Ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen fühlt sich wie ein Zweitjob an. Es frisst deine Wochenenden. Es erschöpft Ihre Geduld. Die meisten Leute beauftragen einen Experten mit der schweren Hebearbeit. Das macht Sinn. Sie wollen ein besseres Angebot. Sie möchten, dass der Papierkram erledigt wird.
Ein Makler vermarktet Ihr Haus. Sie zeigen es. Sie verhandeln. Ein Käufermakler kennt die lokale Landschaft. Sie führen Sie zu guten Vierteln. Sie warnen Sie vor der Fabrik, die Sie um 5 Uhr morgens weckt. Aber nicht jeder Agent verhält sich fair. Manche nutzen Ihren Mangel an Erfahrung aus. Sie kosten Geld.
Ihr Zuhause ist wahrscheinlich Ihr größtes Kapital. Seien Sie wählerisch. Befragen Sie drei Agenten. Überprüfen Sie ihre Stimmung. Überprüfen Sie ihre Erfolgsbilanz.
Fragen Sie nach Referenzen, wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen
Agenten reden in Interviews über große Dinge. Sie listen ihre Verkaufsunterlagen auf. Sie zeigen ihre Zertifizierungen. Es ist ein Pitch. Es zeigt einem nicht, wie es ist, an einem Dienstagmorgen mit ihnen zusammenzuarbeiten, wenn etwas schief geht.
Fragen Sie nach Referenzen. Rufen Sie sie an. Nur so kann die Wahrheit überprüft werden.
Verlassen Sie sich nicht einfach auf ihr Wort. Greifen Sie zum Telefon. Stellen Sie den vorherigen Kunden spezifische Fragen.
- Hat der Agent reagiert?
- Haben sie Sie auf dem Laufenden gehalten?
- Würden sie diese Person wieder einstellen?
Mundpropaganda ist wichtig. Eine begeisterte Rezension von einem Fremden ist mehr wert als eine Broschüre. Aber achten Sie auf Voreingenommenheit. Fragen Sie, ob es sich bei der Referenz um einen Freund oder ein Familienmitglied handelt. Freunde lügen immer, um ihre eigenen zu schützen. Sie brauchen eine ehrliche Einschätzung.
„Eine Referenzliste aus Freunden und Verwandten wird Ihnen wahrscheinlich keine unvoreingenommene Beurteilung ermöglichen.“
Referenzen verraten Ihnen etwas über die Person. Marktdaten geben Aufschluss über die Immobilie. Als nächstes müssen Sie wissen, ob der Makler tatsächlich etwas von der lokalen Wirtschaft versteht. Können sie eine solide vergleichende Marktanalyse liefern?
Den Unterschied zwischen einer wachsenden Nachbarschaft und einem sinkenden Schiff erkennen
Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) ist nur die Grundlage. Es sind die kalten, harten Daten darüber, was wo und für wie viel verkauft wurde. Du brauchst das. Es zeigt Ihnen das Verhältnis von Quadratmeterzahl zu Preis an. Es zeigt Ihnen die Anzahl der Schlafzimmer im Vergleich zu den Verkaufspreisen. Es erdet dich in der Realität.
Aber Zahlen lügen, wenn Sie keinen Kontext haben.
Ein CMA wird Ihnen nicht sagen, dass das Eckgrundstück drei Straßen weiter nächstes Jahr zu einem lauten Verkehrsknotenpunkt werden wird. Es wird nicht darauf hingewiesen, dass das örtliche Café gerade seinen zweiten Standort geschlossen hat, weil der Fußgängerverkehr nachgelassen hat. Das sind die „weichen“ Daten. Das Zeug, das nach Geld oder nach Ärger riecht.
Hier ist die lokale Intelligenz Ihres Agenten wichtiger als seine Tabellenkalkulationsfähigkeiten.
Sie möchten fragen: Wächst oder schrumpft dieser Bereich?
Es klingt offensichtlich. Vernagelte Fenster? Schlechtes Zeichen. Frische Farbe und neue Landschaftsgestaltung? Gutes Zeichen. Aber Veränderungen im Frühstadium sind für den zufälligen Beobachter unsichtbar. Eine Nachbarschaft kann stabil aussehen, während die Fundamente brechen. Oder es sieht müde aus, während Investoren in aller Stille Fixer-Upper aufkaufen.
Ihr Agent sollte den Puls des Blocks kennen.
„Sie erkennen die Zeichen vor den Schlagzeilen.“
Suchen Sie nach Einzelheiten. Sind Straßenlaternen kaputt? Werden Schlaglöcher schnell gefüllt? Gibt es einen neuen Baumarkt oder nur eine weitere Baulücke? Diese Angaben signalisieren kommunales Interesse. Sie signalisieren, ob die Stadt plant, in die Infrastruktur rund um Ihren potenziellen Kauf zu investieren.
Wenn Ihr Agent diese Frage nicht spontan beantworten kann, schenkt er ihm keine Aufmerksamkeit. Oder sie wohnen nicht dort. Es gibt einen Unterschied zwischen der Auflistung von Häusern in einer Postleitzahl und der Kenntnis der Postleitzahl.
Makler vs. Immobilienmakler: Spielt das Abzeichen eine Rolle?
Bevor Sie tiefer eintauchen, klären Sie eine häufige Verwirrung. Die Begriffe werden wie Konfetti durch die Gegend geworfen.
Alle Makler sind Immobilienmakler.
Nicht alle Immobilienmakler sind Makler.
Ein Immobilienmakler ist Mitglied der National Association of Realtors (NAR). Es ist eine Mitgliedschaft. Es erfordert eine aktive Lizenz. Es erfordert die Unterzeichnung eines spezifischen Ethikkodex.
Garantiert das, dass sie dich nicht verarschen? Nein.
Bedeutet das, dass sie versprochen haben, strengere Regeln als das gesetzliche Minimum einzuhalten? Ja.
Es ist ein Datenpunkt. Keine Garantie. Behandle es als solches.
Arbeiten Sie alleine oder im Team?
Diese Frage verändert die Art und Weise, wie Ihr Haus verkauft wird.
Einige Agenten fliegen alleine. Du redest mit ihnen. Sie schreiben die Auflistung. Sie veranstalten den Tag der offenen Tür. Sie verhandeln. Ein Ansprechpartner. Direkter Draht.
Andere arbeiten in Teams. Möglicherweise haben Sie einen „Listing Agent“, der Ihren Anruf entgegennimmt, einen „Marketingspezialisten“, der sich um die Fotos und die sozialen Medien kümmert, und einen „Verhandlungsführer“, der Sie erst dann trifft, wenn das Angebot eingeht.
Es gibt keine richtige Antwort. Nur das Richtige für Ihre Persönlichkeit und Ihren Zeitplan.
Soloagenten haben oft mehr Kontrolle über jedes Detail. Bei der Inszenierungsberatung oder den Reparaturverhandlungen gehen sie möglicherweise praxisorientierter vor. Sie haben das ganze Bild auf einmal im Kopf.
Teams bieten Bandbreite. Wenn der Immobilienmakler in den Urlaub fährt oder krank wird, steht das Haus nicht still. Die Marketingmaschine läuft weiter. Sie erhalten Zugang zu speziellen Fähigkeiten – wie einem engagierten Fotografen oder einem Social-Media-Guru –, für deren Beherrschung ein Einzelagent möglicherweise keine Zeit hat.
Fragen Sie sie direkt. Mit wem werden Sie eigentlich sprechen, wenn der Käufer samstags um 21 Uhr ein Angebot macht?
Wenn die Antwort „mein Mitarbeiter“ lautet, stellen Sie sicher, dass Ihnen der Mitarbeiter gefällt.
Wie vermarkten Sie mein Haus?
Schweigen ist teuer. Sie können das beste Haus in der Gegend haben, aber wenn niemand weiß, dass es existiert, spielt der Preis keine Rolle. Hier trifft der Gummi auf die Straße. Die meisten Agenten nennen eine Standardliste mit Marketingtaktiken. MLS. Zillow. Tage der offenen Tür. Es ist die Grundlinie. Die Frage ist nicht, was sie tun können. Es ist das, was sie speziell für Ihre Immobilie tun.
„Sie können ein Haus nicht verkaufen, bis die Käufer wissen, dass es da ist.“
Lassen Sie nicht zu, dass sie die Details beschönigen. Fordern Sie einen schriftlichen Marketingplan an. Kein vages Versprechen. Eine konkrete Liste von Maßnahmen.
So sieht eine solide Marketingstrategie heute aus:
- Professionelle Fotografie und Video: Keine iPhone-Schnappschüsse. Ein Profi fotografiert in HDR, um die Küche zum Strahlen zu bringen. Videotouren sind mittlerweile Standard. Drohnen für große Grundstücke oder einzigartige Dachlinien. Wenn sie sagen, dass sie „mit ihrem Handy Fotos machen“ werden, laufen Sie davon.
- Gezielte digitale Werbung: Social-Media-Anzeigen auf Facebook und Instagram, die auf lokale Käufer abzielen. Nicht nur das Boosten eines Beitrags. Retargeting-Kampagnen, die Personen folgen, die den Eintrag besucht haben.
- Beratung für hochwertige Inszenierung: Oder tatsächliche Inszenierung. Ein leeres Haus fühlt sich kalt an. Ein inszenierter Raum fühlt sich wie zu Hause an. Bietet der Agent eine Staging-Beratung an? Haben sie einen Anbieter, dem sie vertrauen?
- Direktwerbung und Beschilderung: Physische Zeichen sind wichtig. Sie erinnern Nachbarn. Sie bringen vorbeifahrenden Verkehr mit sich. Direktwerbung an potenzielle Käufer in der Umgebung.
Welche Werkzeuge sind für Ihr Zuhause am wichtigsten?
Das hängt von der Art Ihrer Immobilie ab. Eine Luxuseigentumswohnung braucht hochwertige Videos und gezielte soziale Werbung. Ein Einfamilienhaus in einem Vorort könnte mehr von Tag der offenen Tür und Nachbarschaftsschildern profitieren. Für ein einzigartiges Reparaturwerk sind möglicherweise virtuelle 3D-Rundgänge erforderlich, damit Investoren das Potenzial erkennen können, ohne über Trümmer klettern zu müssen.
Warum ist diese Unterscheidung wichtig?
Denn „Marketing“ ist ein Schlagwort. Agenten verwenden es, um beschäftigt zu klingen. Sie müssen die Einzelheiten kennen. Werden sie eine spezielle Landingpage für Ihr Zuhause erstellen? Werden sie einen Newsletter verschicken? Werden sie eine Maklerbörse veranstalten, um andere Makler für den Eintrag zu begeistern?
Wenn ein Makler keinen konkreten Plan formulieren kann, der über die „Eintragung in die MLS“ hinausgeht, verkauft er Ihr Haus nicht. Sie listen es nur auf. Es gibt einen Unterschied.
Suchen Sie nach einem Makler, der Ihr Zuhause wie eine Produkteinführung behandelt. Nicht nur eine Transaktion. Bitten Sie sie, Ihnen Beispiele früherer Angebote zu zeigen. Schauen Sie sich die Fotos an. Schauen Sie sich die Videoqualität an. Schauen Sie sich das Engagement in den sozialen Medien an. Wenn es generisch aussieht, ist es das wahrscheinlich auch.
Eine letzte Sache, die Sie überprüfen sollten:
Wer bearbeitet die Fotos? Wer schreibt die Beschreibung? Eine überzeugende Beschreibung verkauft den Lebensstil, nicht nur die Quadratmeterzahl. „Hartholzböden“ sind langweilig. „Sonnendurchflutete Eichenböden, die zum morgendlichen Kaffeetrinken passen“ sind besser. Kleine Details. Großer Unterschied.
Geben Sie sich nicht mit dem Standardpaket zufrieden. Fordern Sie einen individuellen Ansatz. Ihr Zuhause ist einzigartig. Das sollte auch sein Marketing sein.
Bringen Sie Ihr Haus vor Fremde
Ein Gartenschild ist schön. Es ist ein Klassiker. Aber es spricht nur mit Leuten, die bereits auf Ihrer Straße fahren. Die meisten Käufer wissen nicht, dass Ihre Nachbarschaft existiert. Sie scannen Bildschirme, keine Bürgersteige. Wenn Sie Auswärtige oder Menschen, die in anderen Postleitzahlen aktiv auf der Jagd sind, erreichen möchten, benötigen Sie digitale Reichweite.
Hier verdienen Agenten ihren Lebensunterhalt. Sie verbinden Ihren Eintrag mit dem Multiple Listing Service (MLS). Das ist der zentrale Knotenpunkt. Es bringt Ihr Zuhause sofort auf jedes große Immobilienportal. Ohne einen Agenten schreien Sie ins Leere. Mit einem senden Sie.
88 % der Hauskäufer nutzen das Internet, um ein Haus zu finden.
Bei dieser Statistik handelt es sich nicht nur um Big Data. Es ist der Unterschied zwischen einem Verkauf und einem veralteten Angebot. Websites wie Realtor.com, Zillow und sogar Craigslist greifen auf diese Feeds zurück. Ein Agent kümmert sich auch um die Druckseite – Zeitungsanzeigen, Flyer in Cafés, Broschüren. Noch wichtiger ist, dass sie Tage der offenen Tür veranstalten. Sie müssen fragen: Wie viele? Wann? Ein guter Plan umfasst sowohl digitale als auch physische Präsenz. Geben Sie sich nicht mit vagen Versprechungen zufrieden. Holen Sie sich Einzelheiten.
Verhandlung der 6-Prozent-Provision
Jetzt reden wir über Geld. Die meisten Makler erheben keine Pauschalgebühr. Sie nehmen einen Schnitt. Normalerweise etwa 6 % des endgültigen Verkaufspreises. Das ist viel Geld. Ist es verhandelbar?
Manchmal.
In einem heißen Markt fliegen Häuser aus den Regalen. Agenten könnten ihren Tarif senken, weil sie beschäftigt sind. In einem langsamen Markt bleiben sie standhaft. Aber fragen schadet nie. Wenn sie hartnäckig sind, bieten Sie Kompromisse an. Können Sie die Inszenierung übernehmen? Können Sie den Tag der offenen Tür selbst bewirten? Vielleicht kaufen Sie auch ein neues Zuhause über deren Agentur. Eine Doppelvertretung bedeutet oft niedrigere Gebühren für beide Seiten.
Achten Sie einfach auf Lockvogeltaktiken. Eine niedrigere Provision könnte einen geringeren Marketingaufwand bedeuten. Weniger Tage der offenen Tür. Weniger Nachverfolgung. Stellen Sie sicher, dass das Serviceniveau hoch bleibt, bevor Sie unterschreiben.
Fragen Sie auch nach der Exit-Strategie. Was ist, wenn der Freund Ihres Cousins das Haus kauft? Was ist, wenn Sie selbst einen Käufer finden? Wird der Makler trotzdem bezahlt? Und was ist, wenn Sie sie einfach hassen? Informieren Sie sich über die Stornierungsbedingungen. Für einen vorzeitigen Rücktritt können Gebühren anfallen. Fragen Sie, wie sie in der Vergangenheit mit Streitigkeiten umgegangen sind. Ihre Antwort verrät viel über ihre Professionalität.
Ein Blick auf ihre Erfolgsbilanz
Erfahrung besteht nicht nur aus Jahren der Lizenz. Es sind Ergebnisse. Fragen Sie nach dem Verhältnis von Listenpreis zu Verkaufspreis. Diese Zahl vergleicht den Verkaufspreis des Hauses mit dem tatsächlichen Verkaufspreis.
Streben Sie nahezu 100 % an.
Wenn ein Makler ein Haus für 500.000 US-Dollar anbietet und es für 500.000 US-Dollar verkauft, entspricht das einer Quote von 100 %. Wenn es für 450.000 US-Dollar verkauft wird, sind das 90 %. Ein hohes Verhältnis bedeutet, dass der Preis genau ist. Ein niedriger Wert könnte bedeuten, dass sie den Preis zu hoch ansetzen, um den Eintrag zu erhalten, und den Preis dann Monate später senken. Oder es könnte bedeuten, dass sie unbedingt schnell schließen wollen und dabei Wert auf Geschwindigkeit opfern.
Fragen Sie, warum die Zahl so ist, wie sie ist. Stand das Haus sechs Monate lang auf dem Markt? Hast du sechs Monate Zeit? Wenn nicht, kostet Sie ein langsamerer Agent auf lange Sicht möglicherweise mehr, auch wenn der Endpreis höher ist.
Überprüfen Sie auch den Immobilientyp. Ein Makler, der Eigentumswohnungen in der Innenstadt verkauft, weiß möglicherweise nicht, wie er eine Vorstadtfarm vermarkten soll. Profis im Gewerbeimmobilienbereich verstehen möglicherweise nicht, welche emotionalen Auslöser Wohnimmobilien auslösen. Passen Sie ihre Spezialität an Ihren Haustyp an. Eine Nichtübereinstimmung führt zu schlechtem Marketing und verpassten Käufern.
Suche nach einem lokalen Käufermakler, der sich in der Nachbarschaft auskennt
Sie brauchen jemanden, der sich auf der Straße auskennt. Nicht nur die Karte. Die Stimmung. Ein qualifizierter Käufermakler befasst sich mit Ihrem Leben – heute und in fünf Jahren. Hast du Kinder? Sie werden Sie zu Zonen mit erstklassigen Schulen führen. Keine Kinder? Vielleicht möchten Sie Gehbarkeit oder Ruhe. Es geht um Passform.
Mundpropaganda ist wichtig, weil sie funktioniert. Die Leute bleiben bei Agenten, denen sie vertrauen. Im Jahr 2011 stellte die National Association of Realtors fest, dass 72 Prozent der Käufer sagten, sie würden denselben Makler erneut beauftragen. Das ist eine hohe Bindungsrate. Fragen Sie herum. Holen Sie sich Namen. Nehmen Sie nicht einfach den ersten Flyer, den Sie sehen.
Wie halten Sie mich auf dem Laufenden?
Hier trifft der Gummi auf die Straße. Du bist beschäftigt. Sie haben keine Zeit, nach Updates zu suchen.
Welche Kommunikationsmethode funktioniert für Sie?
– E-Mail-Blasts mit neuen Einträgen?
– Eine tägliche Textübersicht?
– Wöchentliche Telefonate?
„Die besten Agenten versenden nicht nur Informationen. Sie filtern sie.“
Legen Sie frühzeitig die Grundregeln fest. Wenn Sie Telefonanrufe hassen, sagen Sie es. Wenn Sie eine Tabelle zu jeder Vorstellung wünschen, fragen Sie danach. Schweigen ist keine Strategie. Es ist eine rote Fahne.
Einige Agenten spuken Sie zwischen den Vorstellungen an. Andere sprengen Ihr Telefon. Finden Sie den Mittelweg. Sie möchten wissen, wann ein gutes Haus auf den Markt kommt, und nicht jeden Tag um 8 Uhr morgens.
Fragen Sie konkret: „Wie hoch ist Ihre Aktualisierungshäufigkeit?“
Wenn sie sagen: „Wann immer ich daran denke“, suchen Sie weiter. Sie brauchen Konsistenz. Kein Lärm. Konsistenz.
Legen Sie die Kommunikationsregeln frühzeitig fest
Beziehungen sterben ohne Gespräche. Bei einem Immobilienmakler ist das nicht anders. Sie müssen wissen, wie sie Sie auf dem Laufenden halten. Nicht nur „Ich rufe dich an.“ Das ist vage. Sie möchten Einzelheiten. Welche Nachrichten lösen ein Update aus? Wie oft? Erhalten Sie eine SMS, eine E-Mail oder einen Anruf?
Werden Sie beim Verkauf über jeden interessierten Käufer informiert? Sogar die seltsamen? Wenn Sie kaufen, beginnt das Chaos, nachdem das Angebot angenommen wurde. Inspektionen. Nachprüfungen. Hypothekenpapiere. Titelsuche. Reparaturen. Es ist eine Menge. Erhalten Sie eine wöchentliche Zusammenfassung? Oder einfach Updates, wenn etwas kaputt geht? Möglicherweise bevorzugen Sie E-Mails. Vielleicht bevorzugen sie Anrufe. Finden Sie es jetzt heraus.
Fragen Sie auch nach der Barrierefreiheit. Sie werden Fragen haben. Viele davon. Wie sind ihre Geschäftszeiten? Kannst du ihnen um 21 Uhr eine SMS schicken? Es klingt verzweifelt, aber Immobilien kümmern sich nicht um Ihre Schlafenszeit. Beantworten sie E-Mails schnell? Überprüfen Sie ihre Referenzen. Fragen Sie frühere Kunden. Hat der Agent sie gespenst? Haben sie innerhalb einer Stunde geantwortet? Sie wollen positive Antworten. Überprüfen Sie sie.
Fragen Sie zuerst nach den schlechten Nachrichten
Hier ist die Frage, die brennt. Es ist Zeit, das Drehbuch umzudrehen. Bitten Sie den Makler um eine Bewertung Ihres Hauses.
Was sind die Nachteile meines Zuhauses?
Es fühlt sich rückständig an. Sie haben sie angeheuert, um es zu verkaufen, und nicht, es auseinander zu nehmen. Aber diese Frage ist eine schwere Aufgabe.
Wenn sie auf echte Mängel hinweisen, wissen Sie, dass sie ein scharfes Auge haben. Sie sind ehrlich. Sie werden Sie nicht nur überreden, einen Vertrag zu unterzeichnen. Sie sehen das Haus so, wie es ist. Wenn sie sagen: „Es ist perfekt“, rennen Sie weg. Oder machen Sie sich zumindest Sorgen. Das ist entweder Unwissenheit oder eine halbherzige Anstrengung.
Sie verwenden diese Informationen später. Kennen Sie die Nachteile? Repariere sie. Oder sie auspreisen. Es setzt realistische Werterwartungen.
Vertrauen Sie auch Ihrem Bauchgefühl. Wenn Ihnen der Makler Unbehagen bereitet, beauftragen Sie ihn nicht. Es ist eine große Transaktion. Sie möchten jemanden, der sich wie ein Partner fühlt.
Schnelle Antworten auf häufige Fragen von Immobilienmaklern
Können Sie fragen, warum jemand sein Haus verkauft?
Ja. Sie werden den Verkäufer wahrscheinlich nicht treffen, aber Ihr Makler kann ihn fragen. Die meisten Menschen haben einen Grund. Umzugsaufträge. Scheidung. Upgrade. Zu wissen, warum hilft. Es könnte eine „Zitrone“ offenbaren oder Ihnen Seelenfrieden geben, bevor Sie etwas anbieten.
Geben Sie Ihrem Makler bei Abschluss ein Geschenk?
Nein. Sie bekommen eine Provision. Das ist ihre Bezahlung. Geschenke sind nicht notwendig. Aber wenn du Danke sagen willst, ist das in Ordnung. Niemand beschwert sich über eine nette Note oder eine Flasche Wein.
Wie findet man einen Immobilienmakler?
Fragen Sie Freunde. Wer hat kürzlich gekauft oder verkauft? Hat ihnen ihr Agent gefallen? Empfehlungen sind der einfachste Weg, jemanden zu finden, der gut ist. Schauen Sie auch online. Überprüfen Sie die Bewertungen. Suchen Sie nach Auszeichnungen. Aber reden Sie zuerst mit echten Menschen.
Lassen sich Häuser bei einem Makler zu einem höheren Preis verkaufen?
Statistiken sagen ja. Auch nach Zahlung der Provision erhalten Verkäufer in der Regel mehr Geld und verkaufen schneller, wenn sie einen Makler beauftragen. Aber vertrauen Sie ihnen nicht beim Wort. Fragen Sie nach ihrer Provision. Fragen Sie, wie Ihr Haus vermarktet wird. Lass sie es verdienen.
Wie interviewen Sie einen Immobilienmakler, um Ihr Haus zu verkaufen?
Stellen Sie die schwierigen Fragen. Die in dieser Liste. Wenn sie ehrlich antworten, sind Sie auf dem richtigen Weg. Wenn sie ausweichen, suchen Sie weiter.
