De Amerikaanse Droom is niet meer wat het was. Of misschien wel, maar het prijskaartje is verschoven. De krantenkoppen zwaaien wild. De ene week schreeuwen experts dat dit het gouden moment is om te kopen. Vervolgens waarschuwen ze je om je geld voor altijd in spaargeld te houden en te huren. Verwarrend? Absoluut. Dus, hoe doorbreek je het lawaai?
Begin met het scheiden van uw werkelijke verlangens van het culturele script. Wil je een huis, of alleen het idee ervan? Dit gaat niet over schaamte. Het gaat om duidelijkheid. Voordat u zelfs maar naar de rentetarieven kijkt, moet u uitzoeken waarvoor u zich aanmeldt. Financieel. Persoonlijk. Emotioneel.
Als je het zeker weet, kijk dan naar de cijfers. Niet de hoopvolle. De echte. Het is nooit te vroeg om te zien hoeveel deze levensstijl daadwerkelijk kost.
10: Budget (maak er geen grapje van)
Vraag het aan iedereen die net een huis heeft gesloten. Ze zullen je één ding vertellen: het kostte meer dan je dacht. Veel meer.
Houd dus op met proberen precies te zijn. Wees conservatief. Overschat uw kosten. Als je denkt dat je €4.000 per maand hebt voor huisvesting, budget dan €5.000. Waarom? Omdat het totaal altijd omhoog kruipt. Verborgen kosten. Onverwachte reparaties. Afsluitende verrassingen.
Je moet de vage wiskunde achterwege laten. Stop met zeggen: “Ik kan me tussen de €300.000 en €350.000 veroorloven.” Stop met zeggen: “Mijn hypotheek zou ongeveer $ 1.500 moeten bedragen.” Die woorden zijn valstrikken. “Zou moeten.” “Over.” “Tussen.” Het zijn mazen in de wet voor slechte budgettering. Vraag harde cijfers. Krijg concrete cijfers van uw kredietverstrekker.
De beste plaats om te beginnen is met uw schuld/inkomenratio. Deze statistiek vertelt u precies hoeveel ruimte u in uw maandbudget heeft voor een huis zonder de komende tien jaar rijst en bonen te hoeven eten. U kunt gratis rekenmachines online vinden. Voer uw nummers in. Kijk wat de wiskunde zegt.
Verdiend en verschuldigd
Uw schuld-inkomenratio, of DTI, is een eenvoudig percentage. Het zijn uw vaste maandschulden gedeeld door uw bruto maandinkomen. Het klinkt technisch. Dat is het niet.
Een gezonde DTI ligt tussen de 10% en 30%. Als u bijna 36% of hoger bent, bevindt u zich in de gevarenzone. Kredietverstrekkers beschouwen hoge DTI’s als riskant. Zij kunnen uw lening weigeren of u extra kosten in rekening brengen voor het voorrecht om hun geld te lenen. Ken uw nummer voordat u begint met zoeken.
9: Aanmeldingen en afsluitingskosten
Een huis kopen gaat niet alleen over de aankoopprijs. Het gaat om de wrijving. Het papierwerk. De kosten die opduiken wanneer u ze het minst verwacht.
Een huis kopen draait niet alleen om het prijskaartje. Het is een transactielaag voor laag met vergoedingen, aangiften en diensten. Je betaalt niet alleen voor de muren; u betaalt voor het papierwerk.
Kredietverstrekkers rekenen kosten voor het aanvragen van een hypotheek. Het varieert. Reken op enkele honderden dollars. Dit is niet onderhandelbaar. Het zijn de kosten om een voet tussen de deur te krijgen.
Dan komt de keuring. Verwar dit niet met de beoordeling. De taxatie bepaalt de waarde. De inspectie constateert gebreken. Het beschermt u tegen verborgen rotting, slechte bedrading of structurele problemen. Het geeft u de mogelijkheid om reparaties aan te vragen voordat de uitverkoop sluit. Deze service kost u enkele honderden dollars of meer. Maar overslaan? Dat is een gok met uw portemonnee en veiligheid.
Sluitingskosten en juridische kosten
Bij het sluitingsproces zijn instanties op zowel particulier als overheidsniveau betrokken. Het papierwerk is compact. De vergoedingen zijn talrijk.
U moet weten wat u ondertekent. U moet weten waarvoor u betaalt. De sluitingskosten bedragen doorgaans 2 tot 3 procent van de aankoopprijs van het huis. Dat klopt snel voor een huis met een gemiddelde prijs.
Kredietverstrekkers moeten een verklaring over de waarheid in kredietverlening verstrekken. In dit document worden de percentages en financieringskosten opgesplitst. Lees het. Stel vragen. Als u dat niet doet, zullen de aanklachten u besluipen.
Het grijze gebied van onverwachte kosten
Er is een grijs gebied bij het kopen van huizen. Onverwachte kosten. “Enz.” kosten.
Deze verschijnen vaak tijdens de eindonderhandelingen of aan de slottafel. Mogelijk krijgt u te horen dat u een kleine indieningskosten heeft gemist. Of een aparte vergoeding voor een specifieke dienst. Misschien moet je het betalen om verder te komen.
Vraag het aan mensen die onlangs iets hebben gekocht. Wat hebben ze betaald dat ze niet hadden verwacht? Specificeer alles. Blijf op de hoogte van vage beschuldigingen. Het beperkt verrassingen tot een minimum. Maar kunt u ooit werkelijk alle kosten voorspellen? Waarschijnlijk niet.
Is de verhuizing klaar?
De lijst met kosten eindigt niet bij het sluiten. U bent nu eigenaar van de probleemplekken die de inspectie heeft gevonden.
Je kijkt naar renovatie. Doe-het-zelf of professioneel?
Als je het werk zelf doet, heb je gereedschap nodig. Een boor. Een niveau. Veiligheidsuitrusting. Handschoenen. Bril.
Denk aan de materialen. Gipsplaten. Verf. Timmerhout. Vloeren. Deze tellen op. En ze zijn zwaar.
Controleer uw lokale codes. Vergunningen zijn niet optioneel voor elektrische of structurele werkzaamheden. Boetes zijn erger dan vergunningskosten.
Veiligheid voorop. Schakel de stroom uit bij de onderbreker voordat u bedrading aanraakt. Sluit de waterleiding af voordat u aan leidingen gaat werken. Eén slip kan een ondergelopen kelder of een elektrocutie betekenen.
Het huis dat je hebt gekocht, is nu van jou. Het werk begint wanneer de inkt droogt.
Verborgen huiskosten: nutsvoorzieningen, aandelen en verzekeringen
Inspecties zorgen er meestal voor dat kopers geen citroen hoeven te kopen. Verkopers repareren de gevaarlijke dingen voordat u tekent. Maar cosmetisch werk? Dat is aan jou. Kamers schilderen. Vloeren afwerken. Tapijt installeren. Het is gemakkelijker om het te doen terwijl het huis leeg is. Het is ook goedkoper. Timing is belangrijk. Als u een kant-en-klare woning betrekt, geldt de einddatum van het huurcontract. Goed. Als u een grote verbouwing plant, kunt u er niet meteen intrekken. Je hebt spaargeld nodig. Misschien voor een hotel. Misschien voor opslag. Vertragingen gebeuren. Vocht vertraagt de droogtijden van nieuwe houten vloeren. Het kan zijn dat u vast zit te wachten. Huurders bevinden zich al op uw oude woning.
Nutsrekeningen en VvE-kosten
De kosten van nutsvoorzieningen bepalen de huurbeslissingen. Ze zouden ook de huizenaankopen moeten stimuleren. Maar kijk eens dichterbij. Controleer de rekeningen van de vorige eigenaren. Vergelijk hun gebruik met het jouwe. Hebben ze de thermostaat laag gehouden? Als je van warm houdt, betaal je meer.
Verenigingen van huiseigenaren (VvE) voegen verborgen kosten toe. De contributie van het appartement dekt het onderhoud van het gazon. Administratie. Onderhoud. Deze lopen snel op. In het afsluitende pakket staan de jaarlijkse kosten vermeld. Praat met buren. Vraag naar contributieverhogingen. Vraag naar extra kosten. Budget voor het ergste.
Behoefte aan een begroting? Gebruik Mint.com of DaveRamsey.com. Volg elke latte. Elke late vergoeding. Kijk waar u geld laat bloeden.
Aandelenrisico’s begrijpen
Het eigen vermogen is niet meer wat het was. In 2010 verloor 23% van de Amerikaanse huizen waarde. Eigen vermogen is wat je bezit. Het is de hoofdsom die is afbetaald. Als u voor €225.000 koopt en €100.000 schuldig bent, heeft u €125.000 aan eigen vermogen. Theoretisch.
Als de markt crasht, krimpt dat aantal. Uw huis is nu misschien $ 150.000 waard. Uw schuld is nog steeds hoog. Uw eigen vermogen is negatief. Dit risico geldt voor elke aankoop.
Hypotheken met een vaste rente houden de betalingen stabiel. Marktrente doet er niet toe. Maar als de woningwaarde daalt, betaal je voor een huis dat minder waard is. Hypotheken met verstelbare rente (ARM) fluctueren. De tarieven beginnen laag. Ze besparen geld op de korte termijn. Op lange termijn? Onvoorspelbaar. De tarieven stijgen. De waarde van huizen daalt. Je zit gevangen. Herfinanciering is onmogelijk als je onder water bent.
Verzekerings- en belastingvallen
Banken willen verzekeringen. Jij hebt het ook nodig. Voeg een woningverzekering toe aan uw auto- of levensverzekering. Betaal het via escrow. Het vereenvoudigt de maandelijkse betalingen.
Ook de onroerendgoedbelasting verloopt via escrow. Onderbetalen? U bent later een vast bedrag verschuldigd. Te veel betalen? U krijgt uw geld terug. Maar een terugbetaling kan wijzen op een daling van de waarde van het onroerend goed. Slecht teken.
Een particuliere hypotheekverzekering (PMI) is verplicht als u minder dan 20% inlegt. Het beschermt de kredietverstrekker. Niet jij. Het kost jaarlijks 0,5% tot 1% van de lening. $ 500 tot $ 1.000 op een lening van $ 100.000. Denk aan de kosten. Kunt u een grotere aanbetaling doen? Vermijd PMI als je kunt.
“Herfinanciering is onwaarschijnlijk als het eigen vermogen negatief is.”
Realiteitscheck voor doe-het-zelfrenovatie
Inspecties brengen structurele gebreken aan het licht. Jij repareert deze. Verkopers betalen. Maar hoe zit het met uw visie? Je wilt hardhouten vloeren. Geen tapijt. Je wilt witte muren. Niet beige. Doe het zelf.
Veiligheid voorop. Draag een veiligheidsbril. Zorg voor goede ventilatie. Het drogen van de kit kost tijd. Vochtigheid verlengt het. Haast je niet. Wacht op de remedie. Uw nieuwe huurders kunnen zich nog niet vestigen. Uw oude huurcontract loopt af. Je bent op de klok.
Gereedschap is belangrijk. Sanders. Afdichtingsmiddelen. Borstels. Koop kwaliteit. Goedkoop gereedschap gaat kapot. Ze ruïneren afwerkingen. Plan uw tijdlijn. Laat bufferruimte vrij. Vertragingen zijn onvermijdelijk. Heeft u een plan B. Opslagruimte? Airbnb? Budget ervoor.
Holdingkosten op lange termijn
Nutsvoorzieningen fluctueren. Seizoensgebonden. Gebruiken. Controleer historische gegevens. De gewoonten van vorige eigenaren zijn bepalend voor uw schattingen. VvE-kosten stijgen jaarlijks. Ken de trend. Vraag het aan buren. Raad het niet.
Aandelen beschermen uw investering. Maar marktverschuivingen doen pijn. Vaste tarieven bieden stabiliteit. ARM biedt initiële besparingen. Kies op basis van uw wachttijd. Plannen om te blijven? Vast tarief. Binnenkort verkopen? Misschien ARM. Maar wees voorbereid op renteverhogingen.
Verzekering is niet optioneel. Het is vereist. Escrow vereenvoudigt de betaling. Maar controleer op over-/onderbetalingen. PMI voegt kosten toe. Een lagere aanbetaling betekent een hogere maandlast. Weeg de afweging.
Praktische stappen voor kopers
- Controleer de energierekeningen. Vraag om afschriften van 12 maanden.
- Onderzoek VvE-regels. Lees de statuten. Vraag naar tariefverhogingen.
- Bereken de PMI. Neem deze op in uw maandbudget.
- Plan voor vertragingen. Zorg voor een reservehuisvestingsplan.
- Veilige financiering. Vergelijk vaste en variabele tarieven.
Het kopen van een huis is complex. De kosten verbergen zich in details. Nutsvoorzieningen. Kosten. Verzekering. Marktrisico’s. Houd daar rekening mee. Kijk niet alleen naar het prijskaartje. Kijk naar de totale kosten. Woon daar een jaar. Bekijk de werkelijke kosten.
Als de cijfers werken, koop dan. Zo niet, blijf zoeken. Je toekomstige zelf zal je dankbaar zijn. Anders zit u te wachten tot de kit droog is. Zonder plek om te wonen.
Hoe om te gaan met aanbetalingshindernissen
Een aanbetaling van twintig procent voelt als een berg. Het overslaan ervan kost meer particuliere hypotheekverzekeringen (PMI) en hogere rentetarieven. Het goede nieuws voor hypotheken met een lage aflossing is aan het verdwijnen.
Piggyback-leningen, bekend als 80/20-leningen, waren vroeger de hack. Je sluit een tweede lening om die ontbrekende twintig procent te dekken. Geen PMI. Maar de tweede lening heeft variabele tarieven. Het bouwt nul eigen vermogen op. Kredietverstrekkers trekken zich terug op deze opties. De kredietscore-eisen worden steeds hoger. Wetgevers stellen beperkingen voor. Ook de overheidssteun aan kopers met een laag inkomen wordt geconfronteerd met bezuinigingen. Sparen voor dat geld vooraf zou binnenkort uw enige veilige zet kunnen zijn. U bespaart duizenden aan kosten en rente door twintig procent vooraf te betalen.
De verborgen onderhoudskosten
Onderhoud aan gebouwen is eenvoudig. Bel de man. Toilet een back-up? Bel hem. Oven dood tijdens een sneeuwstorm? Bel hem. Mieren in de koelkast? Bel hem.
In je eigen huis om 4 uur ‘s ochtends? Er is niemand om te bellen. Jij betaalt.
Dompelpompen falen. Kelders overstromen. Dode dieren verstoppen zich in kruipruimtes. IJsstoringen lekken door houtwerk. Deze reparaties kosten honderden of duizenden. Een verzekering helpt, maar het eigen risico is hoog. Door gebruik te maken van een verzekering stijgt uw premie. Regelmatige slijtage kost ook geld. Je bezoekt de hardware-megastore. Je zult je afvragen waarom iedereen zegt dat eigenwoningbezit vreugdevol is.
Uw kredietstatus controleren
Onnauwkeurigheden doden hypotheekgoedkeuring. Zwakke scores doen dat ook. Controleer uw rapporten van Equifax, TransUnion en Experian. U krijgt één gratis rapport per jaar. Gebruik AnnualCreditReport.com. Negeer sites die maandelijkse kosten in rekening brengen. Het oplossen van fouten kan €15 tot €40 per cheque kosten. Doe het voordat u solliciteert.
De omgekeerde markt
Artikelen schreeuwen verschillende dingen. Sommigen zeggen: loop weg. Sommigen zeggen: koop meer. De huizencorrectie komt eraan. Het is moeilijk te generaliseren. Een huis kopen brengt risico’s met zich mee. Geld verliezen is echt. Uw investering kan onder water gaan. Of het zou kunnen rebounden.
Als u niet verwacht geld te verdienen, kunt u toch kopen. De droom om volledig eigenaar te zijn, weegt zwaarder dan het financiële rendement. Het blijft een kopersmarkt. Maak de cijfers eerlijk. Plaats financiën op voorspelbare plaatsen. Kijk naar de voor- en nadelen. Wacht of ga. Het risico lijkt beheersbaar. Of misschien besluit je weg te lopen. De uitkomst is van jou.
De hoge kosten van vastlopen
Door de stad bewegen doet minder pijn als je de sleutels bij de hand hebt. Je had het gepland. Je hebt budgetten gereserveerd voor de vrachtwagen, de dozen en de pizza. Maar wat gebeurt er als je niet kunt verkopen?
Dat is waar de wiskunde mislukt.
Decennia lang was de Amerikaanse droom eenvoudig. Koop een huis. Sticht een gezin. Betaal de hypotheek af. Leef huurvrij als u met pensioen bent. Het werkte. Toen gebeurde dat niet.
Nu beweegt de gemiddelde Amerikaan ongeveer twaalf keer in zijn leven. Negen van deze verhuizingen vinden plaats na de leeftijd van 18 jaar. Mogelijk verhuist u voor een baan. Of om dichter bij ouders te zijn. Of gewoon omdat het te stil werd in de buitenwijken. Maar als uw verhuizing gepaard gaat met de verkoop van een huis dat niet verkocht kan worden, verdwijnt de ‘vreugde’ van de verhuizing snel.
Korte verkoop. Foreclosures. Overdrachten ter vervanging.
Dit zijn niet zomaar transacties. Het zijn kredietscorers. Schade op lange termijn die jarenlang blijft hangen. Het verhaal wordt grimmig als je vastzit in een eigendom waarvan je de eigenaar bent, maar niet kunt uitladen. Je blijft betalen. Je blijft waarde verliezen. Je blijft hopen dat de markt draait.
“Het bij elkaar brengen van de cijfers is net zo’n wetenschap als ooit tevoren.”
Maar de wetenschap houdt geen rekening met pech. Of plotseling banenverlies. Of marktcrashes.
De werkelijke prijs van een verhuizing berekenen
Vroege zetten zijn rommelig. Grote huurbusjes. Een hoop spullen die je niet had mogen bewaren. Vrienden helpen gratis (totdat ze dat niet meer doen). Overal pizzadozen.
Latere verhuizingen zijn duur. Professionele verhuizers. Verzekering. Opslageenheden.
Als u overweegt een bedrijf in te huren, heeft u harde gegevens nodig voordat u iets tekent. De verhuiscalculator van Relocation.com is een goed startpunt. Het helpt u beslissen wat u bewaart en wat u weggooit.
Waarom doet dit er toe?
Omdat het bewaren van die kapotte lamp meer vrachtwagenruimte kost dan de lamp waard is. Door hem weg te gooien, bespaart u onderweg geld. Het houden ervan kost later geld.
Maar hoe zit het met de verborgen kosten?
- Verzekeringspremies voor waardevolle spullen.
- Demontage- en hermontagekosten.
- Fooien voor de bemanning.
- Benzine en tol.
Deze tellen op. Snel.
En dan is er nog de emotionele belasting. De stress van het in dozen stoppen van je leven. De angst om vreemden je bezittingen toe te vertrouwen. De uitputting van het uitpakken in een nieuwe, lege kamer.
Is het het waard?
Soms. Ja.
Andere keren? Je rent gewoon op je plek.
De onvoorspelbare variabele
Elke statistiek over het kopen, bezitten en verkopen van huizen negeert het menselijke element. Je bent geen nummer. Je bent geen markttrend.
Factoren zijn afhankelijk van het individu. Meer factoren zijn afhankelijk van toeval.
Heb je de baan gekregen die je wilde? Heeft de koper zich teruggetrokken? Heeft de inspecteur schimmel gevonden? Is de rente gestegen?
U kunt de spaarrekening beheren. U kunt de renovatietijdlijn beheren. Je kunt de markt niet beheersen.
Je controleert dus de cijfers. Opnieuw. En opnieuw.
Controles en evenwichten. Financiële beoordelingen. Begrotingscontroles.
Bevestigen ze dat je elke hoek hebt overwogen?
Waarschijnlijk niet.
Omdat een eigen plek elke cent waard is? Opgeslagen. Verdiend. Kwijt.
De vraag is niet of u het zich kunt veroorloven om te verhuizen.
Het gaat erom of je het je kunt veroorloven om te blijven.
De verborgen kosten van eigenwoningbezit
Je denkt dat je het huis veilig hebt gesteld. De sleutels liggen in jouw hand. Maar het echte financiële werk begint nu. De meeste starters realiseren zich niet hoe klein de foutmarge eigenlijk is. Eén gemiste betaling. Eén groot daklek. Eén baanverlies. En plotseling ben je onder water. Dat is het moment waarop het eigen vermogen sneller wegvloeit dan water uit een gebarsten emmer.
Het gaat niet alleen om maandelijkse betalingen. Het gaat om risicomanagement. U moet begrijpen hoe u de betaalbaarheid van een woning kunt berekenen voordat u iets ondertekent. Kredietverstrekkers hebben formules. Je hebt instincten. Vertrouw op de wiskunde, maar let op de instincten. Als de cijfers geen ‘ja’ roepen, loop dan weg.
Uw bezittingen beschermen
Verzekering is niet optioneel. Het is een schild. Zullen uw tarieven stijgen als u een claim indient? Soms. Het Insurance Information Institute merkt op dat afzonderlijke claims de premies misschien niet onmiddellijk doen stijgen, maar dat frequente indiening risico’s met zich meebrengt. Uw agent weet dit. Praat met ze.
“Consumenten kunnen het niet verlengen van huiseigenarenverzekeringen en tariefverhogingen minimaliseren door hun polisgegevens te begrijpen.”
Koop niet alleen het minimum. Controleer de dekkingslimieten. Dekt het de wederopbouwkosten of alleen de waarde van de grond? Groot verschil. Als u zich in een overstromings- of aardbevingsgebied bevindt, zal standaardbeleid u niet redden. Je hebt specifieke renners nodig. Winkel rond. De tarieven variëren enorm tussen vervoerders voor exact hetzelfde huis.
Schulden en krediet beheren
Uw credit score bepaalt uw rentetarief. Een fractie van een procent kan u tijdens de looptijd van een lening duizenden euro’s besparen. Maar hoe controleer je je melding zonder opgelicht te worden? Vermijd de ‘gratis’ sites die uw gegevens verkopen. Blijf bij AnnualCreditReport.com of de officiële partner van uw bank.
Equifax, Experian, TransUnion – dit zijn de grote drie. Houd ze in de gaten. Betwist fouten onmiddellijk. Een typfout op een schuld kan uw score verlagen. Repareer het voordat u de hypotheek aanvraagt.
Uw schuld-inkomenratio is de poortwachter. Kredietverstrekkers willen zien dat u niet te dun wordt uitgerekt. Als u studieleningen, autobetalingen en creditcards heeft, tellen deze tegen u. Hoge ratio’s betekenen hogere tarieven of ontkenning. Betaal wat je kunt. Wacht desnoods zes maanden. Het wachten is de moeite waard voor een lager tarief.
Aanbetalingen en leningen begrijpen
De regel van 20% aanbetaling is geen wet. Het is een richtlijn die u helpt een particuliere hypotheekverzekering (PMI) te vermijden. PMI voegt maandelijkse kosten toe die jaren kunnen duren. Maar als u de 20% niet kunt halen, kijk dan naar FHA-leningen. De Federal Housing Administration ondersteunt deze leningen, waardoor lagere aanbetalingen mogelijk zijn. U betaalt premies voor de hypotheekverzekering, maar houdt uw contanten liquide.
Als u later overwaarde in uw huis heeft, kunt u een Home Equity Line of Credit (HELOC) overwegen. De Federal Reserve waarschuwt: behandel dit als een tweede hypotheek. Het is beveiligd door uw huis. Mis je betalingen en verlies je je sleutels. Gebruik het voor renovaties met toegevoegde waarde, niet voor vakanties.
Hulpbronnen voor de doe-het-zelf-huizenkoper
Je hoeft niet te raden. De overheid zorgt voor instrumenten. HUD heeft handleidingen voor het kopen van een huis waarin de sluitingskosten, inspecties en rechten worden opgesomd. Gebruik ze. Ze zijn gratis.
Controleer deze bronnen:
* HUD.gov : officiële kopersgidsen en veelgestelde vragen.
* Fannie Mae & Freddie Mac : Begrijp wat deze entiteiten doen op de secundaire markt.
* Consumer Credit Counseling Services (CCCS) : Gebruik hun schuldcalculatoren om te zien of u de maandelijkse hit kunt betalen.
* Mortgage Insurance Companies of America (MICA) : voor meer informatie over opties met een lage aanbetaling.
De markt verschuift. De rente stijgt. Waarden dalen. Blijf op de hoogte. Lees de kleine lettertjes. Als een kredietverstrekker te mooi klinkt om waar te zijn, dan is dat ook zo. Snelheid is gevaarlijk in onroerend goed. Vertragen. Verifiëren. Koop dan.
