Het zou een tijdelijke oplossing zijn. Acht weken. Misschien twee maanden. Dat was de afspraak met je studievriend Trisha. Haar man vroeg de scheiding aan en ze had een dak nodig totdat ze op de huizenmarkt kon navigeren. Je kon geen nee zeggen. Vrienden blijven bij elkaar.
Maar acht weken zijn uitgegroeid tot acht maanden.
In eerste instantie deed ze in ieder geval alsof ze op zoek was naar onderhuur. Ze scrolde door Craigslist. Ze solliciteerde naar een deeltijdbaan. Nu? Ze brengt haar dagen door met het bingewatchen van Netflix. Ze eet jouw boodschappen. Ze draagt nul dollar bij aan het huishouden. Je vriend is het zat. Je ruimte is te klein. Je hebt eindelijk de moed verzameld om haar te vertellen dat het huurcontract – hoe ongeschreven het ook mag zijn – afloopt. Tegen het einde van de maand moet ze weg zijn.
Trisha lacht. Ze gaat nergens heen.
“Deze situatie komt vaker voor dan je zou denken”, zegt Janet Portman, advocaat en hoofdredacteur van juridische website Nolo. “En de wet is niet erg behulpzaam voor de mensen die het uitsluiten doen.”
Gast versus. Lodger versus. Huurder
Technisch gezien zou het verwijderen van een gast die te lang is gebleven eenvoudig moeten zijn. Huisgasten hebben geen wettelijk verblijfsrecht. Als ze weigeren te vertrekken, worden ze tot overtreders, wat een misdaad is. Je zou de politie kunnen bellen, toch?
Misschien. Maar de politie is uiterst voorzichtig. Ze haten het om gedwongen te worden tot illegale uitzettingen. Als er ook maar een klein beetje twijfel bestaat of uw gast daadwerkelijk een huurder is, zullen ze weglopen. Een huurder eruit slepen zonder gerechtelijk bevel is een ‘zelfhulpuitzetting’. Het is illegaal. Zowel u als de politie kunnen hiervoor worden aangeklaagd.
Het enige wat je freeloadende vriendin hoeft te doen, is beweren dat ze helpt. Misschien heeft ze vorige week de boodschappen betaald. Misschien heeft ze uw hond uitgelaten terwijl u weg was. Zelfs als dit leugens zijn, zal de politie niet op uw veranda in de waarheid duiken. Als ze beweert dat ze diensten inruilt voor huur, kan ze worden aangemerkt als huurder of ‘huurder’.
Een huurder huurt een kamer in een huis waar de eigenaar woont. Een huurder heeft een zelfstandige unit. Het onderscheid is belangrijk. Als Trisha in je logeerkamer is, maar de politie ervan overtuigt dat ze minimale hulp biedt voor huisvesting, is ze een huurder. Het uitzetten van een huurder of huurder is een civiele zaak. De politie zal er niet aan komen. Je bent nu een onwetende verhuurder.
Het wegwerken van een meeliftende vriend gaat niet meer over vriendschap. Het gaat over juridische classificatie en staatsspecifieke uitzettingswetten.
Het uitzettingsproces in Californië
Als je in Californië bent, waar Portman praktiseert, is de weg om Trisha te verwijderen specifiek. Je kunt niet zomaar de sloten vervangen. Je kunt haar spullen niet op het gazon gooien.
Eerst moet u een ‘kennisgeving om te stoppen’ afgeven. Dit is een formeel schriftelijk uitzettingsbevel waarin staat dat ze 30 dagen de tijd heeft om vrijwillig te vertrekken. Portman stelt voor om dit document door een advocaat te laten opstellen. Het zorgt ervoor dat de formulering correct is en geeft instructies over de juiste service. Als je het verkeerd serveert, kan het hele proces ontsporen.
Wat er daarna gebeurt, hangt af van haar juridische status.
Als Trisha een huurder in Californië is en na 30 dagen weigert te vertrekken, kan ze worden verwijderd zonder een door de rechtbank bevolen uitzettingsproces. Nadat die periode van 30 dagen is verstreken, is ze officieel een overtreder. Je kunt de politie bellen om haar te verwijderen.
Maar als Trisha als huurder wordt beschouwd, sleept het proces zich voort. Voor een uitzetting moet u een rechtszaak aanspannen bij de burgerlijke rechter. Het kan weken, soms maanden duren voordat dit is afgerond. Als je de zaak wint, dan kun je de politie bellen om haar met geweld uit het pand te verwijderen.
De val is gemakkelijk om in te trappen. Het ene moment host je een vriend. Vervolgens navigeer je door civiele rechtbankprocedures. De wet geeft niets om jouw uitputting. Het gaat om documentatie. En op dit moment houdt Trisha nog steeds vast aan haar kamer.
Het gaat niet alleen om verloren huur. Een slimme freeloader zal het proces uitrekken totdat uw portemonnee bloedt en uw gezond verstand rafelt.
“Vaak betaalt de huiseigenaar de persoon gewoon om te vertrekken”, zegt Portman. “Geloof het of niet, mensen doen dit echt.”
Denk aan San Bruno, 2010. Een explosie van een gasleiding maakte duizenden dakloos. Buren openden hun deuren. Maanden later weigerden sommige van die ‘geredde’ gasten toe te geven, tenzij ze een uitbetaling kregen. Sommigen waren helemaal geen slachtoffer.
“Het waren oplichters”, zegt Portman.
Het enige schild tegen dit emotionele en financiële treinwrak is papier. Voordat u een sleutel of zelfs een slaapzak overhandigt, moet u deze schriftelijk regelen. Het voelt ongemakkelijk. Het voelt onbeleefd. Het is noodzakelijk.
Uit de verklaring moet blijken dat de persoon een gast is en geen huurder of huurder. Geen huur. Geen diensten in ruil voor accommodatie. Het allerbelangrijkste: u, de eigenaar, kunt hem op elk moment vragen om te vertrekken.
“De meeste mensen zullen dat niet doen”, zegt Portman. “Ze vertrouwen op hun gevoel. Dan gaat het mis. Dat is hoe advocaten hun geld verdienen.”
Noot van de redactie: wetten variëren per staat. Dit is geen juridisch advies.
Familie uitzetten: de zaak in New York uit 2018
Dat is nog erger.
Een echtpaar uit New York leerde dit in 2018. Een volwassen kind uit huis zetten is pijnlijker dan een vriend. Nog gênanter. Ze gaven hun zoon $ 1.100 om te verhuizen. Het werkte niet.
De enige oplossing? Rechtbank. Een uitzettingsbevel.
Kan de politie een freeloadende vriend verwijderen?
Het hangt ervan af.
Vertel ze eerst expliciet dat ze moeten vertrekken. Als ze weigeren, doe dan aangifte van overtreding. Bel dan de politie.
Maar wacht.
In sommige staten wordt een gast huurder op basis van de verblijfsduur. Of als ze zelfs minimaal geld betalen. Als u mede een huurovereenkomst heeft ondertekend of mede-eigenaar bent van de woning, hebben zij dezelfde wettelijke rechten als die van u. Het maakt niet uit of ze niet ‘aan hun trekken komen’.
De politie kan weigeren betrokken te raken bij complexe civiele zaken. Reken er niet op dat ze iemand fysiek naar buiten slepen.
Hoe je een freeloader eruit kunt trappen
Als ze niet op het huurcontract staan, kun je ze vragen om te vertrekken. Je kunt ze niet fysiek verwijderen.
Start de gerechtelijke procedure.
Stuur een opzegtermijn van drie dagen. Vraag hen om het pand te verlaten.
Als ze blijven? Vraag een uithuiszettingsverzoek aan.
