Bývaly doby, kdy nákup pozemku znamenal zaražení kůlu do země a pokácení okolních stromů. Jen. Krutý. Přímo. Dnes? Je to bludiště smluv, žargonu a hypotečních hrozeb navržených tak, aby si vás udržely jako nájemce.
Vláda si paralýzy všimla. V roce 2008 se trh s nemovitostmi hroutil. Stavaři přicházeli o peníze jako řeka. Dodavatelé zkrachovali. Odpovědí byla daňová úleva pro první kupce domů. Říkejme tomu verze 1.0.
Zavedl jej prezident George W. Bush jako součást zákona o bydlení a hospodářské obnově z roku 2008 a jeho cíl byl jednoduchý: dostat lidi z pohovek do jejich domovů. Cílové okno bylo úzké. Obchod musel být uzavřen mezi 8. dubnem 2008 a 1. lednem 2009.
Ale tady je ten háček. Nebyly to peníze zadarmo. Byla to bezúročná půjčka.
Pokud jste si vzali půjčku v maximální výši 7 500 $, dostali jste ji okamžitě. Ty jsi pak musel splatit do 15 let. To je 500 USD ročně počínaje vaším daňovým přiznáním za rok 2010. Vyplnili jste formulář IRS 5405 a připojili jej k formuláři 1040. Většina lidí to považovala za daňový účet, který se musí splácet pomalu.
Nebyly to peníze zadarmo. Byla to bezúročná půjčka.
Pak přišel Obama.
Americký zákon o obnově a reinvesticích z roku 2009 vše změnil. Půjčka byla prodloužena. Pravidla se uvolnila. A nejdůležitější změna? Nebylo potřeba to vracet. Nikdy.
Potenciální výplata se zvýšila na 8 000 USD. Podepsání smlouvy se najednou zdálo mnohem méně riskantní. Vláda přestala se stimulem nakládat jako s půjčkou a začala s ním nakládat jako s grantem.
Ale protože jde o IRS (Internal Revenue Service), byla tam přísná pravidla. Nemohli jste si jen tak koupit loď a požádat o půjčku. Museli jste splnit určitá kritéria.
O čem přesně tato pravidla byla, se podrobně podíváme v další části.
Proč jste potřebovali domov, abyste získali daňový kredit pro prvního kupujícího
Krach v roce 2008 vše změnil. Lidé přestali kupovat domy, protože rizika se jim zdála příliš vysoká. Vláda zasáhla, aby situaci napravila. Odpočet kupujícího domu byl nejprve navržen tak, aby tuto bariéru snížil. Nedal ti jen peníze. Umožnilo vám to zrekonstruovat dům, který potřeboval opravy, které byste si jinak nemohli dovolit.
Christy Cook koupila dům v roce 2009. Novou výstavbu nechtěla. Chtěla starý dům, který potřebuje rekonstrukci. “Nové domy v oblasti, kde jsme chtěli bydlet, byly mimo naše cenové rozpětí,” řekla. Srážka zaplatila opravy. Bez něj by pokračovala v pronájmu.
Nešlo o dáreček pro investory. Pravidlo bylo přísné. Musel jsi tam žít. Průběžně. Žádné rekreační domy. Žádné nemovitosti k pronájmu. Pokud jste si koupili dům a bydleli v něm, mohli byste si pokoj pronajmout. To bylo povoleno. Ale proměnit celý svůj domov ve zdroj příjmu? Nemá nárok (nemáte nárok na odpočet).
Kdo byl považován za prvního kupujícího?
Definice „poprvé“ byla poměrně široká. Nemusíte ještě nikdy vlastnit nemovitost. Pokud jste v posledních třech letech nevlastnili dům, měli jste nárok na odpočet. To otevřelo dveře mnoha lidem, kteří před mnoha lety prodali svůj poslední domov.
Částka se lišila podle roku. Obdrželi jste 10 % z kupní ceny. V roce 2008 byl limit 7 500 USD. V roce 2009 se zvýšil na 8 000 USD. Pokud jste koupili dům za 75 000 $ nebo více, obdrželi jste maximální částku. Nižší ceny znamenaly méně peněz. Ale i pár tisíc dolarů pomáhá na sádrokartonové desky, barvy a podlahy.
Pak nastala změna. Vláda do programu přidala dlouhodobé majitele domů. Ta byla určena pro lidi připravené přestěhovat se do většího bydlení. K nákupu muselo dojít po 6. listopadu 2009. Maximální odpočet klesl na 6 500 USD. Musíte vlastnit a žít ve svém starém domě po dobu pěti let. Těchto pět let mělo být nepřetržitých posledních osm let. Pokud jste v domě bydleli deset let, ale před třemi lety ho prodali, nesplňovali jste podmínky. V době podání žádosti jste tam museli bydlet.
Které domy a vozidla splnily kritéria?
Ne každá struktura byla považována za vhodnou. Dům musí být ukotven k zemi. Klíčovým faktorem bylo mít trvalý základ. Rodinné domy. Městské domy. Byty. Duplexy. Mobilní domy. Dokonce i cestovní přívěsy, pokud byly připojeny k pozemku.
Obytné vozy (RV)? Ne. Jsou osobním majetkem. Nejsou připoutáni k zemi. Pokud jste žili v obytném voze, stále se můžete kvalifikovat jako kupující poprvé. Ale nemohli jste si koupit obytné auto pomocí srážky. Měl sis koupit skutečný dům.
Limity příjmů a rozsahy postupného vyřazování
Rozhodovaly peníze. Pokud jste vydělali příliš mnoho, odpočet zmizel. Vláda použila rozsah postupného snižování k postupnému zrušení odpočtu. Nenarazil jsi jen do zdi. Váš odpočet se postupně snižoval, jak rostl váš příjem.
Pro nákupy uskutečněné před 6. listopadem 2009 byly limity přísné. Pro manželské páry, které podaly žádost společně, byl rozsah 150 000 až 170 000 USD. U jednoho plátce se pohybuje od 75 000 do 95 000 USD. Pokud byl váš příjem pod spodní hranicí, dostali jste celou částku. Nad horní hranicí? Nula. V rozsahu? Částečná částka.
Po 6. listopadu 2009 se limity zvýšily. Manželské páry si mohly vydělat až 245 000 dolarů, než odpočet zmizel. Jednotliví plátci – až 145 000 USD. Tyto vyšší limity umožnily více rodinám ze střední třídy kvalifikovat se do druhé vlny programu.
Kdo byl vyloučen?
Někteří lidé byli úplně zablokovaní. Cizinci bez trvalého pobytu nemohli uplatnit odpočet. Rovněž byli vyloučeni kupující kupující nemovitosti od blízkých příbuzných. Rodiče. Manželé. Prarodiče. Děti. IRS nechtěl, aby rodiny jednoduše přerozdělily majetek, aby mohly systém hrát.
Existovala také přísná pravidla týkající se zachování domu. Pokud jste jej prodali nebo přestali používat jako primární bydliště do 36 měsíců, byli jste povinni vrátit peníze. Toto pravidlo se vztahovalo na odpočet roku 2009. Verze z roku 2008 byla jiná. Bylo to řešeno jako bezúročná půjčka. Museli jste je splácet ve stejných ročních splátkách po dobu 15 let. Pokud jste se přestěhovali dříve, museli jste uhradit všechny zbývající platby najednou.
Ale existoval bezpečnostní mechanismus. Pokud jste dům prodali se ztrátou nebo jste na nule, vrácení peněz vám může být odpuštěno. Pokud se pod vámi zhroutil trh, nemuseli jste vládě splácet.
Praktické závěry pro dnešek
Není zde žádný další odpočet. Ale logika zůstává. Koupě starého domu vyžaduje peníze na rekonstrukci. Vědět, které návrhy jsou vhodné, pomáhá při kontrole vlastností. Vhodný může být mobilní dům na pozemku. Zaparkovaný obytný vůz není. Příjmové limity se v průběhu času mění, proto si vždy zkontrolujte aktuální pravidla pro případné nové pobídky.
„Rozhodli jsme se koupit starší dům, takže daňový odpočet nám pomohl opravit některé věci, které vyžadovaly pozornost a které bychom jinak nezvládli.“ — Christy Cook
Program byl zaměřen na konkrétní kupující v konkrétním čase. Nejednalo se o univerzální dotaci. Jednalo se o cílené pobídkové opatření. Pochopení toho, jak to fungovalo, pomáhá vysvětlit, proč některé oblasti zaznamenaly skoky v renovacích, zatímco jiné zůstaly statické.
Pokud v současné době uvažujete o domě, zkontrolujte základy. Zkontrolujte vlastnictví. A zkontrolujte své příjmy proti aktuálním změnám daňového zákoníku. Pravidla jsou dnes jiná. Potřeba finančních prostředků na opravy je ale stále reálná.
Okamžité důsledky daňového kreditu
Debata o tom, zda byla daňová úleva pro kupující, kteří si poprvé koupili nemovitost, triumfem nebo neúspěchem, není binární. Všechno je mnohem složitější. Americká vláda nalila do tohoto fondu 16,2 miliardy dolarů. Přidalo se k němu 2,3 milionu lidí. Centrum pro ekonomický a politický výzkum (CEPR) poznamenává, že tržby mírně rostou. Ceny se trochu stabilizovaly. Program pak skončil v dubnu 2010.
Kocovina se ukázala jako skutečná.
S tolika kupujícími, kteří spěchali na trh, aby překonali termín, vyčerpali skupinu zájemců na zbytek roku 2010 a 2011. Když úvěr zmizel, poptávka se vypařila. Ceny domů klesly o dalších 8,4 procenta ve druhém čtvrtletí roku 2010 a do konce roku 2011. Tím se pokles nezastavil. To pokračovalo až do roku 2012.
Někteří odborníci tvrdí, že úvěr uměle podporoval ceny. Prodejci, kteří mohli čelit krachu trhu, se z něj mohli dostat za přemrštěné sazby. Kupující zaplatili více, než by jinak zaplatili. Profitovali také poskytovatelé hypoték. Vyhnuli se tak bolestem hlavy při zpracování krátkých prodejních transakcí. Domácí stavitelé také profitovali z prodeje jednotek před úplným prasknutím bubliny.
Ale pro soukromé osoby byla matematika riskantnější. Ti, kteří se museli do tří let přestěhovat, museli peníze vrátit. Těm, kteří přišli o práci, chyběly finanční prostředky, aby mohli platit byť jen skromné platby. Dohoda šla dolů pro desítky lidí.
Jiní však získali jasno. Ryan O’Neill koupil dům v oblasti Atlanty v roce 2010. Poznamenává, že bez půjčky by možná čekala na partnera. „Umožnilo mi to koupit si dům sám, což mě velmi posilovalo,“ říká. Pokud se trendy na trhu postupně zvyšují, mohou tito první kupující stále vydělávat.
Alternativy k federálním státním půjčkám
Pokud je federální okno zavřené, podívejte se na místní adresu. Mnoho států nabízí programy, které pomáhají těm, kdo kupují nemovitosti poprvé, vstoupit na trh. Nejsou stejné jako federální daňové úlevy, ale slouží podobnému účelu. Snižují počáteční náklady. Snižují úrokové sazby. Zpřístupňují vlastnictví domů těm, kteří propásli federální příležitosti.
Výzkum je zde nutností. Musíte vědět, co váš stát nabízí. Některé státy poskytují pomoc se zálohou. Jiné nabízejí daňové úlevy nebo výhodné podmínky půjčky. Výběr je široký. Bílý plot na předměstí může vyžadovat jiné nástroje než městský byt v mrakodrapu.
Budeme se muset zapotit. Musíte porozumět kritériím způsobilosti. Platí omezení příjmu. Existují omezení týkající se typu nemovitosti. Umístění je důležité. Nemůžete předpokládat, že program je dostupný jen proto, že existoval minulý rok. Politici se mění. Financování vysychá.
Začněte s webovými stránkami agentury pro financování bydlení vašeho státu. Hledejte „programy pro ty, kteří kupují nemovitosti poprvé“ nebo „pomoc při zálohách“. Zkontrolujte strukturu: grant nebo úvěr. Granty není nutné splácet. Půjčky mají často odloženou splatnost. Obě možnosti pomáhají s cash flow.
Materiálové náklady a příprava nástrojů
Vlastnictví domu mění pohled na peníze. Změní to způsob, jakým zacházíte s nástroji. Pokud plánujete provádět vlastní opravy (DIY), abyste ušetřili na poplatcích dodavatele, vaše sada nářadí musí být spolehlivá. Nekupujete jen dům. Provádíte údržbu majetku.
Osobní ochranné prostředky nejsou volitelné. Brýle. Rukavice. Respirátory, pokud řešíte starou izolaci nebo sádrokarton. Azbest je stále přítomen v domech postavených před rokem 1980. Olověná barva je běžná v domech postavených před rokem 1978. Otestujte tyto látky, než zamácháte kladivem.
Mezi základní nástroje patří:
– Akumulátorová vrtačka se sadou vrtáků různých velikostí
– Úroveň pro zajištění rovného umístění polic a příslušenství
– Kotoučová pila na řezání řeziva
– Vyhledávač dřevěných kolíků, abyste se vyhnuli elektrickým drátům a trubkám
– Rozbrušovací pila (vratná pila) pro demontážní práce
Ceny materiálů kolísají. Ceny řeziva během stavebních boomů prudce rostou. Sádrokartonové desky se mohou ve vlhkém klimatu deformovat. Nakupujte materiály, když jsou ceny stabilní. Správně je skladujte. Udržujte sádrokartonové desky daleko od betonových podlah, abyste zabránili absorpci vlhkosti.
Kde najít místní zdroje
Nalezení správného programu závisí na tom, kde žijete. Městské oblasti mají často specifické iniciativy na revitalizaci centra města. Ve venkovských oblastech může být kladen důraz na zlepšení infrastruktury. Výchozím bodem je váš místní bytový úřad.
Vyhledejte „státní pomoc prvnímu kupci domů“ a přidejte název svého státu.
