Es gab eine Zeit, in der der Kauf von Land bedeutete, einen Pfahl in die Erde zu rammen und umliegende Bäume zu fällen. Einfach. Brutal. Direkt. Heute? Es ist ein Labyrinth aus Verträgen, Fachjargon und Hypothekendrohungen, die darauf abzielen, Ihre Miete aufrechtzuerhalten.
Die Regierung bemerkte die Lähmung. Im Jahr 2008 brach der Immobilienmarkt zusammen. Die Bauherren verschwendeten Geld. Die Lieferanten bluteten aus. Die Reaktion war die Steuergutschrift für Erstkäufer von Eigenheimen. Betrachten Sie es als Version 1.0.
Das Ziel wurde unter Präsident George W. Bush mit dem Housing and Economic Recovery Act von 2008 eingeführt und war einfach: Menschen aus ihren Häusern zu holen und in Häuser zu holen. Das Zielfenster war eng. Sie mussten zwischen dem 8. April 2008 und dem 1. Januar 2009 schließen.
Aber hier ist der Haken. Das war kein kostenloses Geld. Es handelte sich um ein zinsloses Darlehen.
Wenn Sie das maximale Guthaben von 7.500 $ in Anspruch genommen haben, haben Sie es im Voraus erhalten. Dann schuldeten Sie es über 15 Jahre zurück. Das sind 500 US-Dollar pro Jahr, beginnend mit Ihrer Steuererklärung für 2010. Sie haben das IRS-Formular 5405 ausgefüllt und es dem Formular 1040 beigefügt. Die meisten Leute behandelten es wie eine Steuerschuld, die sie langsam zurückzahlen mussten.
Das war kein kostenloses Geld. Es handelte sich um ein zinsloses Darlehen.
Dann kam Obama.
Der American Recovery and Reinvestment Act von 2009 hat alles verändert. Der Kredit wurde ausgeweitet. Die Regeln wurden gelockert. Und die größte Veränderung? Du musstest es nicht zurückzahlen. Immer.
Die potenzielle Auszahlung stieg auf 8.000 US-Dollar. Plötzlich sah es viel weniger riskant aus, auf der gepunkteten Linie zu unterschreiben. Die Regierung behandelte den Anreiz nicht mehr als Darlehen, sondern als Zuschuss.
Aber da es sich um das IRS handelte, gab es strenge Vorschriften. Man konnte nicht einfach ein Boot kaufen und den Kredit einfordern. Sie mussten bestimmte Kriterien erfüllen.
Wir werden im nächsten Abschnitt genau aufschlüsseln, was diese Regeln waren.
Warum Sie ein Haus brauchten, um sich für die Steuergutschrift für Erstkäufer zu qualifizieren
Der Absturz von 2008 hat alles verändert. Die Leute hörten auf, Häuser zu kaufen, weil ihnen das Risiko zu hoch vorkam. Die Regierung griff mit einer Lösung ein. Der First-Time Homebuyer Credit wurde entwickelt, um diese Hürde zu senken. Es hat Ihnen nicht nur Geld gegeben. Damit können Sie ein Fixer-Upper reparieren, das Sie sich sonst nicht leisten könnten.
Christy Cook kaufte 2009. Sie wollte keinen Neubau. Sie wollte einen älteren Ort, der Arbeit brauchte. „Die neueren Häuser in der Gegend, in der wir leben wollten, lagen außerhalb unserer Preisspanne“, sagte sie. Der Kredit wurde für Reparaturen bezahlt. Ohne sie wäre sie zur Miete geblieben.
Dies war kein Almosen für Investoren. Die Regel war streng. Dort musste man wohnen. Vollzeit. Keine Ferienhäuser. Keine Mietobjekte. Wenn man ein Haus kaufte und darin wohnte, konnte man ein Zimmer vermieten. Das war erlaubt. Aber den ganzen Ort in eine Cash-Cow verwandeln? Nicht förderfähig.
Wer zählte als Erstkäufer?
Die Definition von „zum ersten Mal“ war locker. Es ist nicht nötig, dass Sie noch nie zuvor etwas besessen haben. Wenn Sie in den letzten drei Jahren kein Eigenheim besessen hatten, waren Sie qualifiziert. Dies öffnete vielen Menschen die Tür, die ihre letzte Wohnung vor Jahren verkauft hatten.
Das Geld variierte von Jahr zu Jahr. Sie erhalten 10 % des Kaufpreises. Im Jahr 2008 lag die Obergrenze bei 7.500 US-Dollar. Im Jahr 2009 stieg sie auf 8.000 US-Dollar. Wenn Sie ein Haus für 75.000 US-Dollar oder mehr gekauft haben, erhalten Sie das Maximum. Niedrigere Preise bedeuteten weniger Geld. Aber auch ein paar tausend Dollar helfen bei Trockenbau, Farbe und Bodenbelag.
Dann kam die Wendung. Die Regierung fügte der Mischung langjährige Hausbesitzer hinzu. Dies war für Leute, die bereit waren, aufzusteigen. Der Kauf musste nach dem 6. November 2009 erfolgen. Das maximale Guthaben sank auf 6.500 $. Sie mussten Ihr altes Zuhause fünf Jahre lang besitzen und bewohnen. Diese fünf Jahre mussten innerhalb der letzten acht Jahre aufeinanderfolgend sein. Wenn Sie zehn Jahre lang in einem Haus gelebt haben, es aber vor drei Jahren verkauft haben, haben Sie etwas verpasst. Sie mussten zum Zeitpunkt der Bewerbung dort wohnen.
Welche Häuser und Fahrzeuge sind qualifiziert?
Nicht jede Struktur zählte. Das Haus musste an ein Grundstück angeschlossen werden. Ein dauerhaftes Fundament war der Schlüssel. Einfamilienhäuser. Stadthäuser. Wohnungen. Duplexe. Mobilheime. Sogar Wohnwagen, wenn sie an einem Parkplatz befestigt waren.
Wohnmobile? Nein. Es handelt sich um persönliches Eigentum. Sie sind nicht an Land gebunden. Wenn Sie in einem Wohnmobil gewohnt haben, können Sie trotzdem den Erstkäuferstatus beanspruchen. Aber mit dem Kredit konnte man das Wohnmobil nicht kaufen. Sie mussten ein echtes Haus kaufen.
Einkommensgrenzen und Ausstiegsspannen
Geld war wichtig. Wenn Sie zu viel verdienten, verschwand der Kredit. Die Regierung nutzte eine Ausstiegsspanne, um es schrittweise zu drosseln. Du bist nicht einfach gegen eine Wand gefahren. Mit steigendem Einkommen reduziert sich Ihr Guthaben schrittweise.
Für Käufe am oder vor dem 6. November 2009 waren die Limits streng. Ehepaare, die gemeinsam einen Antrag stellen, liegen zwischen 150.000 und 170.000 US-Dollar. Einzelanmelder mussten mit 75.000 bis 95.000 US-Dollar rechnen. Wenn Sie unter der unteren Zahl lagen, erhielten Sie den vollen Betrag. Über der höchsten Zahl? Null. Innerhalb des Bereichs? Ein Teilbetrag.
Nach dem 6. November 2009 wurden die Grenzwerte angehoben. Verheiratete Paare konnten bis zu 245.000 US-Dollar verdienen, bevor der Kredit verschwand. Singles bekamen bis zu 145.000 US-Dollar. Diese höheren Grenzwerte ermöglichten es mehr Familien aus der Mittelschicht, sich für die zweite Welle des Programms zu qualifizieren.
Wer wurde ausgeschlossen?
Einige Leute wurden komplett blockiert. Ausländische Ausländer konnten die Gutschrift nicht beanspruchen. Käufer konnten auch nicht bei nahen Verwandten einkaufen. Eltern. Ehepartner. Großeltern. Kinder. Der IRS wollte nicht, dass Familien einfach Vermögenswerte hin und her schieben, um das System auszutricksen.
Es gab auch strenge Regeln für die Führung des Hauses. Wenn Sie es innerhalb von 36 Monaten verkauft oder nicht mehr als Hauptwohnsitz genutzt haben, schuldeten Sie das Geld zurück. Diese Regelung galt für den Kredit 2009. Die Version 2008 war anders. Es wurde als zinsloses Darlehen behandelt. Sie mussten es in 15 gleichen Jahresraten zurückzahlen. Bei einem vorzeitigen Umzug mussten alle restlichen Raten auf einmal bezahlt werden.
Aber es gab ein Sicherheitsventil. Wenn Sie das Haus mit Verlust oder kostendeckend verkauft haben, kann Ihnen die Rückzahlung erlassen werden. Sie mussten der Regierung nichts zurückzahlen, wenn der Markt unter Ihnen zusammenbrach.
Praktische Erkenntnisse für heute
Der Kredit ist weg. Aber die Logik bleibt bestehen. Beim Kauf eines älteren Hauses ist Bargeld für Reparaturen erforderlich. Bei der Besichtigung von Immobilien ist es hilfreich zu wissen, welche Strukturen in Frage kommen. Ein Wohnmobil an Land könnte funktionieren. Ein geparktes Wohnmobil nicht. Einkommensgrenzen ändern sich im Laufe der Zeit. Überprüfen Sie daher immer die aktuellen Regeln auf neue Anreize.
„Wir haben uns für den Kauf eines älteren Hauses entschieden, daher hat uns die Steuergutschrift dabei geholfen, einige Dinge zu reparieren, die Aufmerksamkeit erforderten, was wir sonst nicht hätten tun können.“ – Christy Cook
Das Programm zielte auf bestimmte Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt ab. Es handelte sich nicht um eine universelle Subvention. Es war ein gezielter Anreiz. Wenn man versteht, wie es funktionierte, lässt sich erklären, warum es in manchen Vierteln zu Renovierungsschüben kam, während in anderen Stillstand herrschte.
Wenn Sie sich jetzt ein Haus ansehen, prüfen Sie das Fundament. Überprüfen Sie den Titel. Und vergleichen Sie Ihr Einkommen mit den aktuellen Steuergesetzänderungen. Die Regeln sind heute andere. Der Bedarf an Reparaturmitteln ist jedoch weiterhin vorhanden.
Die unmittelbaren Folgen der Steuergutschrift
Die Debatte darüber, ob die Steuergutschrift für Erstkäufer von Eigenheimen ein Triumph oder ein Zusammenbruch war, ist nicht binär. Es ist chaotisch. Die US-Regierung hat 16,2 Milliarden US-Dollar in den Pool gesteckt. 2,3 Millionen Menschen machten mit. Das Center for Economic and Policy Research (CEPR) stellt fest, dass die Verkäufe gestiegen sind. Die Preise stabilisierten sich leicht. Dann lief das Programm im April 2010 aus.
Der Kater war echt.
Da sich so viele Käufer auf den Markt drängten, um die Frist einzuhalten, leerten sie den Pool an Interessenten für den Rest der Jahre 2010 und 2011. Als der Kredit verschwand, schwand auch die Nachfrage. Die Immobilienpreise sanken zwischen dem zweiten Quartal 2010 und Ende 2011 um weitere 8,4 Prozent. Der Rückgang hörte hier nicht auf. Es zog sich bis weit ins Jahr 2012 hin.
Einige Experten argumentieren, dass der Kredit die künstlichen Preise am Leben gehalten habe. Verkäufer, denen möglicherweise ein Absturz bevorstand, konnten zu überhöhten Preisen aussteigen. Die Käufer zahlten mehr, als sie sonst bezahlt hätten. Auch die Hypothekengeber haben gewonnen. Sie ersparten sich die Mühe, Leerverkäufe abzuwickeln. Auch Hausbauer profitierten davon und verkauften Einheiten, bevor die Blase vollständig zusammenbrach.
Aber für Einzelpersonen war die Rechnung riskanter. Wer innerhalb von drei Jahren umziehen musste, schuldete das Geld zurück. Diejenigen, die ihren Job verloren, konnten nicht einmal bescheidene Zahlungen leisten. Der Deal ging für zahlreiche Leute schief.
Wieder andere fanden Klarheit. Ryan O’Neill kaufte 2010 ein Haus in der Gegend von Atlanta. Sie merkt an, dass sie ohne den Kredit möglicherweise auf einen Partner gewartet hätte. „Es ermöglichte mir, ganz alleine ein Haus zu kaufen, was sehr ermutigend war“, sagt sie. Wenn der Markt allmählich nach oben tendiert, könnten diese frühen Käufer immer noch profitieren.
Alternativen auf Landesebene zu Bundeskrediten
Wenn das Bundesfenster geschlossen ist, schauen Sie vor Ort nach. Viele Bundesstaaten bieten Hilfsprogramme für Erstkäufer von Eigenheimen an. Diese sind nicht dasselbe wie die Bundessteuergutschrift, dienen aber einem ähnlichen Zweck. Sie reduzieren die Vorabkosten. Sie senken die Zinsen. Sie machen Wohneigentum für Menschen möglich, die den Bundesanschluss verpasst haben.
Forschung ist hier nicht verhandelbar. Sie müssen wissen, was Ihr Bundesland bietet. Einige Staaten bieten Unterstützung bei der Anzahlung an. Andere bieten Steuergutschriften oder günstige Kreditkonditionen an. Die Vielfalt ist groß. Für einen weißen Lattenzaun in den Vororten sind möglicherweise andere Werkzeuge erforderlich als für eine Stadtwohnung in der Skyline.
Ellenbogenfett ist weiterhin erforderlich. Sie müssen sich mit den Zulassungskriterien befassen. Es gelten Einkommensgrenzen. Es bestehen Beschränkungen hinsichtlich der Art der Immobilie. Der Standort ist wichtig. Sie können nicht davon ausgehen, dass ein Programm verfügbar ist, nur weil es letztes Jahr existierte. Richtlinien ändern sich. Die Finanzierung geht zur Neige.
Beginnen Sie mit der Website der Wohnungsbaufinanzierungsagentur Ihres Staates. Suchen Sie nach „Programmen für Erstkäufer von Eigenheimen“ oder „Unterstützung bei der Anzahlung“. Suchen Sie nach Zuschuss- oder Darlehensstrukturen. Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden. Kredite sind oft mit aufgeschobenen Zahlungsbedingungen versehen. Beides hilft beim Cashflow.
Materialkosten und Werkzeugvorbereitung
Wohneigentum verändert Ihren Blick auf Geld. Es verändert den Umgang mit Werkzeugen. Wenn Sie planen, Reparaturen selbst durchzuführen, um Kosten für den Auftragnehmer zu sparen, muss Ihr Werkzeugsatz solide sein. Sie kaufen nicht nur ein Haus. Sie verwalten einen Vermögenswert.
Sicherheitsausrüstung ist nicht optional. Brille. Handschuhe. Atemschutzmasken, wenn Sie mit alten Isolierungen oder Trockenbauwänden zu tun haben. In Häusern, die vor 1980 gebaut wurden, ist immer noch Asbest vorhanden. In Häusern, die vor 1978 gebaut wurden, kommt häufig Bleifarbe vor. Prüfen Sie diese, bevor Sie mit dem Hammer schwingen.
Zu den grundlegenden Werkzeugen gehören:
– Ein Akku-Bohrschrauber mit verschiedenen Bohrergrößen
– Eine Wasserwaage, um sicherzustellen, dass Regale und Einbauten gerade sind
– Eine Kreissäge zum Schneiden von Schnittholz
– Ein Bolzensucher, um elektrische Leitungen und Rohre zu vermeiden
– Eine Säbelsäge für Abbrucharbeiten
Materialkosten schwanken. Während des Baubooms steigen die Holzpreise. Trockenbauplatten können sich in feuchten Klimazonen verziehen. Kaufen Sie Materialien, wenn die Preise stabil sind. Bewahren Sie sie ordnungsgemäß auf. Halten Sie Trockenbauwände von Betonböden fern, um eine Feuchtigkeitsaufnahme zu verhindern.
Wo Sie lokale Ressourcen finden
Das Finden des richtigen Programms hängt davon ab, wo Sie leben. In städtischen Gebieten gibt es häufig spezifische Initiativen zur Revitalisierung der Innenstadt. Ländliche Gebiete könnten sich auf Infrastrukturverbesserungen konzentrieren. Ausgangspunkt ist Ihr örtliches Wohnungsamt.
Suchen Sie nach „Unterstützung beim Erstkauf von Eigenheimen“ gefolgt vom Namen Ihres Bundesstaates.
