Був час, коли купівля землі означала вбити кілок у землю та зрубати найближчі дерева. Просто. Жорстоко. Прямо. Сьогодні? Це лабіринт із контрактів, жаргону та іпотечних загроз, покликаних утримати вас у статусі орендаря.
Уряд помітив параліч. У 2008 році ринок нерухомості руйнувався. Будівельники втрачали гроші річкою. Постачальники розорялися. Відповіддю став податковий кредит для тих, хто вперше купує житло. Назвемо його версією 1.0.
Введений президентом Джорджем Бушем-молодшим у рамках Закону про відновлення житла та економіки 2008 року, його мета була простою: змусити людей встати з диванів та переїхати до своїх будинків. Цільове вікно було вузьким. Угоду потрібно було закрити між 8 квітня 2008 року та 1 січня 2009 року.
Але ось у чому каверза. То були не безкоштовні гроші. Це була безвідсоткова позика.
Якщо ви брали максимальний кредит у розмірі 7500 доларів, ви отримували його відразу. Потім ви мали повернути його протягом 15 років. Це 500 доларів на рік, починаючи з вашої податкової декларації за 2010 рік. Ви заповнювали форму IRS 5405 та додавали її до форми 1040. Більшість людей сприймали це як податковий рахунок, який потрібно було повільно погашати.
Це були не безплатні гроші. Це була безвідсоткова позика.
Потім прийшов Обама.
Закон про американське відновлення та реінвестування 2009 року змінив усе. Кредит було розширено. Правила пом’якшилися. І найголовніша зміна? Його не треба було повертати. Ніколи.
Потенційна виплата зросла до 8000 доларів. Несподівано підписання договору виглядало набагато менш ризикованим. Уряд перестав розглядати стимул як позику і почав розглядати його як грант.
Але оскільки це IRS (Податкове управління США), існували суворі правила. Ви не могли просто купити човен і заявити про кредит. Ви повинні були відповідати певним критеріям.
Ми розглянемо докладно, якими саме були ці правила, в наступному розділі.
Чому для отримання податкового відрахування для покупців вперше вам потрібен був будинок
Крах 2008 року змінив усе. Люди перестали купувати будинки, бо ризики здавались надто високими. Уряд втрутився, щоб виправити ситуацію. Вирахування для покупців житла вперше було розроблено, щоб знизити цей бар’єр. Він не просто давав вам гроші. Він дозволяв відремонтувати будинок, що потребує ремонту, який ви інакше не могли б собі дозволити.
Крісті Кук купила будинок у 2009 році. Вона не хотіла нову споруду. Вона хотіла старий будинок, який потребує ремонту. «Нові будинки в районі, де ми хотіли жити, були поза нашим ціновим діапазоном», — сказала вона. Вирахування сплатило ремонт. Без нього вона продовжувала б винаймати житло.
Це не була подачка для інвесторів. Правило було суворим. Ви повинні були там жити. На постійній основі. Жодних будинків для відпочинку. Жодних орендних об’єктів. Якщо ви купували будинок і мешкали в ньому, ви могли здавати кімнату в оренду. Це дозволялося. Але чи перетворювати весь будинок на джерело доходу? Чи не eligible (не маєте права на відрахування).
Хто вважався покупцем уперше?
Визначення «вперше» було досить широким. Вам не потрібно ніколи не володіти нерухомістю раніше. Якщо ви не володіли будинком протягом останніх трьох років, ви мали право на відрахування. Це відчинило двері для багатьох людей, які продали своє останнє житло багато років тому.
Сума варіювалася залежно від року. Ви отримували 10% від ціни покупки. Ліміт становив 7500 доларів у 2008 році. У 2009 році він збільшився до 8000 доларів. Якщо ви купували будинок за 75 000 доларів або більше, ви отримували максимальну суму. Нижчі ціни означали меншу суму. Але навіть кілька тисяч доларів допомагають з гіпсокартоном, фарбою та покриттям для підлоги.
Потім сталася зміна. Уряд додав до програми довгострокових власників житла. Це було призначено для людей, готових до переїзду у велике житло. Покупка мала відбутися після 6 листопада 2009 року. Максимальне вирахування знизилося до 6 500 доларів. Ви повинні були володіти та жити у своєму старому будинку протягом п’яти років. Ці п’ять років мали бути безперервними протягом останніх восьми років. Якщо ви мешкали в будинку десять років, але продали його три роки тому, ви не підходили під критерії. Ви мали жити там на момент подання заявки.
Які будинки та транспортні засоби підходили під критерії?
Не кожна структура вважалася слушною. Будинок має бути прикріплений до землі. Ключовим чинником була наявність постійного фундаменту. Односімейні будинки. Таунхауси. Квартири. Дуплекси. Мобільні будинки. Навіть туристичні трейлери, якщо вони були прикріплені до земельної ділянки.
Автобудинки (RV)? Ні. Вони є особистим майном. Вони не прив’язані до землі. Якщо ви мешкали в автобудинку, ви все одно могли претендувати на статус покупця вперше. Але ви не могли купити автобудинок з використанням відрахування. Ви мали купити справжній будинок.
Ліміти з доходу та діапазони поступового зниження
Гроші мали значення. Якщо ви заробляли надто багато, вирахування зникало. Уряд використовував діапазон поступового зниження, щоб поступово скасовувати відрахування. Ви не просто упиралися у стіну. Ваш відрахування зменшувався покроково зі зростанням доходу.
Для покупок, здійснених 6 листопада 2009 або раніше, ліміти були жорсткими. Для подружніх пар, які подають спільну декларацію, діапазон становив від 150 000 до 170 000 доларів. Для одиночних платників – від 75 000 до 95 000 доларів. Якщо ваш дохід був нижчим за нижню межу, ви отримували повну суму. Вище верхньої межі? Нуль. Усередині діапазону? Часткова сума.
Після 6 листопада 2009 року ліміти збільшились. Подружні пари могли заробляти до 245 000 доларів, перш ніж вирахування зникало. Поодинокі платники – до 145 000 доларів. Ці вищі ліміти дозволили більшій кількості сімей середнього класу претендувати на другу хвилю програми.
Хто був виключений?
Деякі люди були повністю заблоковані. Нерезиденти-іноземці не могли претендувати на відрахування. Також покупців, які купують нерухомість у близьких родичів, було виключено. Батьки. Подружжя. Бабусі та дідусі. Діти. IRS не хотіла, щоб сім’ї просто перерозподіляли активи, щоб обдурити систему.
Існували також суворі правила щодо збереження будинку. Якщо ви продавали його або переставали використовувати його як основне місце проживання протягом 36 місяців, ви мали повернути гроші. Це правило застосовувалося до вирахування 2009 року. Версія 2008 року була іншою. Вона розглядалася як безвідсотковий кредит. Ви мали повертати його рівними щорічними платежами протягом 15 років. Якщо ви переїжджали раніше, ви повинні були виплатити всі платежі, що залишилися, відразу.
Але існував механізм безпеки. Якщо ви продавали будинок зі збитком або в нуль, повернення коштів могло бути прощене. Вам не потрібно було повертати гроші уряду, якщо ринок звалився під вами.
Практичні висновки на сьогодні
Відрахування більше немає. Але логіка лишається. Купівля старого будинку потребує грошей на ремонт. Знання того, які конструкції підходять, допомагає під час огляду об’єктів. Мобільний будинок на землі може підійти. Припаркований автобудинок – ні. Ліміти з доходу з часом змінюються, тому завжди перевіряйте поточні правила щодо будь-яких нових стимулів.
«Ми вирішили купити старий будинок, тому податкове вирахування допомогло нам відремонтувати деякі речі, які вимагали уваги, що ми не змогли б зробити інакше». – Крісті Кук
Програма була націлена на конкретних покупців у конкретний час. Це була універсальна субсидія. Це був точковий стимулюючий захід. Розуміння того, як вона працювала, допомагає пояснити, чому в деяких районах спостерігалися сплески ремонтів, тоді як інші залишалися статичними.
Якщо ви зараз розглядаєте будинок, перевірте фундамент. Перевірте право власності. І перевірте свій прибуток на відповідність поточним змінам податкового кодексу. Правила сьогодні є інші. Але потреба у коштах на ремонт, як і раніше, реальна.
Негайні наслідки податкового кредиту
Дискусія про те, чи був податковий кредит для покупців житла, які вперше виходять на ринок, тріумфом чи провалом, не є бінарною. Все набагато складніше. Уряд США влив у цей пул 16,2 млрд доларів. 2,3 млн. людей приєдналися до нього. Центр економічних та політичних досліджень (CEPR) зазначає, що продаж трохи зріс. Ціни трохи стабілізувалися. Потім програма припинила свою дію у квітні 2010 року.
Похмілля виявилося реальним.
Оскільки так багато покупців кинулися на ринок, щоб встигнути до дедлайну, вони виснажили пул зацікавлених осіб на частину 2010 і 2011 років, що залишилася. Коли кредит зник, попит випарувався. Ціни на житло впали ще на 8,4 відсотка у другому кварталі 2010 року та до кінця 2011 року. Зниження на цьому не зупинилося. Воно тривало аж до 2012 року.
Деякі експерти стверджують, що кредит штучно підтримував ціни. Продавці, які могли зіткнутися із обвалом ринку, змогли вийти з нього за завищеними ставками. Покупці заплатили більше, ніж заплатили б інакше. Виграли також іпотечні кредитори. Вони уникли головного болю, пов’язаного з обробкою угод із коротким продажем (short sales). Будівельники будинків також отримали вигоду, продаючи одиниці житла до того, як бульбашка повністю луснула.
Але для приватних осіб математика була ризикованішою. Тим, хто був змушений переїхати упродовж трьох років, доводилося повертати гроші. Тим, хто втратив роботу, не вистачало коштів навіть для внесення скромних платежів. Угода пішла нанівець для десятків людей.
Однак інші набули ясності. Райан О’Нілл купила будинок у районі Атланти у 2010 році. Вона зазначає, що без кредиту вона, можливо, чекала на партнера. “Це дозволило мені купити будинок самостійно, що було дуже надихаючим”, – каже вона. Якщо ринкові тенденції поступово зростатимуть, ці ранні покупці все ще можуть отримати прибуток.
Альтернативи федеральним кредитам на рівні штатів
Якщо федеральне вікно закрите, дивіться на локальну адресу. Багато штатів пропонують програми допомоги покупцям житла, які вперше виходять на ринок. Вони є тими самими федеральними податковими кредитами, але служать аналогічної мети. Вони знижують початкові витрати. Вони знижують відсоткові ставки. Вони роблять володіння житлом доступним тим, хто пропустив федеральну можливість.
Дослідження тут є обов’язковим. Вам потрібно знати, що пропонує ваш штат. Деякі штати надають допомогу з початковим внеском. Інші пропонують податкові пільги чи сприятливі умови щодо кредитів. Вибір широкий. Білий паркан у передмісті може вимагати інших інструментів, ніж міська квартира у хмарочосі.
Доведеться попітніти. Вам потрібно розібратися в умовах права на участь. Застосовуються обмеження щодо рівня доходу. Існують обмеження на кшталт нерухомості. Важливе значення має місце. Ви не можете припустити, що програма доступна лише тому, що вона існувала минулого року. Політики змінюються. Фінансування закінчується.
Почніть із веб-сайту агентства з житлового фінансування вашого штату. Шукайте “програми для покупців житла, які вперше виходять на ринок” або “допомога з початковим внеском”. Перевірте структуру: грант чи кредит. Гранти не треба повертати. Кредити часто мають відстрочені умови платежу. Обидва варіанти допомагають із грошовим потоком.
Матеріальні витрати та підготовка інструментів
Володіння житлом змінює те, як ви дивитеся на гроші. Це змінює те, як ви поводитеся з інструментами. Якщо ви плануєте робити ремонт самостійно (DIY), щоб заощадити на оплаті послуг підрядників, ваш набір інструментів повинен бути надійним. Ви не просто купуєте будинок. Ви обслуговуєте актив.
Засоби індивідуального захисту є опціональними. Окуляри. Рукавички Респіратори, якщо ви маєте справу зі старою ізоляцією чи гіпсокартоном. Азбест все ще присутній у будинках, збудованих до 1980 року. Свинцева фарба поширена у будинках, збудованих до 1978 року. Проведіть тестування на наявність цих речовин, перш ніж почати розмахувати молотком.
Базові інструменти включають:
– Бездротовий дриль з набором свердл різного розміру
– Рівень забезпечення прямого розташування полиць іfixtures
– Циркулярну пилку для різання пиломатеріалів
– Детектор дерев’яних стійок (stud finder) для уникнення електричних проводів та труб
– ріжучу пилку (reciprocating saw) для демонтажних робіт
Ціни на матеріали коливаються. Ціни на пиломатеріали різко зростають під час будівельних бумів. Листи гіпсокартону можуть коробитися у вологому кліматі. Купуйте матеріали, коли ціни є стабільними. Зберігайте їх правильно. Тримайте гіпсокартон подалі від бетонної підлоги, щоб запобігти поглинанню вологи.
Де знайти місцеві ресурси
Пошук відповідної програми залежить від того, де ви живете. У міських районах часто є специфічні ініціативи щодо відродження центрів міст. У сільських районах можуть наголошувати на поліпшенні інфраструктури. Ваш місцевий житловий орган є відправною точкою.
Шукайте “state first-time homebuyer assistance” (допомога штату покупцям житла, які вперше виходять на ринок), додаючи назву вашого штату.
