Koupě domu není jen otázkou rozlohy nebo kvality školních čtvrtí. To je otázka právní struktury. Zmatek je skutečný. Pokud vstoupíte na trh, aniž byste přesně pochopili, co vlastníte, podepisujete smlouvu o budoucích finančních překvapeních. Pojďme pochopit terminologii. Níže je uvedeno pět hlavních typů nepronajímatelných rezidenčních nemovitostí.
Domov: plná zodpovědnost
Když lidé říkají „dům“, obvykle mají na mysli samostatný rodinný dům. Je zde varianta s mezonetem, ale stále se jedná o samostatnou stavbu rozdělenou na dva byty.
Charakteristickým rysem domu je plné vlastnictví. Vlastníte budovu. Jste vlastníkem pozemku. Za vše nesete výhradní odpovědnost.
To znamená, že se rozhodnete sami:
– Péče o trávník a terénní úpravy
– Vnější nátěr
– Opravy konstrukčních prvků
– Platby za daň z nemovitosti
Někdy se domy nacházejí v plánovaných komunitách (uzavřené komunity). Takové oblasti mají běžné vybavení, jako jsou bazény nebo parky. Platíte členský poplatek Home Owners Association (HOA). Spolek obsluhuje tyto společné prostory. Dokáže se postarat i o váš trávník. Ale také určuje pravidla. Možná vám nebude dovoleno natřít si vchodové dveře na červeno, pokud to sdružení zakáže.
Městský dům: nemovitost s nuancí
Townhouse je jako domov. Vlastníte design. Vlastníte pozemek přímo pod ním. Rozloha pozemku je ale omezená. Obvykle vlastníte přední a zadní dvůr. Nejste vlastníkem pozemku pod sousedním blokem.
Viladomy jsou k sobě připojeny. Sdílejí jednu nebo dvě stěny se sousedními nemovitostmi. Obvykle mají dvě nebo tři patra. Díky této konektivitě se svým životním stylem podobají bytům, ale vaše právní vlastnictví jde hlouběji. Máte větší kontrolu než vlastník bytu, ale méně vlastnictví půdy než vlastník samostatného domu.
Kondominium, družstva a mobilní domy
Tady to začíná být složité. Terminologie je často používána nesprávně. Znalost rozdílů vám ušetří peníze.
Condominiums (Condos)
Condominium je druh vlastnictví, nikoli fyzický styl budovy. Kondominium může být ve výškové budově, v budově ve stylu městského domu nebo dokonce v samostatném domě.
V kondominiu vlastníte vnitřní prostor svého bytu. Nejste vlastníkem pozemku. Nevlastníte vnější stěny, střechu ani společné prostory. Patří do kolektivní skupiny vlastníků bytů.
Platíte měsíční poplatek Home Owners Association (HOA). Tento poplatek zahrnuje:
– Pojištění budov
– Externí servis
– Inženýrské sítě ve společných prostorách
– Rezervovat prostředky na větší opravy
Asociace má přísná pravidla. Regulují, jak využíváte svůj prostor. Mohou odmítnout opravu. Mohou omezit pronájmy. Když si koupíte kondominium, připojíte se ke komunitě spravované chartou.
Družstva (Co-ops)
Družstva jsou jiná. Nevlastníte nemovitost. Kupujete akcie společnosti, která vlastní celou budovu. Váš podíl akcií vám dává právo na pronájem konkrétního bytu.
Tato struktura je běžná ve velkých městech, jako je New York. Přichází s přísnějšími pravidly než kondominium.
Družstva mají často:
– Požadavky na schválení představenstva pro kupující
– Omezení počtu bytů, které může vlastnit jedna osoba
– Omezení pronajímání vašeho bytu
– Vyšší provozní poplatky na pokrytí stavebních nákladů
Máte menší potenciál pro růst kapitálu než majitel domu. Hodnota je vázána na finanční zdraví korporace, nejen na místní trh s nemovitostmi.
Mobilní domy
Mobilní domy (často nazývané vyrobené domy) se staví v továrnách. Jsou určeny k přepravě. Znehodnocují se jako vozidla, nikoli jako nemovitosti. To je kritický rozdíl.
Vlastnictví se liší v závislosti na pozemku. Pokud vlastníte pozemek, vlastníte dům a pozemek. Pokud si pronajmete pozemek (v parku mobilních domů), vlastníte pouze stavbu. Váš dům se nachází na pronajatém pozemku. To ztěžuje financování. Často je vyžadována půjčka na osobní nemovitost (osobní půjčka) spíše než tradiční hypotéka. Údržba je podobná jako u domu, ale
Kondominium
Condominiums (condos) jsou připojené domy podobné městským domům, ale právní rozdíly mezi nimi jsou ostře definovány. Nejste vlastníkem pozemku. Vlastníte “krabičku”. Samotný byt. A někdy i nepatrný zlomek společných prostor. To znamená, že vaše daně z nemovitosti jsou přímo svázány s tímto konkrétním prostorem, nikoli s pozemkem pod ním.
Plus? Vybavení. Bazény. Fitness místnosti. Tenisové kurty. Klubový dům. To vše spravuje sdružení bytů. Za tuto výhodu platíte měsíční poplatek. Pokrývá každodenní správu, takže to nemusíte řešit. Můžete využít zařízení. Ale nemůžete je opravit. Toto je kompromis. Svoboda od nutnosti řešit údržbu výměnou za měsíční platbu a přísná pravidla komunity.
Kooperativní
Co-ops mění hru. Zde nevlastníte svůj byt. Vlastníte akcie společnosti, která vlastní budovu. Tyto akcie vám dávají výhradní právo žít v tomto konkrétním prostoru. Jedná se o užívací právo maskované jako vlastnictví.
Tato struktura mění každý aspekt zdanění a financování. Stavba je zdaněna jako celek. Vaše měsíční platby často pokrývají vaši část daně z nemovitosti. Kooperativní korporace se stará o údržbu, opravy a průběžné operace. Má to ale háček. Družstva jsou známá svou přísností. Pečlivě prověřují kupující. Oni mají poslední slovo o tom, jak svůj byt využijete. Získat finance je složitější. Mnoho družstevních rad spolupracuje pouze s určitými bankami. Pokud hledáte flexibilitu, není to vaše volba.
Mobilní dům
Mobilní domy jsou ze své podstaty mobilní. Také se jim říká vyrobené domy a jejich hodnota se znehodnocuje jako auta. Kupujete je. Získáte titul. Platíte daň z obratu. Pokud jedete po dálnici, je to vozidlo. Pokud jej zaparkujete v parku mobilních domů, stane se domovem.
Vlastnictví půdy se zde velmi liší. Některé parky vyžadují zakoupení webu. Ostatní vám umožní pronajmout. Některé fungují jako družstva, kde kupujete spíše podíly v korporaci než samotnou půdu. Majetkové daně se řídí těmito strukturami. Parky mají pravidla, stejně jako byty a družstva. Podléháte pravidlům komunity. Podléháte také realitě, že vaše aktivum bude časem ztrácet hodnotu.
Často kladené otázky
Jaké jsou rozdíly ve financování mezi nákupem bytu a družstva?
Financování kondominium je jednoduché. Je to podobné jako u úvěrů na rodinné domy. Kooperativní financování je složité. Věřitelé vyžadují souhlas společnosti. Požadavky jsou přísnější. Ne všechny banky se tohoto procesu účastní.
Lze mobilní dům umístit na jakýkoli obytný pozemek?
Ne. Toto reguluje zónování. Před nákupem zkontrolujte místní předpisy. Vyrobený dům nemůžete jen tak někde zaparkovat.
Ještě více informací
Související články HowStuffWorks
-
Jak fungují panelové domy
-
Jak se staví dům
-
Jak fungují chytrá okna
Další užitečné odkazy
-
Nemovitosti pro začátečníky
-
ABC nemovitostí
-
Lycos Real Estate
-
Právní poradenství v oblasti nemovitostí
-
Úvod do družstev
