Wenn ein Profi den Verkauf Ihres Hauses abwickelt, verändert sich das Spiel. Marketing, Präsentation, Bonitätsprüfung und Verhandlungen fallen auf ihre Schultern. Die Daten belegen dies. Verkäufer mit Maklern erzielen bis zu 11 Prozent mehr Nettoerlöse als Verkäufer, die zum Verkauf durch den Eigentümer gehen. Das ist echtes Geld.
Rechtlich gesehen schuldet Ihr Agent Ihnen die Treuhandpflicht. Sie müssen ausschließlich Ihre Interessen vertreten. Sie können Ihren Verkaufspreis nicht gefährden, indem sie den Käufern gegenüber herabwürdigen. Aber es gibt einen Haken. Du hast immer noch die Karten in der Hand. Es ist gefährlich, einige Informationen weiterzugeben, selbst gegenüber Ihrem vertrauenswürdigen Partner. Zu viel offenzulegen verschafft Käufern Einfluss. Es schwächt Ihre Position am Verhandlungstisch.
Hier erfahren Sie, was Sie für sich behalten sollten.
Die Preisbodenfalle
Sagen Sie Ihrem Makler niemals, dass Sie sich mit einem niedrigeren Preis nicht zufrieden geben werden. Diese Aussage ist ein Warnsignal. Es signalisiert Verzweiflung oder Starrheit. Käufer spüren das. Sie riechen Blut.
Wenn ein Makler weiß, dass Sie einen harten Boden haben, wird er Sie möglicherweise eher früher als später dazu drängen, ein niedrigeres Angebot anzunehmen. Oder schlimmer noch, sie teilen dieses Limit möglicherweise mit Einkäufern, um einen Deal schneller abzuschließen. Ihr Ziel ist die Wertmaximierung. Die Offenlegung Ihres akzeptablen Mindestpreises zerstört Ihre Hebelwirkung. Überlassen Sie die Verhandlungen dem Makler. Geben Sie ihnen keinen Grund, sich niederzulassen.
Warum Stille wichtig ist
Treuhandpflicht schützt Sie. Es macht dich nicht allwissend. Agenten sind Menschen. Sie wollen Geschäfte abschließen. Sie wollen ihre Provision verdienen. Wenn sie wissen, dass Sie weniger akzeptieren, geben sie möglicherweise einem schnellen Abschluss Vorrang vor einem höheren Preis. Das ist keine Bosheit. Es ist Effizienz.
Aber Effizienz kostet Sie. Sie verkaufen Ihr größtes Kapital. Jeder Dollar zählt. Wenn Sie Ihr Endergebnis geheim halten, müssen Käufer höhere Gebote abgeben. Es schafft Konkurrenz. Wettbewerb treibt den Preis. Schweigen bewahrt Optionen.
Was Sie stattdessen teilen sollten
Konzentrieren Sie sich auf Ihre Eintragsstrategie. Besprechen Sie die Marktbedingungen. Teilen Sie Ihren gewünschten Zeitplan. Sprechen Sie über notwendige Reparaturen. Das sind praktische Details. Sie helfen Ihrem Makler, Ihr Haus effektiv zu vermarkten. Sie offenbaren Ihre Schwäche nicht.
Halten Sie Ihre finanziellen Beweggründe geheim. Lassen Sie den Agenten das Interesse abschätzen. Lassen Sie den Markt den Ton angeben. Sie stellen die Erwartungen auf Dienst, nicht auf Hingabe.
Die Aufgabe Ihres Maklers besteht darin, Ihnen den höchstmöglichen Preis zu bieten. Erschweren Sie diese Aufgabe nicht, indem Sie Ihre Hand verschenken.
Das Risiko der Offenlegung
Sobald Sie es gesagt haben, können Sie es nicht mehr zurücknehmen. Käufer erinnern sich. Sie vermerken es in ihren Berichten. Sie bringen es an den Verhandlungstisch. „Ihr Agent sagte, Sie würden weniger nehmen“, könnten sie sagen. Jetzt verteidigen Sie eine Position, die nie zu verteidigen war.
Vermeiden Sie diese Falle. Halten Sie den Mund über Ihre Grenzen. Lassen Sie den Agenten seine Arbeit machen. Vertrauen Sie dem Prozess. Aber achten Sie auf Ihre Informationen. Es ist Ihr wertvollstes Gut beim Verkauf.
Weiter geht es
Ein Haus zu verkaufen ist ein Tanz. Du führst. Ihr Agent folgt. Aber Sie dürfen Ihre Schritte nicht preisgeben. Halten Sie Ihr Endergebnis verborgen. Halte deine Verzweiflung begraben. Lassen Sie den Markt für sich arbeiten. Arbeiten Sie nicht dagegen.
Wenn Sie sich das nächste Mal mit Ihrem Agenten treffen, lassen Sie Ihre Ängste an der Tür. Sprechen Sie über Marketing. Sprechen Sie über Reparaturen. Sprechen Sie über Strategie. Sprechen Sie nicht über Ihre Grenzen. Sie dürfen Sie behalten.
Bei der Preisstrategie verbrauchen die meisten Hausbesitzer Eigenkapital, bevor sie überhaupt ein Angebot abgeben. Es erscheint logisch, Ihren Preis an Ihrem Steuerbescheid oder an der Zahl festzumachen, die Sie nach Abschluss der Kosten erhalten müssen. In einem heißen Markt funktioniert das vielleicht. Auf einem Käufermarkt ist es eine Falle.
Wenn Sie einem Makler sagen, dass Sie nur Ihren „Traumpreis“ akzeptieren, setzen Sie keine Grenze. Sie signalisieren, dass Sie die Mechanismen des Geschäfts nicht verstehen. Ein erfahrener Makler könnte sich einfach weigern, sich an Sie zu wenden. Sie wissen, dass die Rechnung nicht aufgeht, und sie werden ihre Zeit nicht damit verschwenden, eine Fantasie zu entwickeln. Wenn sie die Liste annehmen, ist das nur Zeitverschwendung.
Immobilien, deren Preise über dem Marktwert liegen, stagnieren. Sie sitzen. Je länger ein Haus steht, desto mehr gehen Käufer davon aus, dass etwas damit nicht stimmt. Das Stigma eines veralteten Angebots zieht den endgültigen Verkaufspreis nach unten, oft unter den Preis, den Sie hätten erzielen können, wenn Sie vom ersten Tag an den richtigen Preis festgelegt hätten. Käufer sehen, wie viele Tage auf dem Markt sind, und gehen weg. Vertrauen Sie den Daten, nicht Ihrer Bindung an eine bestimmte Nummer.
9: Die „Nur seriöse Angebote“-Falle
Es gibt einen gefährlichen Mythos, dass niedrige Angebote nur Lärm sind. Das sind sie nicht.
Ihr Makler hat die rechtliche und ethische Pflicht, jedes Angebot vorzulegen, unabhängig davon, wie beleidigend der Preis erscheinen mag. Wenn Sie sie anweisen, alles zu ignorieren, was unter einem bestimmten Schwellenwert liegt, schaffen Sie einen blinden Fleck. Ein Agent mit guten Absichten könnte denken, dass er Sie vor Zeitverschwendung schützt. Ein Skrupelloser könnte ein niedriges Angebot zurückhalten, um Sie unter Druck zu setzen, später ein etwas besseres Angebot anzunehmen, oder um das Haus zu seinem eigenen Vorteil länger auf dem Markt zu halten.
Auch wenn das Angebot niedrig ist, handelt es sich um einen Datenpunkt. Es sagt Ihnen, was der Markt tatsächlich sagt. In einem schleppenden Markt kann ein niedriges Angebot der Ausgangspunkt für Verhandlungen sein. Du konterst. Sie kontern zurück. Du bewegst die Nadel. Wenn Sie nichts von dem günstigen Angebot erfahren, können Sie keine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob Sie den Preis senken oder abwarten.
Stellen Sie sicher, dass in Ihrer Listungsvereinbarung ausdrücklich festgelegt ist, dass Sie jedes einzelne Angebot sehen möchten. Keine Ausnahmen.
8: Der überhebliche Verkäufer
Stellen Sie sich Folgendes vor: Sie stöbern in einer Küche und stellen sich Ihre Dinnerpartys dort vor. Der Agent macht sich Notizen. Plötzlich kommt der Verkäufer herein.
Es ist umständlich. Du hörst auf, Fragen zu stellen. Sie verbergen Ihre wahren Reaktionen. Sie bemerken den Riss im Fundament oder die veraltete HVAC-Einheit nicht, weil Sie zu sehr damit beschäftigt sind, sich zu fragen, ob der Verkäufer bemerkt, dass Sie den Wasserhahn berühren.
Es ist ganz natürlich, dort sein zu wollen. Sie schützen Ihr Vermögen. Aber Ihre Anwesenheit ist ein Verkaufshindernis. Käufer brauchen Raum, um sich vorzustellen, wie sie dort leben. Sie müssen sich sicher fühlen und fragen: „Wie alt ist das Dach?“ ohne das Gefühl zu haben, beobachtet zu werden.
Hören Sie auf, zu Vorführungen zu gehen. Wenn der Makler anruft und Ihnen mitteilt, dass in zehn Minuten ein Käufer kommt, sind Sie schon draußen. Spazieren gehen. Machen Sie einen Auftrag. Setz dich in dein Auto. Geben Sie ihnen den Raum, ihre Arbeit zu erledigen. Ihre Abwesenheit ist ein Feature, kein Fehler.
7: Der Luxus der Zeit
Zu sagen „Ich habe alle Zeit der Welt“ ist der schnellste Weg, Geld zu verlieren.
Immobilien sind von Dringlichkeit geprägt. Hohe Nachfrage führt zu Bieterkriegen. Geringe Nachfrage führt zu Stagnation. Wenn Sie Ihrem Makler signalisieren, dass Sie es nicht eilig haben, kann es sein, dass er Ihrem Eintrag eine niedrigere Priorität einräumt. Sie haben andere Kunden mit engeren Fristen. Sie werden ihre Marketingkraft, ihre Bemühungen um den Tag der offenen Tür und ihr Verhandlungsgeschick auf die Häuser konzentrieren, die umziehen müssen.
Ihre Listungsvereinbarung sollte kurz sein. Das Standardmaximum beträgt drei Monate. Wenn Sie drei Monate lang nichts verkauft haben, liegt entweder der falsche Preis vor, die Vermarktung ist schlecht oder der Markt hat sich verändert. Den Vertrag mit der gleichen Strategie zu verlängern ist Zeitverschwendung. Finden Sie einen neuen Agenten. Setzen Sie den Preis zurück. Fangen Sie neu an.
6: Der Scheidungsrabatt
Warum verkaufen Sie? Wenn die Antwort eine Scheidung ist, tickt die Uhr schneller als Sie denken.
Eine Scheidungsvereinbarung erfordert oft den Verkauf der ehelichen Wohnung innerhalb eines engen Zeitrahmens. Gerichte sehen Verkäufer, die den Prozess in die Länge ziehen, negativ. Je länger das Haus steht, desto mehr Anwaltskosten fallen an. Umso mehr Zinsen entstehen bei gemeinsamen Hypotheken.
Es hilft nicht, den Grund für den Verkauf zu verbergen. Es könnte sogar weh tun. Wenn Sie so tun, als würden Sie verkleinern, weil Sie in den Ruhestand gehen, das Haus aber schon seit sechs Monaten auf dem Markt ist, werden Käufer misstrauisch. Sie wundern sich über versteckte Mängel.
Seien Sie gegenüber Ihrem Agenten bezüglich des Zeitplans transparent. Wenn es eine harte Frist gibt, teilen Sie ihnen dies mit. Es ändert die Strategie. Es könnte bedeuten, ein niedrigeres Angebot anzunehmen, um schnell abzuschließen, anstatt auf den „richtigen“ Käufer zu warten, der möglicherweise nie erscheint. Bei einer Scheidung ist Bargeld mehr wert als ein theoretisch höherer Preis, der nie eintritt.
Zu sagen „mein Ehepartner und ich trennen uns“ klingt nach harmlosem Smalltalk. So etwas murmelt man einem Immobilienmakler vielleicht zu, während er den Papierkram unterschreibt. Aber in der Immobilienbranche kommt es auf die Wahrnehmung an. Wenn Käufer ihre Verzweiflung verspüren, schauen sie sich ein Haus nicht mehr an und sehen stattdessen einen Preisnachlass. Sie werden dich herabwürdigen und hoffen, dass du es annimmst, weil du keine andere Wahl hast. Ein Agent könnte diese Informationen bei einem Tag der offenen Tür abgeben oder sie anderen Agenten zuflüstern. Es kommt ihnen unschuldig vor. Das ist es nicht. Das Wort verbreitet sich schnell. Und dieses Wort kann Sie Zehntausende kosten.
Das Warnsignal finanzieller Not
„Käufer nehmen an, dass ein Hausbesitzer unbedingt verkaufen möchte, und versuchen oft, einen Vorteil daraus zu ziehen, indem sie Angebote machen, die weit unter dem Listenpreis liegen.“
Finanzielle Probleme sind ein größeres Warnsignal als eine Scheidung. Wenn ein Verkäufer durch Cashflow-Probleme motiviert ist, gehen Käufer davon aus, dass das Haus möglicherweise versteckte Mängel aufweist oder dass der Eigentümer jedes Angebot annimmt und einfach weggeht. Das ist keine Paranoia. Es ist Marktpsychologie.
Wenn Sie eine finanzielle Notlage offenlegen, nehmen Sie Ihren Einfluss auf sich. Sie sind kein Verkäufer mehr; Du bist eine Belastung. Käufer wissen das. Sie passen ihre Angebote entsprechend an. Das Haus muss nicht in einem schlechten Zustand sein, damit der Preis sinkt. Die Motivation reicht.
Wie man mit der Frage umgeht
Du musst nicht lügen. Aber Sie müssen sich auch nicht ehrenamtlich engagieren. Wenn ein Makler fragt, warum Sie verkaufen, bleiben Sie vage. „Wir ziehen beruflich um.“ „Wir verkleinern uns.“ „Wir haben einen Ort gefunden, der uns gefällt.“ Das trifft auf viele Menschen zu. Sie signalisieren keine Dringlichkeit. Sie signalisieren Wahl.
Der Klatschfaktor
Listing-Agenten sind im Verhandeln geschult. Sie tauschen Informationen mit anderen Maklern aus, um für ihren Kunden ein besseres Angebot zu erzielen. Aber manchmal geht dieses „bessere Angebot“ zu Ihren Lasten. Wenn sie einem Käufervertreter mitteilen: „Der Verkäufer hat es eilig“, wird dieser Käufervertreter dies gegen Sie verwenden. Es ist Teil des Spiels. Sie können den Klatsch nicht kontrollieren. Sie können kontrollieren, was Sie sagen.
Schutz Ihres Eigenkapitals
Jeder Dollar, den Sie durch ein niedriges Angebot verlieren, ist ein Eigenkapitalverlust. Wenn Sie in einer finanziellen Notlage sind, sprechen Sie zuerst mit einem Finanzberater und nicht nur mit einem Immobilienmakler. Sie schlagen möglicherweise andere Optionen als einen überstürzten Verkauf vor. Ein Notverkauf bedeutet oft einen niedrigeren Preis. Ein strategischer Verkauf bedeutet mehr Geld in Ihrer Tasche.
Was Käufer wirklich suchen
Käufer wollen einen Deal, aber sie wollen auch Stabilität. Ein Haus mit einem motivierten Verkäufer fühlt sich riskant an. Wird der Verkäufer zurücktreten? Wird es Pfandrechte geben? Wird der Verkäufer kalte Füße bekommen und den Abschluss zum Scheitern bringen? Diese Fragen begleiten jede Vorstellung.
Wenn Sie die Motivationserzählung entfernen, beseitigen Sie das Risiko. Sie präsentieren Ihr Zuhause als einen begehrenswerten Vermögenswert und nicht als ein zu lösendes Problem. Dadurch verschiebt sich die Leistungsdynamik. Käufer konkurrieren um Ihr Haus, anstatt zu versuchen, Ihren Willen zu brechen.
Die Psychologie des Tages der offenen Tür
Tage der offenen Tür dienen der Datenerfassung. Agenten beobachten, wer anhält. Wer stellt Fragen. Wer sieht gestresst aus? Wenn sie hören, dass Sie sich über Ihre Hypothek oder Ihren Job beschweren, werden sie es zur Kenntnis nehmen. Es wird zum Werkzeug. Nutzen Sie diesen Tag, um über Ihre Küchenmodernisierungen zu sprechen. Ihre neuen Parkettböden. Nicht deine Lebensprobleme.
Warum Unbestimmtheit funktioniert
Besonderheiten
Finanzielle Probleme verbergen, um motivierte Verkäuferetiketten zu vermeiden
Verzweiflung ist ein Luxus, den Sie sich bei Immobilien nicht leisten können. Wenn bekannt wird, dass Sie unter Druck verkaufen, werden die Angebote zurückgehen. Käufer wittern Schwäche. Sie wissen genau, wie sie es ausnutzen können. Sie werden wahrscheinlich niedrigere Gebote und eine geringere Endauszahlung sehen. Halten Sie also den Mund darüber, warum Sie gehen.
Haben Sie Ihren Job verloren? Verschlingt die Hypothekenzahlung Ihre Ersparnisse? Sagen Sie es nicht Ihrem Immobilienmakler. Einige Makler könnten versucht sein, Ihr Haus als Situation eines „motivierten Verkäufers “ zu vermarkten. Dieser Ausdruck ist der Code für „unter dem Marktpreis liegendes Angebot“. Es signalisiert Käufern, dass Sie weniger akzeptieren, als Sie sollten. Es ist eine Falle. Sie erzielen bessere Ergebnisse, wenn Sie finanzielle Probleme privat halten. Dies schützt Sie vor Käufern, die versuchen, Ihren Vorteil auszunutzen. Es schützt auch Ihre Beziehung zum Agenten. Wenn sie wissen, dass Sie in finanziellen Schwierigkeiten stecken, könnten sie befürchten, dass Sie den Vertrag kündigen, um Provisionen zu sparen. Ein erfahrener Makler könnte sich sogar weigern, das Haus aufzulisten. Behalte die Not für dich.
Krankheit und dringender Umzugsbedarf
Eine schwere Krankheit zwingt zum schnellen Abgang. Es ist eine Katastrophe. Aber wenn Sie die Wahrheit über Ihre Gesundheit verbergen, können Sie den besten Preis erzielen. Selbst wenn Ihr Agent einfühlsam ist, könnte er diese Dringlichkeit durchsickern lassen. Sie drängen möglicherweise auf Geschwindigkeit bei den Einträgen. Sie könnten Käufer bei Tagen der offenen Tür unter Druck setzen. Diese Dringlichkeit mindert den Wert.
Gehen Sie den Verkauf wie eine normale Transaktion an. Bestehen Sie nicht auf einer Shortlisting-Vereinbarung, denn Sie müssen schnell handeln. Möglicherweise möchten Sie dem Makler nur 30 Tage Zeit geben, um das Haus zu verkaufen. Wenn sie es nicht können, möchten Sie den Vertrag kündigen. Doch die meisten Makler sind damit nicht einverstanden. Sie wissen, dass dreißig Tage selten genug Zeit sind, um einen realistischen Verkauf abzuschließen. Eine längere Laufzeit gibt ihnen den Spielraum, den richtigen Käufer zu finden. Außerdem bleibt der Prozess stabil. Stabile Verkäufe erfordern höhere Preise. Lassen Sie nicht zu, dass Ihre Gesundheitskrise den Zeitplan des Verkaufs bestimmt.
Offenlegung von Todesfällen auf dem Grundstück
Staaten haben strenge Regeln für Materialmängel. Bauschäden müssen Sie offenlegen. Sie müssen frühere Reparaturen offenlegen, die den Wert beeinträchtigen. Sie können diese nicht vor Ihrem Agenten verbergen. Diese müssen Sie dem Käufer ohnehin offenlegen. Es ist sinnlos, sie vor dem Agenten zu verbergen.
Aber ein Todesfall auf dem Grundstück ist etwas anderes. Die gesetzlichen Anforderungen variieren stark je nach Standort. In Texas müssen Sie einen Todesfall nur dann offenlegen, wenn dieser auf Sicherheitsbedingungen im Haus zurückzuführen ist. In Kalifornien muss ein Todesfall offengelegt werden, wenn er innerhalb der letzten drei Jahre eingetreten ist. Einige Bundesstaaten verlangen die Offenlegung grausamer Todesfälle, die für Schlagzeilen gesorgt haben. Andere verbieten aufgrund von Antidiskriminierungsgesetzen die Offenlegung AIDS-bedingter Todesfälle.
Wenn in Ihrem Bundesstaat keine Offenlegung erforderlich ist, bewahren Sie Stillschweigen. Dadurch wird verhindert, dass Ihr Listing-Agent dies versehentlich einem Käufer gegenüber erwähnt. Agenten können gesprächig sein. Sie versuchen hilfreich zu sein. Ein Ausrutscher kann einen Deal zunichte machen. Dennoch sollten Sie einen Anwalt konsultieren. Gesetze ändern sich. Haftung ist komplex. Stellen Sie sicher, dass Schweigen in Ihrem jeweiligen Rechtsgebiet sicher ist. Wenn Sie gesetzlich dazu verpflichtet sind, zu sprechen, tun Sie dies. Wenn nicht, bleiben Sie ruhig. Es schützt den Preis.
Ausrichtung auf ein bestimmtes Käuferprofil
Möchten Sie an einen Flipper verkaufen? Eine Familie? Ein Rentner? Behalten Sie diese Vorliebe für sich. Wenn Sie Ihrem Makler mitteilen, dass Sie nur eine bestimmte Art von Käufer haben möchten, wird Ihr Pool begrenzt. Es signalisiert auch, dass Sie schwierig sind.
Makler arbeiten zum höchsten Preis. Wenn Sie einschränken, wer kaufen darf, könnte es schwierig sein, eine Übereinstimmung zu finden. Sie könnten wochenlang damit verbringen, Marketingmaßnahmen an die falsche Zielgruppe zu richten. Du verschwendest Zeit. Das Haus steht auf dem Markt. Veraltete Einträge sehen schlecht aus. Käufer gehen davon aus, dass mit dem Haus etwas nicht stimmt.
Lassen Sie den Agenten ein weites Netz auswerfen. Lassen Sie sie an alle vermarkten. Der richtige Käufer wird kommen. Wenn Sie versuchen, das Publikum zu kuratieren, verpassen Sie möglicherweise die Person, die bereit ist, den vollen Preis zu zahlen. Vertrauen Sie dem Prozess. Vertrauen Sie auf die Fachkompetenz des Maklers. Sie wissen, wie sie das Haus positionieren müssen, um die besten Angebote zu erhalten. Ihre Aufgabe ist es, zu verkaufen. Ihre Aufgabe ist es, den Käufer zu finden. Mischen Sie sich nicht in ihre Strategie ein.
Selbst wenn Sie denken, dass Sie harmlos sind, sind Sie nur einen falschen Satz von einer Klage entfernt.
Es ist noch nicht lange her, dass es beim Verkauf eines Hauses nur um Preis und Lage ging. Nun gibt es bei jeder Kotierungsvereinbarung ein rechtliches Minenfeld.
Der Fair Housing Act von 1968 veränderte alles. Es ist nicht nur ein Vorschlag. Es ist das Gesetz. Und es hindert Sie daran, selbst auszuwählen, wer Ihr Haus kaufen darf.
Man kann nicht sagen, dass man eine christliche Familie will. Man kann nicht sagen, dass man keine Kinder will. Sie können Käufer nicht anhand ihrer Rasse, Hautfarbe, Religion, ihres Geschlechts, ihrer nationalen Herkunft, ihres Familienstands oder einer Behinderung steuern.
„Es ist illegal, potenzielle Käufer aufgrund geschützter Klassen zu diskriminieren.“
Glaubst du, du bist in Sicherheit, weil du nur wählerisch bist, was den Typ der Person angeht? Da stolpert man.
Sagen Sie Ihrem Makler, dass Sie sich eine „ruhige“ Nachbarschaft wünschen, aber fügen Sie hinzu, dass Sie Familien ohne kleine Kinder bevorzugen. Sie haben gerade gegen Bundesgesetz verstoßen. Der Familienstand ist eine geschützte Klasse. Genauso ist es mit der Religion.
Einige Staaten gehen noch weiter. Kalifornien beispielsweise verbietet Diskriminierung aufgrund der sexuellen Orientierung, der Geschlechtsidentität und sogar der Einkommensquelle. An manchen Orten sind Vorstrafen oder der Bezug von Sozialhilfe kein durchsetzbarer Dealbreaker.
Wenn Sie Ihrem Agenten diese Anweisungen geben, muss er dies ablehnen. Wenn nicht, seid ihr beide am Haken.
2: Sobald Sie die Listungsvereinbarung unterzeichnet haben
Hier ist die Realität. Sobald der Stift auf dem Papier landet, sind Sie an mehr als nur den Provisionssatz gebunden.
Ihr Agent hat Ihnen gegenüber eine treuhänderische Pflicht. Aber sie haben auch eine gesetzliche Verpflichtung gegenüber dem Gesetz. Das erzeugt einen Konflikt.
Sie könnten ihnen sagen: „Suchen Sie mir jemanden, der sich um dieses alte Haus kümmert.“ Klingt vernünftig, oder?
Aber wenn das eine Bevorzugung einer bestimmten Altersgruppe oder Familienstruktur impliziert, ist das gefährlich.
Sie können Ihren Agenten nicht bitten, Personen anhand geschützter Merkmale auszusortieren. Keine „Keine Kinder“-Schilder. Keine mündlichen Warnungen vor „Lärm“, der Familien mit kleinen Kindern unverhältnismäßig stark beeinträchtigen könnte.
Wenn Sie versuchen, das Marketing so zu beeinflussen, dass eine geschützte Gruppe ausgeschlossen wird, sollte Ihr Agent die Auflistung aufgeben.
Es geht nicht darum, nett zu sein. Es geht darum, eine Bundesklage zu vermeiden, die Tausende an Anwaltskosten kosten und Ihren Ruf irreparabel schädigen kann.
3: Wie man vermarktet, ohne gegen das Gesetz zu verstoßen
Wie verkaufen Sie also Ihr Haus, ohne auf Landminen zu treten?
Konzentrieren Sie sich auf das Haus. Nicht die Leute.
Beschreiben Sie die Funktionen. Die Hartholzböden. Die modernisierte Küche. Das Sonnenlicht im Hinterhof.
Beschreiben Sie nicht die Menschen, die Sie wollen.
Schlecht: „Perfekt für einen Berufseinsteiger.“
Gut: „In der Nähe von Büros und öffentlichen Verkehrsmitteln in der Innenstadt.“
Schlecht: „Großartig für eine wachsende Familie.“
Gut: „Drei Schlafzimmer mit eigenem Spielzimmer.“
Sie beschreiben den Nutzen der Immobilie, nicht die Identität des Käufers.
Lassen Sie die MLS die Arbeit machen. Der Multiple Listing Service verfügt über Standardfelder für Quadratmeterzahl, Schlafzimmer und Ausstattung. Füllen Sie diese genau aus. Fügen Sie keine Kommentare hinzu, die auf eine bevorzugte Bevölkerungsgruppe hinweisen.
Wenn ein Käufer fragt: „Ist das eine ruhige Gegend?“ mit Fakten antworten. „Ja, es ist ein Wohnhaus
Der schriftliche Vertrag ist Ihr Schutzschild
Sie haben die Kandidaten kennengelernt. Sie haben an Tag der offenen Tür teilgenommen, Marktanalysen verglichen und sich vielleicht sogar auf einen Freund gestützt, der eine Lizenz besitzt. Jetzt kommt die Falle. Es ist leicht, sich von der Aufregung einer starken Verbindung zu einem Makler mitreißen zu lassen, der Ihr Zuhause scheinbar „kauft“. Unterschreiben Sie noch nichts. Und was noch wichtiger ist: Machen Sie keine mündlichen Versprechungen.
Es ist riskant, einem nicht vertretenen Makler Ihre Finanzdaten, Ihre Verkaufsmotivation oder Details über die Besonderheiten Ihres Hauses mitzuteilen. Warum? Denn ohne eine formelle Auflistungsvereinbarung schuldet Ihnen diese Person nichts. Sie sind noch nicht an die Treuepflicht gebunden. Wenn Sie sich entscheiden, sie nicht einzustellen, steht es ihnen frei, diese sensiblen Daten an ihr Netzwerk weiterzugeben. Diese Informationen könnten an andere Makler oder potenzielle Käufer weitergegeben werden, was Ihren Einfluss schwächt. Möglicherweise erhalten Sie am Ende ein niedrigeres Angebot, weil der Käufer weiß, dass Sie verzweifelt sind, oder weil der Makler Ihr Endergebnis kennt.
Eine unterzeichnete Vereinbarung ändert die Gleichung. Es entsteht ein rechtlicher Zaun. Es stellt sicher, dass der Makler Sie ausschließlich vertritt. Es verpflichtet sie, in Ihrem besten Interesse zu handeln. Und es verdeutlicht die Provisionsstruktur, sodass es später keine Überraschungen gibt. Schützen Sie Ihre Daten. Schützen Sie Ihr Geschäft. Holen Sie es sich schriftlich.
Häufige Fragen zum Listing von Maklern
Was genau ist ein Listing Agent?
Sie sind die Profis, die für Sie die Verantwortung für den Hausverkauf übernehmen. Ihre Kernaufgabe ist die treuhänderische Betreuung des Verkäufers. Sie kümmern sich um Preisstrategie, Marketing, Verhandlungen und den Papierkram. Ihr Ziel ist es, den höchstmöglichen Preis für den geringstmöglichen Aufwand zu erzielen.
Wie unterscheidet sich ein Immobilienmakler von einem normalen Immobilienmakler?
Alle Immobilienmakler sind Immobilienmakler, aber nicht alle Immobilienmakler sind Immobilienmakler. Der Begriff „Listing Agent“ gibt an, dass er für den Verkäufer arbeitet. Ein für den Käufer tätiger Makler wird oft als Verkaufsagent oder Käufermakler bezeichnet. Die eine Seite kämpft um den Gewinn des Verkäufers. Der andere kämpft um die Ersparnisse des Käufers. Sie sind Gegner derselben Transaktion.
Wie werden sie bezahlt?
Der Verkäufer zahlt die Provision. Es handelt sich in der Regel um einen Prozentsatz des endgültigen Verkaufspreises. Der Industriestandard liegt zwischen 5 % und 6 %. Diese Gesamtgebühr wird in der Regel zwischen dem Makler und dem Makler des Käufers aufgeteilt. Wenn ein Haus beispielsweise für 500.000 US-Dollar mit einer Provision von 6 % verkauft wird, sind das 30.000 US-Dollar. Der Listing Agent behält möglicherweise 15.000 US-Dollar und gibt 15.000 US-Dollar an den Verkaufsagent weiter. Die Aufteilung variiert. Überprüfen Sie Ihren Vertrag.
Ist es tatsächlich besser, einen Immobilienmakler zu engagieren?
Statistisch gesehen ja. Verkäufer, die Makler einsetzen, erzielen im Allgemeinen höhere Endverkaufspreise als diejenigen, die den Verkauf durch den Eigentümer vornehmen. Der Prozess geht auch schneller voran. Makler wissen, wie man ein Haus positioniert, an wen man sich wenden kann und wie man Besichtigungsverhandlungen abwickelt. Sie haben Zugriff auf den Multiple Listing Service (MLS), der den größten Käuferverkehr antreibt. Um privat zu werden, müssen Sie Ihr eigener Vermarkter, Verhandlungsführer und rechtlicher Schutz sein. Es ist viel Arbeit für möglicherweise weniger Geld.
Wie kann ich herausfinden, wer der Listing-Agent ist?
Wenn Sie online nach Häusern suchen, steht der Name normalerweise direkt auf der Angebotsseite. Auf den meisten Portalen werden der Name, das Maklerunternehmen und die Kontaktinformationen des Maklers deutlich angezeigt. Wenn Sie es nicht sehen, rufen Sie die Nummer in der Anzeige an. Alternativ können Sie auch Ihren eigenen Makler fragen. Wenn Sie mit einem Käufermakler zusammenarbeiten, hat dieser direkten Zugriff auf das MLS und kann Ihnen genau sagen, wer den Verkäufer vertritt. Möglicherweise wenden sie sich sogar direkt an diesen Makler, um eine Besichtigung zu vereinbaren.
Über die Grundlagen hinaus
Die Beziehung zu Ihrem Makler ist eine Geschäftspartnerschaft. Behandle es als solches. Stellen Sie Fragen. Fordern Sie Klarheit. Halten Sie die gesamte Kommunikation dokumentiert. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, ändert sich die Dynamik. Sie sind jetzt auf Ihrer Seite. Nutzen Sie diesen Vorteil, um hart zu verhandeln, aggressiv zu vermarkten und das Geschäft abzuschließen. Lassen Sie nicht zu, dass wieder Unklarheiten aufkommen, nachdem Sie „Ja“ gesagt haben. Die Details zählen mehr als der Händedruck.
