Nazwa sugeruje prędkość. Obiecuje szybkie wyjście. W rzeczywistości krótka sprzedaż to maraton cierpliwości, papierkowej roboty i czekania. Słowo „krótki” nie odnosi się do czasu. To dotyczy pieniędzy. Bank ponosi stratę, bo cena sprzedaży jest niższa od kwoty zadłużenia.
To nie jest zamknięcie banku. Wyniki są różne. Przejęcie może zaszkodzić Twojej zdolności kredytowej nawet przez dziesięć lat. Krótka sprzedaż? Historię kredytową możesz odbudować w ciągu zaledwie dwóch, trzech lat. To rozróżnienie ma znaczenie. Ale droga do tego jest trudna.
Potraktuj to jak negocjacje. Prosisz bank, aby pozwolił Ci sprzedać dom za kwotę niższą niż należna kwota. Muszą się zgodzić. Muszą zaakceptować różnicę w kwocie.
jak faktycznie działa krótka sprzedaż za pośrednictwem banku
Wyobraź sobie, że jesteś winien 200 000 dolarów. Twój dom jest teraz wart 115 000 dolarów. Nie możesz dalej płacić. Chcesz sprzedać. W idealnym przypadku bank zgodzi się na spłatę 115 000 dolarów i odejdzie z czystym sumieniem. Ponoszą stratę w wysokości 85 000 dolarów.
Ale bank nie ujawnia swojej kwoty z góry. Nie daje ci celu. Czeka, aż znajdziesz kupca. Następnie przegląda Twoją propozycję. Omawia to. Może odrzucić. Odpowiedź może zająć miesiące. Ta cisza jest pierwszym poważnym opóźnieniem.
Nie potrzebujesz pozwolenia, aby szukać kupca. Możesz zareklamować dom. Ale nie możesz zamknąć transakcji bez ostatecznej zgody banku. A ta zgoda jest wąskim gardłem.
co musisz udowodnić, aby uniknąć konfiskaty
Proces ten najbardziej uderza w właścicieli domów. Twój dom prawdopodobnie stoi na rynku od miesięcy. Twoje oszczędności się wyczerpują. Płatności są opóźnione. Aby bank zgodził się na tę stratę, musisz udowodnić, że nie jesteś w stanie zapłacić. Potrzebujesz dokumentów. Potrzebujesz dowodu.
Potrzebujesz listu z prośbą o pomoc. Powinien szczegółowo opisywać zmiany w życiu. Rozwód. Utrata pracy. Kryzys medyczny. Wyjaśnij, jak te zdarzenia wpłynęły na Twoją zdolność do spłaty kredytu hipotecznego.
Musisz udowodnić, że masz ujemny kapitał własny. Stopień. Porównawcza analiza rynku przeprowadzona przez brokera. Pokaż bankowi, że Twój dom jest wart mniej niż saldo kredytu.
Musisz udowodnić, że nie stać Cię na spłatę. Zwykle jest to proste. Wyciągi bankowe ujawniają prawdę.
Potrzebujesz potwierdzenia, że zmiana warunków pożyczki nie przyniesie skutku. Twój pożyczkodawca musi potwierdzić, że nie kwalifikujesz się do innych opcji pomocy.
Brak jednego dokumentu wstrzymuje cały proces. Literówka może zresetować odliczanie czasu. Zatrudnienie agenta, który wie o krótkiej sprzedaży, nie wchodzi w grę. Jest to konieczność. Wiedzą, które formy są ważne. Wiedzą jak radzić sobie z opóźnieniami banków.
problem zabezpieczenia
Jeśli masz drugi kredyt hipoteczny. Lub linię kredytową pod zastaw domu. Masz młodszych wierzycieli. Trzymają depozyty. Potrzebujesz także ich zgody. Główny wierzyciel nie jest jedynym szefem. Jeśli firma zaciągająca drugą pożyczkę odmówi, transakcja nie zostanie zrealizowana. Skontaktuj się z nimi wcześniej. Nie czekaj. Ich milczenie może pogrzebać twoje wyjście.
przygotowanie do zakupu
Zakup krótkiej sprzedaży różni się od zakupu standardowego. Sprzedawca nie kontroluje procesu. Kontroluje bank. Konkurujesz z czasem, a nie tylko z innymi klientami.
Sprawdź aktualny stan nieruchomości
Nie zakładaj, że trudności finansowe sprzedającego oznaczają, że dom ma wady konstrukcyjne, ale nie zakładaj też, że wszystko jest w porządku tylko dlatego, że dom wygląda dobrze z ulicy. Krótka sprzedaż często dotyczy nieruchomości, których właściciele borykają się z brakami gotówkowymi od miesięcy, a czasem lat. Odroczona konserwacja to nie tylko możliwość, ale norma.
Zatrudnij profesjonalnego inspektora nadzoru budowlanego. Wydaj 300-600 dolarów. Potrzebujesz profesjonalisty, który wie, jak zidentyfikować wycieki wody, pęknięcia fundamentów i przestarzałe instalacje elektryczne, zanim podpiszesz umowę. To nie jest czas na oszczędzanie na testach.
Odkryj ukryte obciążenia finansowe
Hipoteka sprzedającego nie jest jedynym długiem zaciągniętym na nieruchomości. Musisz wiedzieć, czy do tytułu własności dołączone są drugie kredyty hipoteczne, linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC) lub zastawy budowlane. Ci wtórni wierzyciele muszą również zatwierdzić transakcję krótkiej sprzedaży.
Z tego powodu proces się opóźnia. Każdy dodatkowy wierzyciel musi zgodzić się na stratę. Jeśli istnieje HELOC, bank ten ma swoją część tortu. Nie podpiszą zgody, dopóki nie będą usatysfakcjonowani kwotą płatności. Wiedza o tym, kto jeszcze jest zaangażowany w transakcję, pomoże Ci odpowiednio zarządzać oczekiwaniami dotyczącymi terminów. Jeśli ci drugorzędni pożyczkodawcy będą wolno reagować, data zamknięcia również zostanie przesunięta.
Aktywna praca z dokumentami
Obciążenia administracyjne związane z krótką sprzedażą spadają przede wszystkim na kupującego. Prawdopodobnie będziesz musiał podpisać list upoważniający, często poświadczony notarialnie, dający pożyczkodawcy pozwolenie na omówienie sytuacji finansowej sprzedającego ze swoim agentem lub prawnikiem. Konieczne może być również wypełnienie specjalnego wniosku dotyczącego krótkiej sprzedaży.
Nie czekaj, aż pożyczkodawca prześle Ci formularze. Zdobądź je wcześniej. Wypełnij je całkowicie. Miej notariusza w pogotowiu. Dobra organizacja sygnalizuje bankowi, że jesteś poważnym nabywcą, a nie kolejnym „duchem” w systemie. Szybkość ma tutaj znaczenie.
Bezpieczne finansowanie z góry
Uzyskanie zgody na kredyt hipoteczny jest kluczowe. Banki nie lubią niepewności. Chcą wiedzieć, że możesz sfinalizować transakcję. Jeśli zostaniesz wstępnie zatwierdzony przed złożeniem oferty, masz silniejszą pozycję.
Rozważ współpracę z istniejącym pożyczkodawcą. Ponieważ pakiet krótkiej sprzedaży zawiera większość informacji finansowych potrzebnych bankowi do poręczenia kredytu, może on zapewnić usprawniony proces zatwierdzania. Nie jest to gwarantowane, ale jest to znana ścieżka. Niektórzy pożyczkodawcy posiadają wyspecjalizowane działy krótkiej sprzedaży, które potrafią poruszać się po biurokracji szybciej niż nowa instytucja zaczynająca od zera.
Pokonaj wszystkie przeszkody
Krótka sprzedaż jest testem cierpliwości. Wszystkie zaangażowane strony – bank, sprzedawca, Ty – tracą pieniądze lub nerwy. To nie jest szczęśliwy układ. Jednak dla kupującego może to być jedyny sposób na dotarcie do żądanego obszaru za rozsądną cenę.
Frustracja jest prawdziwa. Opóźnienia są realne. Ale efektem końcowym, jeśli dołożysz należytej staranności, jest dom ze zniżką. Tylko upewnij się, że rabatu nie pochłoną koszty napraw lub czas oczekiwania.
Krótka sprzedaż to negocjacje z wieloma stronami, a nie zwykły zakup. Twoja siła leży w przygotowaniu, a nie w agresji.
Utrzymuj porządek w swoich dokumentach. Informuj pożyczkodawcę na bieżąco. I trzymaj swoje oczekiwania w rzeczywistości, w której banki działają we własnym tempie.
