Er was een tijd dat het kopen van land betekende dat je een paal in de grond moest slaan en nabijgelegen bomen moest omhakken. Eenvoudig. Brutaal. Direct. Vandaag? Het is een doolhof van contracten, jargon en hypotheekbedreigingen, bedoeld om u te laten huren.
De regering merkte de verlamming op. In 2008 stortte de huizenmarkt in. Bouwers lieten geld wegvloeien. Leveranciers bloedden leeg. Het antwoord was de belastingvermindering voor eerste huizenkopers. Zie het als versie 1.0.
Geïntroduceerd onder president George W. Bush via de Housing and Economic Recovery Act van 2008, was het doel simpel: mensen van hun keisters en huizen halen. Het doelvenster was krap. U moest sluiten tussen 8 april 2008 en 1 januari 2009.
Maar hier zit het addertje onder het gras. Dit was geen gratis geld. Het was een renteloze lening.
Als u het maximale tegoed van $ 7.500 heeft opgenomen, krijgt u dit vooraf. Dan was je het over 15 jaar verschuldigd. Dat is $ 500 per jaar, te beginnen met uw belastingaangifte voor 2010. U heeft IRS-formulier 5405 ingevuld en bijgevoegd bij formulier 1040. De meeste mensen behandelden het als een belastingaanslag die ze langzaam moesten terugbetalen.
Dit was geen gratis geld. Het was een renteloze lening.
Toen kwam Obama.
De American Recovery and Reinvestment Act van 2009 veranderde alles. Het krediet breidde zich uit. De regels zijn versoepeld. En de grootste verschuiving? Je hoefde het niet terug te betalen. Ooit.
De potentiële uitbetaling steeg naar $ 8.000. Opeens leek het tekenen op de stippellijn veel minder riskant. De overheid behandelde de stimulans niet langer als een lening, maar begon deze als een subsidie te behandelen.
Maar omdat dit de IRS was, waren er strikte regels. Je kon niet zomaar een boot kopen en het krediet claimen. Je moest aan specifieke criteria voldoen.
Wat die regels precies waren, zullen we in de volgende sectie uiteenzetten.
Waarom u een huis nodig had om in aanmerking te komen voor belastingvoordelen voor de eerste koper
De crash van 2008 veranderde alles. Mensen stopten met het kopen van huizen omdat het risico te groot voelde. De overheid kwam tussenbeide met een oplossing. Het First-Time Homebuyer Credit is bedoeld om die barrière te verlagen. Het leverde je niet alleen geld op. Hiermee kun je een opknapper repareren die je anders niet zou kunnen betalen.
Christy Cook kocht het in 2009. Ze wilde geen nieuwbouw. Ze wilde een ouder huis waar werk nodig was. “De nieuwere huizen in het gebied waar we wilden wonen, lagen buiten onze prijsklasse”, zei ze. Het tegoed dat voor reparaties wordt betaald. Zonder dat zou ze blijven huren.
Dit was geen aalmoes voor investeerders. De regel was streng. Je moest daar wonen. Fulltime. Geen vakantiehuizen. Geen huurwoningen. Als je een huis kocht en erin ging wonen, kon je een kamer verhuren. Dat mocht. Maar de hele boel in een melkkoe veranderen? Niet geschikt.
Wie telde als eerste koper?
De definitie van “de eerste keer” was los. Je hoefde niet eerder eigenaar te zijn geweest. Als u de afgelopen drie jaar geen eigen woning had gehad, kwam u in aanmerking. Dit opende de deur voor veel mensen die jaren geleden hun laatste woning hadden verkocht.
Het geld varieerde per jaar. Je kreeg 10% van de aankoopprijs. In 2008 bedroeg de limiet $7.500. In 2009 ging deze naar $8.000. Als je een huis kocht voor $75.000 of meer, kreeg je het maximale bedrag. Lagere prijzen betekenden minder geld. Maar zelfs een paar duizend dollar helpt met gipsplaten, verf en vloeren.
Toen kwam de wending. De overheid voegde oude huiseigenaren aan de mix toe. Dit was voor mensen die klaar waren om hogerop te komen. De aankoop moest na 6 november 2009 plaatsvinden. Het maximale tegoed daalde naar $ 6.500. U moest gedurende vijf jaar uw oude woning bezitten en er in wonen. Die vijf jaar moesten binnen de laatste acht opeenvolgend zijn. Als je tien jaar in een huis hebt gewoond maar het drie jaar geleden hebt verkocht, heb je iets gemist. U moest daar wonen toen u zich aanmeldde.
Welke huizen en voertuigen komen in aanmerking?
Niet elke structuur telde. Het huis moest aan een stuk grond vastgemaakt worden. Een permanente basis was cruciaal. Eengezinswoningen. Stadswoningen. Appartementen. Duplexen. Stacaravans. Zelfs caravans als ze op een kavel waren bevestigd.
Campers? Nee. Het zijn persoonlijke eigendommen. Ze zijn niet gebonden aan land. Als u in een camper woonde, kon u nog steeds aanspraak maken op de status van eerste koper. Maar je kon de camper niet kopen met het tegoed. Je moest een echt huis kopen.
Inkomensgrenzen en uitfaseringsbereiken
Geld was belangrijk. Als je te veel verdiende, verdween het krediet. De overheid gebruikte een uitfaseringstraject om dit geleidelijk af te sluiten. Je botste niet zomaar tegen een muur. Uw krediet wordt stapsgewijs verlaagd naarmate het inkomen stijgt.
Voor aankopen op of vóór 6 november 2009 waren de limieten krap. Echtparen die gezamenlijk een aanvraag indienden, hadden een bereik van $ 150.000 tot $ 170.000. Enkele indieners kregen te maken met $ 75.000 tot $ 95.000. Zit je onder het onderste getal, dan krijg je het volledige bedrag. Boven het hoogste getal? Nul. Binnen het bereik? Een gedeeltelijk bedrag.
Na 6 november 2009 zijn de limieten omhoog gegaan. Echtparen konden tot $245.000 verdienen voordat het krediet verdween. Singles verdienden tot $ 145.000. Door deze hogere limieten konden meer gezinnen uit de middenklasse in aanmerking komen voor de tweede golf van het programma.
Wie werd uitgesloten?
Sommige mensen werden volledig geblokkeerd. Niet-ingezeten vreemdelingen konden geen aanspraak maken op het krediet. Dat geldt ook voor kopers die bij naaste familieleden kopen. Ouders. Echtgenoten. Grootouders. Kinderen. De IRS wilde niet dat gezinnen alleen maar bezittingen zouden verschuiven om het systeem te bespelen.
Ook waren er strikte regels over het houden van de woning. Als u de woning binnen 36 maanden verkocht of niet langer als hoofdverblijf gebruikte, was u het geld terug verschuldigd. Deze regel was van toepassing op het krediet van 2009. De versie uit 2008 was anders. Het werd behandeld als een renteloze lening. Je moest het in 15 gelijke jaarlijkse termijnen terugbetalen. Als u eerder verhuisde, moest u alle resterende termijnen in één keer betalen.
Maar er was een veiligheidsklep. Als u het huis met verlies verkoopt of break-even draait, kan de terugbetaling worden kwijtgescholden. Je hoefde de overheid niet terug te betalen als de markt onder jou instortte.
Praktische afhaalrestaurants voor vandaag
Het krediet is weg. Maar de logica blijft. Voor het kopen van een ouder huis is geld nodig voor reparaties. Weten welke structuren in aanmerking komen, helpt bij het bekijken van eigendommen. Een stacaravan op het land zou kunnen werken. Een geparkeerde camper niet. Inkomensgrenzen veranderen in de loop van de tijd, dus controleer altijd de huidige regels op nieuwe prikkels.
“We kozen ervoor om een ouder huis te kopen, dus het belastingvoordeel hielp ons om een aantal dingen op te lossen die aandacht nodig hadden, wat we anders niet hadden kunnen doen.” – Christy Kok
Het programma richtte zich op specifieke kopers op een specifiek tijdstip. Het was geen universele subsidie. Het was een gerichte stimulans. Als je begrijpt hoe het werkte, kun je verklaren waarom in sommige buurten grote renovaties plaatsvonden, terwijl in andere buurten statisch bleven.
Als je nu naar een huis kijkt, controleer dan de fundering. Controleer de titel. En controleer uw inkomen aan de hand van de huidige wijzigingen in de belastingwetgeving. Tegenwoordig zijn de regels anders. Maar de behoefte aan reparatiefondsen is nog steeds reëel.
De onmiddellijke nasleep van het belastingkrediet
Het debat over de vraag of het belastingkrediet voor nieuwe huizenkopers een triomf of een ineenstorting was, is niet binair. Het is rommelig. De Amerikaanse regering heeft 16,2 miljard dollar in de pool gestopt. 2,3 miljoen mensen sprongen erin. Het Centrum voor Economisch en Beleidsonderzoek (CEPR) merkt op dat de verkoop steeg. De prijzen stabiliseerden licht. Vervolgens liep het programma in april 2010 af.
De kater was echt.
Omdat zoveel kopers zich naar de markt haastten om de deadline te halen, putten ze de pool van geïnteresseerde partijen uit voor de rest van 2010 en 2011. Toen het krediet verdween, verdampte de vraag. De huizenprijzen daalden tussen het tweede kwartaal van 2010 en eind 2011 nog eens met 8,4 procent. De daling stopte daar niet. Het sleepte zich voort tot ver in 2012.
Sommige deskundigen beweren dat het krediet kunstmatige prijzen levend hield. Verkopers die mogelijk met een crash te maken hadden gehad, mochten tegen hoge tarieven vertrekken. Kopers betaalden meer dan ze anders zouden hebben gedaan. Ook de hypotheekverstrekkers wonnen. Ze vermeden de hoofdpijn van het verwerken van korte verkopen. Huizenbouwers profiteerden ook en verkochten eenheden voordat de zeepbel volledig was leeggelopen.
Maar voor individuen was de wiskunde riskanter. Degenen die binnen drie jaar moesten verhuizen, waren het geld terug verschuldigd. Degenen die hun baan verloren, konden zelfs geen bescheiden betalingen meer doen. De deal ging voor tientallen mensen mis.
Weer anderen vonden duidelijkheid. Ryan O’Neill kocht in 2010 een huis in de omgeving van Atlanta. Ze merkt op dat ze zonder het krediet misschien op een partner had gewacht. “Het stelde me in staat om helemaal alleen een huis te kopen, wat heel krachtig was”, zegt ze. Als de markt geleidelijk stijgt, kunnen die vroege kopers nog steeds profiteren.
Alternatieven op staatsniveau voor federale kredieten
Als het federale venster gesloten is, kijk dan lokaal. Veel staten bieden hulpprogramma’s voor beginnende huizenkopers. Deze zijn niet hetzelfde als het federale belastingkrediet, maar ze dienen een soortgelijk doel. Ze verlagen de initiële kosten. Ze verlagen de rente. Ze maken eigenwoningbezit haalbaar voor mensen die de federale boot hebben gemist.
Onderzoek is hier niet onderhandelbaar. U moet weten wat uw staat te bieden heeft. Sommige staten bieden hulp bij aanbetalingen. Anderen bieden belastingkredieten of gunstige leenvoorwaarden aan. De variëteit is breed. Voor een wit hekwerk in de buitenwijken heb je misschien ander gereedschap nodig dan voor een stadsappartement in de skyline.
Elleboogvet is nog steeds nodig. Je moet je verdiepen in de geschiktheidscriteria. Er gelden inkomensgrenzen. Er bestaan beperkingen voor het type eigenschap. Locatie is belangrijk. Je kunt er niet van uitgaan dat een programma beschikbaar is alleen maar omdat het vorig jaar bestond. Beleid verandert. De financiering raakt op.
Begin met de website van het woningfinancieringsagentschap van uw staat. Zoek naar ‘programma’s voor nieuwe huizenkopers’ of ‘hulp bij aanbetaling’. Controleer op subsidie- versus leningstructuren. Subsidies hoeven niet te worden terugbetaald. Leningen hebben vaak uitgestelde betalingsvoorwaarden. Beide helpen bij de cashflow.
Materiaalkosten en gereedschapsvoorbereiding
Eigenwoningbezit verandert de manier waarop u naar geld kijkt. Het verandert de manier waarop u met gereedschap omgaat. Als u van plan bent om zelf reparaties uit te voeren om te besparen op de kosten van de aannemer, moet uw gereedschapskist solide zijn. Een huis koop je niet zomaar. U onderhoudt een bezit.
Veiligheidsuitrusting is niet optioneel. Bril. Handschoenen. Ademhalingstoestellen als u te maken heeft met oude isolatie of gipsplaat. Asbest is nog steeds aanwezig in huizen die vóór 1980 zijn gebouwd. Loodverf komt veel voor in huizen die vóór 1978 zijn gebouwd. Test dit voordat u met een hamer gaat zwaaien.
Basishulpmiddelen zijn onder meer:
– Een accuboormachine met verschillende bitgroottes
– Een niveau om ervoor te zorgen dat planken en armaturen recht zijn
– Een cirkelzaag voor het zagen van hout
– Een noppenzoeker om elektrische draden en leidingen te vermijden
– Een reciprozaag voor sloopwerkzaamheden
Materiaalkosten fluctueren. De houtprijzen pieken tijdens de bouwhausse. Gipsplaten kunnen kromtrekken in vochtige klimaten. Koop materialen wanneer de prijzen stabiel zijn. Bewaar ze op de juiste manier. Houd gipsplaten uit de buurt van betonnen vloeren om vochtabsorptie te voorkomen.
Waar u lokale bronnen kunt vinden
Het vinden van het juiste programma hangt af van waar je woont. Stedelijke gebieden hebben vaak specifieke initiatieven voor de revitalisering van de binnenstad. Plattelandsgebieden zouden zich kunnen concentreren op verbeteringen van de infrastructuur. Uw lokale huisvestingsautoriteit is het startpunt.
Zoek naar ‘hulp bij eerste huizenkoper’, gevolgd door de naam van uw staat.
