Membeli atau menjual rumah terasa seperti pekerjaan kedua. Itu memakan akhir pekan Anda. Itu menguras kesabaran Anda. Kebanyakan orang menyewa seorang ahli untuk menangani pekerjaan berat. Itu masuk akal. Anda menginginkan kesepakatan yang lebih baik. Anda ingin dokumennya ditangani.
Agen listing memasarkan rumah Anda. Mereka menunjukkannya. Mereka bernegosiasi. Agen pembeli mengetahui kondisi setempat. Mereka mengarahkan Anda ke lingkungan yang baik. Mereka memperingatkan Anda tentang pabrik yang membangunkan Anda pada jam 5 pagi. Namun tidak semua agen bersikap adil. Beberapa mengeksploitasi kurangnya pengalaman Anda. Itu menghabiskan uang Anda.
Rumah Anda kemungkinan besar adalah aset terbesar Anda. Pilih-pilih. Wawancarai tiga agen. Periksa getaran mereka. Periksa rekam jejak mereka.
Mintalah referensi saat menyewa agen real estate
Agen membicarakan masalah besar dalam wawancara. Mereka membuat daftar catatan penjualan mereka. Mereka memamerkan sertifikasi mereka. Itu sebuah nada. Itu tidak memberi tahu Anda bagaimana rasanya bekerja dengan mereka pada Selasa pagi ketika ada masalah.
Mintalah referensi. Hubungi mereka. Ini adalah satu-satunya cara untuk memverifikasi kebenaran.
Jangan hanya percaya begitu saja. Angkat teleponnya. Ajukan pertanyaan spesifik kepada klien sebelumnya.
- Apakah agennya responsif?
- Apakah mereka terus memberi tahumu?
- Apakah mereka akan mempekerjakan orang ini lagi?
Informasi dari mulut ke mulut itu penting. Ulasan cemerlang dari orang asing lebih berharga daripada brosur. Tapi hati-hati terhadap bias. Tanyakan apakah referensinya adalah teman atau anggota keluarga. Teman selalu berbohong untuk melindungi dirinya sendiri. Anda memerlukan penilaian yang jujur.
“Daftar referensi yang terdiri dari teman dan kerabat mungkin tidak akan memberi Anda penilaian yang tidak memihak.”
Referensi memberi tahu Anda tentang orang tersebut. Data pasar memberi tahu Anda tentang properti tersebut. Selanjutnya, Anda perlu mengetahui apakah agen tersebut benar-benar memahami perekonomian lokal. Bisakah mereka memberikan Analisis Pasar Komparatif yang solid?
Menemukan perbedaan antara lingkungan yang berkembang dan kapal yang tenggelam
Analisis Pasar Komparatif (CMA) hanyalah garis dasar. Ini adalah data yang dingin dan sulit tentang apa yang dijual, di mana, dan berapa harganya. Anda membutuhkan ini. Ini memberi tahu Anda rasio ukuran luas terhadap harga. Ini menunjukkan kepada Anda jumlah kamar tidur terhadap harga jual. Itu mendasari Anda pada kenyataan.
Namun angka-angka bohong jika Anda tidak memiliki konteks.
CMA tidak akan memberi tahu Anda bahwa sudut tiga jalan di atasnya akan menjadi pusat transit yang bising tahun depan. Tidak mengherankan jika kedai kopi lokal menutup lokasi keduanya karena lalu lintas pejalan kaki terhenti. Itu adalah data “lunak”. Hal-hal yang berbau uang atau berbau masalah.
Di sinilah kecerdasan lokal agen Anda lebih penting daripada keterampilan spreadsheet mereka.
Anda ingin bertanya: Apakah wilayah ini berkembang atau menurun?
Kedengarannya jelas. Jendela tertutup? Pertanda buruk. Cat baru dan lanskap baru? Pertanda baik. Namun pergeseran tahap awal tidak terlihat oleh orang awam. Suatu lingkungan bisa terlihat stabil ketika fondasinya retak. Atau mungkin terlihat lelah ketika investor diam-diam membeli saham fixer.
Agen Anda harus mengetahui perkembangan blok tersebut.
“Mereka melihat tanda-tandanya sebelum berita utama melihatnya.”
Carilah secara spesifik. Apakah lampu jalan rusak? Apakah lubang berlubang bisa terisi dengan cepat? Apakah ada toko perangkat keras baru atau hanya lahan kosong lainnya? Rincian ini menandakan kepentingan kota. Mereka memberi sinyal apakah kota berencana untuk berinvestasi pada infrastruktur di sekitar potensi pembelian Anda.
Jika agen Anda tidak dapat menjawab pertanyaan ini secara langsung, mereka tidak memperhatikan. Atau mereka tidak tinggal di sana. Ada perbedaan antara mendaftarkan rumah di kode pos dan mengetahui kode posnya.
Realtor vs. Agen Real Estat: Apakah lencana itu penting?
Sebelum Anda menyelami lebih dalam, hilangkan kebingungan umum. Istilah-istilah tersebut dilontarkan seperti confetti.
Semua Realtors adalah agen real estate.
Tidak semua agen real estat adalah Realtors.
Seorang Realtor adalah anggota National Association of Realtors (NAR). Itu adalah keanggotaan. Itu memerlukan lisensi aktif. Hal ini memerlukan penandatanganan kode etik tertentu.
Apakah itu menjamin mereka tidak akan menipu Anda? Tidak.
Apakah ini berarti mereka berjanji untuk mengikuti serangkaian peraturan yang lebih ketat daripada peraturan minimum yang sah? Ya.
Ini adalah titik data. Bukan jaminan. Perlakukan seperti itu.
Apakah Anda bekerja sendiri atau sebagai bagian dari tim?
Pertanyaan ini mengubah cara rumah Anda dijual.
Beberapa agen terbang solo. Anda berbicara dengan mereka. Mereka menulis daftarnya. Mereka mengadakan open house. Mereka bernegosiasi. Satu titik kontak. Jalur langsung.
Yang lain bekerja dalam tim. Anda mungkin memiliki “agen listing” yang menerima telepon Anda, “spesialis pemasaran” yang menangani foto dan media sosial, dan “negosiator” yang tidak pernah bertemu Anda sampai tawaran tersebut masuk.
Tidak ada jawaban yang benar. Hanya yang sesuai dengan kepribadian dan timeline Anda.
Agen tunggal sering kali memiliki kendali lebih besar atas setiap detail. Mereka mungkin lebih aktif dalam memberikan saran pelaksanaan atau negosiasi perbaikan. Mereka memiliki gambaran keseluruhan di kepala mereka sekaligus.
Tim menawarkan bandwidth. Jika agen pencatatan pergi berlibur atau sakit, rumah tidak akan menganggur. Mesin pemasaran terus berjalan. Anda mendapatkan akses ke keterampilan khusus—seperti fotografer berdedikasi atau pakar media sosial—yang mungkin tidak sempat dikuasai oleh agen tunggal.
Tanyakan langsung kepada mereka. Siapa yang sebenarnya akan Anda ajak bicara ketika pembeli mengajukan penawaran pada jam 9 malam di hari Sabtu?
Jika jawabannya adalah “rekan saya”, pastikan Anda menyukai rekan tersebut.
Bagaimana cara Anda memasarkan rumah saya?
Diam itu mahal. Anda dapat memiliki rumah terbaik di blok tersebut, tetapi jika tidak ada yang mengetahui keberadaannya, label harga tidak menjadi masalah. Di sinilah pertemuan karet dengan jalan. Kebanyakan agen akan menyebutkan daftar standar taktik pemasaran. MLS. Zillow. Rumah terbuka. Itu adalah garis dasarnya. Pertanyaannya bukanlah apa yang bisa mereka lakukan. Itulah yang akan mereka lakukan khusus untuk properti Anda.
“Anda tidak bisa menjual rumah sampai pembeli mengetahui rumah itu ada di sana.”
Jangan biarkan mereka mengabaikan detailnya. Mintalah rencana pemasaran tertulis. Bukan janji yang samar-samar. Daftar tindakan yang konkrit.
Berikut adalah strategi pemasaran yang kuat saat ini:
- Fotografi & Video Profesional: Bukan jepretan iPhone. Seorang profesional memotret dalam HDR untuk membuat dapur menonjol. Tur video menjadi standar sekarang. Drone untuk lahan luas atau garis atap unik. Jika mereka mengatakan akan “mengambil foto dengan ponselnya”, larilah.
- Iklan Digital Bertarget: Iklan media sosial di Facebook dan Instagram menargetkan pembeli lokal. Bukan sekadar mendongkrak postingan. Kampanye penargetan ulang yang mengikuti orang-orang yang mengunjungi listingan.
- Saran Pementasan Berkualitas Tinggi: Atau pementasan sebenarnya. Rumah kosong terasa dingin. Pertunjukan yang dipentaskan terasa seperti di rumah sendiri. Apakah agen memberikan konsultasi pementasan? Apakah mereka memiliki vendor yang mereka percayai?
- Surat Langsung & Papan Tanda: Tanda fisik itu penting. Mereka mengingatkan tetangga. Mereka mendatangkan lalu lintas berkendara. Surat langsung ke calon pembeli di daerah tersebut.
Alat apa yang paling penting untuk rumah Anda?
Itu tergantung pada tipe properti Anda. Kondominium mewah membutuhkan video kelas atas dan iklan sosial yang ditargetkan. Rumah keluarga di pinggiran kota mungkin mendapat manfaat lebih dari open house dan papan tanda lingkungan. Perusahaan pemecah masalah yang unik mungkin memerlukan tur virtual 3D sehingga investor dapat melihat potensinya tanpa harus melewati puing-puing.
Mengapa perbedaan ini penting?
Karena “pemasaran” adalah kata kunci. Agen menggunakannya agar terdengar sibuk. Anda perlu mengetahui secara spesifik. Akankah mereka membuat halaman arahan khusus untuk rumah Anda? Akankah mereka mengirimkan buletin? Apakah mereka akan mengadakan pembukaan broker agar agen lain tertarik dengan listingnya?
Jika agen tidak dapat mengartikulasikan rencana spesifik selain “meletakkannya di MLS”, mereka tidak menjual rumah Anda. Mereka hanya mencantumkannya. Ada perbedaan.
Carilah agen yang memperlakukan rumah Anda seperti peluncuran produk. Bukan sekedar transaksi. Minta mereka untuk menunjukkan contoh listing sebelumnya. Lihatlah foto-fotonya. Lihatlah kualitas videonya. Lihatlah keterlibatan media sosial. Jika terlihat umum, mungkin memang demikian.
Satu hal terakhir yang perlu diperiksa:
Siapa yang mengedit fotonya? Siapa yang menulis deskripsi? Deskripsi yang menarik menjual gaya hidup, bukan hanya ukuran luasnya. “Lantai kayu keras” itu membosankan. “Lantai kayu ek yang bermandikan sinar matahari yang sesuai dengan rutinitas minum kopi pagi hari” lebih baik. Detail kecil. Perbedaan besar.
Jangan puas dengan paket default. Dorong pendekatan khusus. Rumah Anda unik. Pemasarannya juga harus demikian.
Tampilkan rumah Anda di depan orang asing
Tanda halaman itu bagus. Itu klasik. Tapi itu hanya berbicara kepada orang-orang yang sudah melewati jalan Anda. Kebanyakan pembeli tidak mengetahui keberadaan lingkungan Anda. Mereka memindai layar, bukan trotoar. Jika Anda ingin menjangkau penduduk luar kota atau orang yang aktif berburu di kode pos lain, Anda memerlukan jangkauan digital.
Di sinilah agen mendapatkan penghasilannya. Mereka memasukkan listing Anda ke Layanan Listing Berganda (MLS). Itu adalah pusatnya. Ini mendorong rumah Anda ke setiap portal real estate besar secara instan. Tanpa agen, Anda berteriak ke dalam kehampaan. Dengan satu, Anda sedang menyiarkan.
88% pembeli rumah menggunakan internet untuk mencari rumah.
Statistik itu bukan hanya data besar. Inilah perbedaan antara penjualan dan daftar basi. Situs-situs seperti Realtor.com, Zillow, dan bahkan Craigslist menarik dari feed ini. Seorang agen juga menangani sisi cetak—iklan surat kabar, pamflet di kedai kopi, brosur. Yang lebih penting lagi, mereka menjadwalkan open house. Anda perlu bertanya: berapa banyak? Kapan? Rencana yang baik mencakup paparan digital dan fisik. Jangan puas dengan janji yang tidak jelas. Dapatkan secara spesifik.
Menegosiasikan komisi 6 persen
Sekarang kita bicara tentang uang. Kebanyakan agen tidak mengenakan biaya tetap. Mereka mengambil potongan. Biasanya sekitar 6% dari harga jual akhir. Itu uang tunai yang banyak. Apakah itu bisa dinegosiasikan?
Kadang-kadang.
Di pasar yang panas, rumah-rumah terjual habis. Agen mungkin menurunkan tarifnya karena sibuk. Di pasar yang lambat, mereka bertahan dengan kuat. Tapi bertanya tidak ada salahnya. Jika mereka keras kepala, tawarkan trade-off. Bisakah Anda menangani pementasannya? Bisakah Anda melayani open house sendiri? Mungkin Anda juga membeli rumah baru melalui agen mereka. Agen ganda sering kali berarti biaya yang lebih rendah bagi kedua belah pihak.
Berhati-hatilah dengan taktik umpan-dan-peralihan. Komisi yang lebih rendah mungkin berarti lebih sedikit upaya pemasaran. Lebih sedikit open house. Kurangnya tindak lanjut. Pastikan tingkat layanan tetap tinggi sebelum Anda menandatangani.
Tanyakan juga tentang strategi keluarnya. Bagaimana jika teman sepupu Anda membeli rumah tersebut? Bagaimana jika Anda menemukan pembeli sendiri? Apakah agen masih dibayar? Dan bagaimana jika Anda membencinya? Cari tahu kebijakan pembatalannya. Mungkin ada biaya untuk mundur lebih awal. Tanyakan bagaimana mereka menangani perselisihan di masa lalu. Jawaban mereka memberi tahu Anda banyak hal tentang profesionalisme mereka.
Menggali rekam jejak mereka
Pengalaman bukan hanya bertahun-tahun dalam lisensi. Itu adalah hasil. Mintalah rasio harga jual terhadap harga jual mereka. Angka ini membandingkan harga rumah yang mereka daftarkan dengan harga jual sebenarnya.
Targetkan mendekati 100%.
Jika seorang agen mendaftarkan rumah seharga $500k dan dijual seharga $500k, itu rasio 100%. Jika dijual seharga $450k, itu 90%. Rasio yang tinggi berarti mereka menentukan harga secara akurat. Harga yang rendah mungkin berarti mereka memberi harga terlalu tinggi untuk mendapatkan listing tersebut, lalu memangkas harganya beberapa bulan kemudian. Atau bisa juga berarti mereka sangat ingin menutup dengan cepat, mengorbankan nilai demi kecepatan.
Tanyakan mengapa nomornya seperti itu. Apakah rumah itu dipasarkan selama enam bulan? Apakah Anda punya waktu enam bulan? Jika tidak, agen yang lebih lambat mungkin akan dikenakan biaya lebih banyak dalam jangka panjang, meskipun harga akhirnya lebih tinggi.
Periksa juga jenis propertinya. Agen yang menjual kondominium di pusat kota mungkin tidak tahu cara memasarkan peternakan di pinggiran kota. Para profesional real estat komersial mungkin tidak memahami pemicu emosional perumahan. Sesuaikan spesialisasi mereka dengan tipe rumah Anda. Ketidakcocokan menyebabkan pemasaran yang buruk dan kehilangan pembeli.
Menemukan agen pembeli lokal yang mengetahui lingkungan sekitar
Anda membutuhkan seseorang yang mengetahui jalanan. Bukan hanya petanya. Getarannya. Agen pembeli yang memenuhi syarat menggali kehidupan Anda—hari ini dan lima tahun dari sekarang. Punya anak? Mereka akan mengarahkan Anda ke zona dengan sekolah-sekolah papan atas. Tidak ada anak-anak? Mungkin Anda ingin kemudahan berjalan kaki atau ketenangan. Ini tentang kebugaran.
Promosi mulut ke mulut penting karena berhasil. Orang-orang tetap menggunakan agen yang mereka percayai. Pada tahun 2011, National Association of Realtors menemukan bahwa 72 persen pembeli mengatakan mereka akan menyewa agen yang sama lagi. Itu adalah tingkat retensi yang tinggi. Bertanya-tanya. Dapatkan nama. Jangan hanya mengambil brosur pertama yang Anda lihat.
Bagaimana cara Anda memberi tahu saya?
Di sinilah pertemuan karet dengan jalan. Anda sedang sibuk. Anda tidak punya waktu untuk mengejar pembaruan.
Metode komunikasi manakah yang cocok untuk Anda?
– Email meledak dengan daftar baru?
– Intisari teks harian?
– Panggilan telepon mingguan?
“Agen terbaik tidak hanya mengirimkan info. Mereka memfilternya.”
Tetapkan aturan dasar sejak dini. Jika Anda benci panggilan telepon, katakan saja. Jika Anda menginginkan spreadsheet untuk setiap pertunjukan, mintalah. Diam bukanlah sebuah strategi. Ini adalah bendera merah.
Beberapa agen membuat Anda takut di antara pertunjukan. Yang lain meledakkan telepon Anda. Temukan jalan tengahnya. Anda ingin tahu kapan rumah bagus masuk pasar, tidak setiap hari pada jam 8 pagi.
Tanyakan secara spesifik: “Berapa frekuensi pembaruan Anda?”
Jika mereka mengatakan “setiap kali saya memikirkannya”, teruslah mencari. Anda membutuhkan konsistensi. Bukan kebisingan. Konsistensi.
Tetapkan aturan komunikasi sejak dini
Hubungan mati tanpa pembicaraan. Anda dengan agen real estate tidak berbeda. Anda perlu tahu bagaimana mereka terus memberi tahu Anda. Bukan hanya “Aku akan meneleponmu”. Itu tidak jelas. Anda ingin yang spesifik. Jenis berita apa yang memicu pembaruan? Seberapa sering? Apakah Anda akan mendapat SMS, email, atau panggilan telepon?
Jika Anda menjual, apakah mereka akan memberi tahu Anda tentang setiap pembeli yang berminat? Bahkan yang aneh pun? Jika Anda membeli, kekacauan dimulai setelah tawaran diterima. Inspeksi. Inspeksi ulang. Dokumen hipotek. Pencarian judul. Perbaikan. Itu banyak. Apakah Anda mendapatkan ringkasan mingguan? Atau hanya memperbarui ketika ada yang rusak? Anda mungkin lebih suka email. Mereka mungkin lebih suka menelepon. Cari tahu sekarang.
Tanyakan juga tentang aksesibilitas. Anda akan memiliki pertanyaan. Banyak dari mereka. Jam berapa mereka bekerja? Bisakah Anda mengirim pesan kepada mereka pada jam 9 malam? Kedengarannya menyedihkan, tetapi real estate tidak peduli dengan waktu tidur Anda. Apakah mereka menjawab email dengan cepat? Periksa referensi mereka. Tanyakan klien sebelumnya. Apakah agen itu membuat mereka takut? Apakah mereka membalas dalam satu jam? Anda menginginkan jawaban positif. Verifikasi mereka.
Tanyakan kabar buruknya terlebih dahulu
Inilah pertanyaan yang menyengat. Saatnya membalik naskah. Minta agen untuk mengkritik rumah Anda.
Apa kekurangan rumah saya?
Rasanya terbelakang. Anda mempekerjakan mereka untuk menjualnya, bukan merobeknya. Tapi pertanyaan ini memang mengangkat beban berat.
Jika mereka menunjukkan kekurangan yang sebenarnya, Anda tahu bahwa mereka memiliki pandangan yang tajam. Mereka jujur. Mereka tidak akan membujuk Anda begitu saja untuk menandatangani kontrak. Mereka melihat rumah itu apa adanya. Jika mereka mengatakan “itu sempurna”, jalankan. Atau setidaknya khawatir. Entah itu ketidaktahuan atau upaya setengah hati.
Anda menggunakan info ini nanti. Tahu kekurangannya? Perbaiki. Atau beri harga. Ini menetapkan ekspektasi nilai yang realistis.
Percayai naluri Anda juga. Jika agen tersebut membuat Anda tidak nyaman, jangan pekerjakan mereka. Ini adalah transaksi besar. Anda menginginkan seseorang yang merasa seperti pasangan.
Jawaban cepat untuk pertanyaan umum tentang makelar barang tak bergerak
Bisakah Anda bertanya mengapa seseorang menjual rumahnya?
Ya. Anda mungkin tidak akan bertemu penjualnya, tetapi agen Anda mungkin bertanya. Kebanyakan orang punya alasan. Memindahkan pekerjaan. Perceraian. Perbaikan. Mengetahui alasannya membantu. Ini mungkin mengungkapkan “lemon” atau memberi Anda ketenangan pikiran sebelum Anda menawarkannya.
Apakah Anda memberikan hadiah kepada Realtor Anda saat penutupan?
Tidak. Mereka mendapat komisi. Itu pembayaran mereka. Hadiah tidak diperlukan. Namun jika ingin mengucapkan terima kasih pun tidak masalah. Tidak ada yang mengeluh tentang surat yang bagus atau sebotol anggur.
Bagaimana Anda menemukan Agen Properti?
Tanya teman. Siapa yang membeli atau menjual baru-baru ini? Apakah mereka menyukai agen mereka? Referensi adalah cara termudah untuk menemukan seseorang yang baik. Lihat online juga. Periksa ulasan. Carilah penghargaan. Tapi bicaralah dengan orang sungguhan terlebih dahulu.
Apakah rumah dijual lebih mahal dengan Realtor?
Statistik mengatakan ya. Bahkan setelah membayar komisi, penjual biasanya mendapatkan lebih banyak uang dan menjual lebih cepat dengan agen. Tapi jangan percaya begitu saja. Tanyakan tentang komisi mereka. Tanyakan bagaimana mereka akan memasarkan rumah Anda. Buat mereka mendapatkannya.
Bagaimana Anda mewawancarai Agen Properti untuk menjual rumah Anda?
Ajukan pertanyaan sulit. Yang ada di daftar ini. Jika mereka menjawab dengan jujur, Anda berada di jalur yang benar. Jika mereka menghindar, teruslah mencari.
