý odchod. Ve skutečnosti je krátký prodej maraton trpělivosti, papírování a čekání. Slovo „krátký“ neodkazuje na čas. Týká se to peněz. Bance vzniká ztráta, protože prodejní cena je nižší než částka, kterou dlužíte.
Nejedná se o exekuci banky. Výsledky se různí. Zpětná držba může poškodit vaše kreditní skóre až na deset let. Krátký prodej? Kreditní historii můžete obnovit za pouhé dva až tři roky. Na tomto rozlišení záleží. Cesta k tomu je ale obtížná.
Ber to jako vyjednávání. Požádáte banku, aby vám umožnila prodat dům za nižší částku, než je dlužná částka. Musí souhlasit. Musí akceptovat rozdíl v částce.
jak krátký prodej prostřednictvím banky vlastně funguje
Představte si, že dlužíte 200 000 $. Váš dům má nyní hodnotu 115 000 $. Nemůžete dál platit. Chcete prodat. Banka bude v ideálním případě souhlasit s tím, že vám nechá splatit 115 000 USD a odejde s čistým svědomím. Mají ztrátu 85 000 $.
Svou cifru ale banka předem nezveřejňuje. Nedává vám to cíl. Čeká, až najdete kupce. Poté váš návrh posoudí. Diskutuje o tom. Může odmítnout. Nebo může odpověď trvat měsíce. Toto ticho je prvním vážným zpožděním.
K hledání kupce nepotřebujete povolení. Dům můžete inzerovat. Obchod ale nemůžete uzavřít bez konečného souhlasu banky. A toto schválení je překážkou.
co musíte dokázat, abyste se vyhnuli konfiskaci
Tento proces nejvíce dopadá na majitele domů. Váš domov pravděpodobně leží na trhu již několik měsíců. Vaše úspory vysychají. Platby jsou opožděné. Aby banka s touto ztrátou souhlasila, musíte prokázat, že nemůžete platit. Potřebujete dokumenty. Potřebujete důkaz.
Potřebujete dopis o útrapách. Měl by podrobně popisovat změny v životě. Rozvod. Ztráta zaměstnání. Lékařská krize. Vysvětlete, jak tyto události ovlivnily vaši schopnost splácet hypotéku.
Musíte prokázat, že jste v záporné hodnotě. Stupeň. Srovnávací analýza trhu od makléře. Ukažte bance, že váš dům má nižší hodnotu než zůstatek vašeho úvěru.
Musíte prokázat, že si platbu nemůžete dovolit. Obvykle je to jednoduché. Bankovní výpisy odhalují pravdu.
Potřebujete potvrzení, že změna podmínek půjčky nebude fungovat. Váš věřitel musí potvrdit, že nesplňujete podmínky pro další možnosti pomoci.
Absence jednoho dokumentu celý proces zastaví. Překlep může vynulovat odpočítávání času. Najmutí agenta, který ví o krátkých prodejích, není možné. To je nutnost. Vědí, které formy jsou důležité. Vědí, jak se vypořádat se zpožděním bank.
problém zajištění
Pokud máte druhou hypotéku. Nebo domácí kapitálová úvěrová linka. Máte podřízené věřitele. Drží vklady. Potřebujete také jejich souhlas. Hlavní věřitel není jediným šéfem. Pokud společnost s druhou půjčkou řekne ne, dohoda selže. Kontaktujte je včas. Nečekej. Jejich ticho může pohřbít váš odchod.
příprava na nákup
Nákup nakrátko se liší od standardního nákupu. Prodávající proces nekontroluje. Ovládá banku. Soutěžíte s časem, nejen s ostatními zákazníky.
Zkontrolujte skutečný stav nemovitosti
Nepředpokládejte, že finanční potíže prodávajícího znamenají, že dům je konstrukčně vadný, ale také nepředpokládejte, že je vše v pořádku jen proto, že dům vypadá dobře z ulice. Krátké prodeje se často týkají nemovitostí, jejichž majitelé byli měsíce a někdy i roky vázáni hotovostí. Odložená údržba není jen možnost, ale norma.
Najměte si profesionálního domovního inspektora. Utraťte 300–600 USD. Potřebujete profesionála, který ví, jak identifikovat úniky vody, praskliny v základech a zastaralé elektrické systémy, než získáte smlouvu. Nyní není čas šetřit na testování.
Odhalte skrytou finanční zátěž
Hypotéka prodávajícího není jediným dluhem na nemovitosti. Potřebujete vědět, zda jsou k titulu připojeny druhé hypotéky, úvěrové linky pro vlastní bydlení (HELOC) nebo stavební zástavní práva. Tito sekundární věřitelé musí transakci nakrátko také schválit.
To je důvod, proč je proces zpožděn. Každý další věřitel musí se ztrátou souhlasit. Pokud existuje HELOC, tato banka drží svůj podíl na koláči. Souhlas nepodepíší, dokud nebudou spokojeni s částkou platby. Vědět, kdo další je zapojen do dohody, vám pomůže vhodně řídit načasování. Pokud tito sekundární věřitelé reagují pomalu, bude také posunuto datum uzavření.
Pracujte s dokumenty proaktivně
Administrativní zátěž krátkého prodeje dopadá především na kupujícího. Pravděpodobně budete muset podepsat autorizační dopis, často notářsky ověřený, který dává věřiteli svolení projednat finanční situaci prodejce s vaším agentem nebo právníkem. Možná budete muset také vyplnit speciální žádost o krátký prodej.
Nečekejte, až vám věřitel zašle formuláře. Získejte je brzy. Vyplňte je úplně. Mějte připraveného notáře. Být organizovaný signalizuje bance, že jste seriózní kupující a ne jen další „duch“ v systému. Tady záleží na rychlosti.
Zajistěte si financování předem
Schválení hypotéky je klíčové. Banky nemají rády nejistotu. Chtějí vědět, že můžete uzavřít obchod. Pokud jste před odesláním nabídky předem schváleni, jste v silnější pozici.
Zvažte spolupráci se stávajícím věřitelem. Protože balíček krátkého prodeje obsahuje většinu finančních informací, které banka potřebuje k upsání úvěru, může nabídnout zjednodušený schvalovací proces. To není zaručeno, ale je to známá cesta. Někteří poskytovatelé půjček mají specializovaná oddělení pro prodej nakrátko, která se mohou byrokracií pohybovat rychleji než nová instituce začínající od nuly.
Překonejte všechny překážky
Krátký prodej je zkouškou trpělivosti. Všechny zúčastněné strany – banka, prodejce, vy – přicházejí o peníze nebo nervy. To není šťastné řešení. Ale pro kupujícího to může být jediný způsob, jak se dostat do oblasti, kterou chtějí, za cenu, která dává smysl.
Frustrace je skutečná. Zpoždění jsou skutečná. Ale konečným výsledkem, pokud jste udělali náležitou péči, je zlevněný domov. Jen se ujistěte, že slevu nesežerou náklady na opravy nebo čekací doby.
Krátký prodej je spíše vyjednávání s více stranami než jednoduchý nákup. Vaše síla spočívá v přípravě, ne v agresi.
Udržujte v dokumentech pořádek. Udržujte svého věřitele ve smyčce. A udržujte svá očekávání v rámci reality, že banky fungují svým vlastním tempem.
