Le rêve américain n’est plus ce qu’il était. Ou peut-être que c’est le cas, mais le prix a changé. Les gros titres bougent énormément. Une semaine, les experts crient que c’est le moment idéal pour acheter. Le lendemain, ils vous avertissent de garder votre argent en épargne et de louer pour toujours. Déroutant ? Absolument. Alors, comment réduire le bruit ?
Commencez par séparer vos désirs réels du scénario culturel. Voulez-vous une maison, ou juste l’idée d’une maison ? Il ne s’agit pas de honte. C’est une question de clarté. Avant même d’examiner les taux d’intérêt, déterminez à quoi vous souscrivez. Financièrement. Personnellement. Émotionnellement.
Une fois que vous êtes sûr, regardez les chiffres. Pas ceux qui ont bon espoir. Les vrais. Il n’est jamais trop tôt pour voir combien coûte réellement ce mode de vie.
10 : Budget (ne le truquez pas)
Demandez à tous ceux qui viennent de fermer une maison. Ils vous diront une chose : cela coûte plus cher que vous ne le pensiez. Bien plus.
Alors arrêtez d’essayer d’être précis. Soyez conservateur. Surestimez vos coûts. Si vous pensez disposer de 4 000 $ par mois pour vous loger, prévoyez 5 000 $. Pourquoi? Parce que le total grimpe toujours. Frais cachés. Réparations inattendues. Surprises finales.
Vous devez abandonner les calculs flous. Arrêtez de dire “Je peux me permettre entre 300 000 et 350 000 dollars”. Arrêtez de dire « mon prêt hypothécaire devrait être d’environ 1 500 $ ». Ces mots sont des pièges. “Devrait.” “À propos de.” “Entre.” Ce sont des failles pour une mauvaise budgétisation. Exigez des chiffres concrets. Obtenez des chiffres concrets auprès de votre prêteur.
Le meilleur point de départ est votre ratio dette/revenu. Cette mesure vous indique exactement la marge dont vous disposez dans votre budget mensuel pour une maison sans avoir à manger du riz et des haricots au cours de la prochaine décennie. Vous pouvez trouver des calculatrices gratuites en ligne. Branchez vos numéros. Voyez ce que disent les mathématiques.
Gagnés et dus
Votre ratio dette/revenu, ou DTI, est un simple pourcentage. Il s’agit de vos dettes mensuelles fixes divisées par votre revenu mensuel brut. Cela semble technique. Ce n’est pas le cas.
Un DTI sain se situe entre 10 % et 30 %. Si vous êtes proche de 36 % ou plus, vous êtes dans la zone de danger. Les prêteurs considèrent les DTI élevés comme risqués. Ils peuvent refuser votre prêt ou vous facturer un supplément pour avoir le privilège d’emprunter leur argent. Connaissez votre numéro avant de commencer à chercher.
9 : Candidatures et frais de clôture
L’achat d’une maison n’est pas seulement une question de prix d’achat. Il s’agit de friction. La paperasse. Les frais qui apparaissent quand on s’y attend le moins.
L’achat d’une maison n’est pas seulement une question de prix. Il s’agit d’une transaction couche par couche de frais, de dépôts et de services. Vous ne payez pas seulement pour les murs ; vous payez pour la paperasse.
Les prêteurs facturent des frais de demande de prêt hypothécaire. Cela varie. Attendez-vous à plusieurs centaines de dollars. Ce n’est pas négociable. C’est le prix à payer pour mettre le pied dans la porte.
Vient ensuite le contrôle. Ne confondez pas cela avec l’évaluation. L’expertise détermine la valeur. L’inspection révèle des défauts. Il vous protège de la pourriture cachée, d’un mauvais câblage ou de problèmes structurels. Cela vous donne la possibilité de demander des réparations avant la clôture de la vente. Ce service vous coûtera plusieurs centaines de dollars ou plus. Mais le sauter ? C’est un pari avec votre portefeuille et votre sécurité.
Frais de clôture et frais juridiques
Le processus de clôture implique des agences aux niveaux privé et gouvernemental. La paperasse est dense. Les frais sont nombreux.
Vous devez savoir ce que vous signez. Vous devez savoir pour quoi vous payez. Les frais de clôture représentent généralement 2 à 3 pour cent du prix d’achat de la maison. Cela s’additionne rapidement sur une maison au prix médian.
Les prêteurs doivent fournir une déclaration de vérité dans le prêt. Ce document détaille les pourcentages et les frais de financement. Lisez-le. Posez des questions. Si vous ne le faites pas, des frais vous seront facturés.
La zone grise des frais inattendus
Il existe une zone grise dans l’achat d’une maison. Frais inattendus. Coûts « etc. ».
Celles-ci apparaissent souvent lors des négociations finales ou à la table de clôture. On vous dira peut-être que vous avez manqué de petits frais de dépôt. Ou des frais distincts pour un service spécifique. Vous devrez peut-être le payer juste pour avancer.
Demandez aux personnes qui ont acheté récemment. Qu’ont-ils payé qu’ils ne s’attendaient pas ? Détaillez tout. Restez au courant des accusations vagues. Cela réduit les surprises au minimum. Mais peut-on vraiment prévoir chaque coût ? Probablement pas.
L’emménagement est-il prêt ?
La liste des coûts ne s’arrête pas à la clôture. Vous êtes désormais propriétaire des points problématiques détectés par l’inspection.
Vous envisagez une rénovation. DIY ou pro ?
Si vous faites le travail vous-même, vous avez besoin d’outils. Une perceuse. Un niveau. Équipement de sécurité. Gants. Des lunettes.
Considérez les matériaux. Cloison sèche. Peinture. Bois de sciage. Sol. Ceux-ci s’additionnent. Et ils sont lourds.
Vérifiez vos codes locaux. Les permis ne sont pas facultatifs pour les travaux électriques ou structurels. Les amendes sont pires que les frais de permis.
La sécurité avant tout. Coupez l’alimentation au niveau du disjoncteur avant de toucher un câblage. Coupez l’arrivée d’eau principale avant de travailler sur les canalisations. Une erreur peut signifier un sous-sol inondé ou une électrocution.
La maison que vous avez achetée est à vous maintenant. Le travail commence lorsque l’encre sèche.
Coûts cachés de la maison : services publics, capitaux propres et assurance
Les inspections évitent généralement aux acheteurs d’acheter un citron. Les vendeurs réparent les éléments dangereux avant de signer. Mais les travaux cosmétiques ? C’est à vous. Salles de peinture. Finition des sols. Pose de tapis. Le faire pendant que la maison est vide est plus facile. C’est moins cher aussi. Le timing compte. Si vous emménagez dans une maison clé en main, la date de fin du bail convient. Bien. Si vous prévoyez des rénovations majeures, vous ne pourrez pas emménager tout de suite. Vous aurez besoin d’économies. Peut-être pour un hôtel. Peut-être pour le stockage. Des retards se produisent. L’humidité ralentit le temps de séchage des parquets neufs. Vous pourriez être coincé à attendre. Les locataires sont déjà dans votre ancien logement.
Factures de services publics et frais HOA
Les coûts des services publics déterminent les décisions de location. Ils devraient également stimuler les achats de maisons. Mais regardez de plus près. Vérifiez les factures des propriétaires précédents. Comparez leur utilisation à la vôtre. Ont-ils gardé le thermostat bas ? Vous paierez plus si vous l’aimez chaud.
Les associations de propriétaires (HOA) ajoutent des frais cachés. Les cotisations de copropriété couvrent l’entretien de la pelouse. Administration. Entretien. Ceux-ci s’additionnent rapidement. Le dossier de clôture indique le coût annuel. Parlez aux voisins. Renseignez-vous sur les hausses de cotisations. Renseignez-vous sur les frais supplémentaires. Budget pour le pire.
Besoin d’un budget ? Utilisez Mint.com ou DaveRamsey.com. Suivez chaque café au lait. Chaque frais de retard. Voyez où vous perdez de l’argent.
Comprendre les risques liés aux actions
L’équité n’est plus ce qu’elle était. En 2010, 23 % des maisons américaines ont perdu de la valeur. Les capitaux propres sont ce que vous possédez. C’est le principal remboursé. Si vous achetez pour 225 000 $ et que vous devez 100 000 $, vous disposez de 125 000 $ de capitaux propres. Théoriquement.
Si le marché s’effondre, ce chiffre diminue. Votre maison vaut peut-être 150 000 $ maintenant. Votre dette est toujours élevée. Vos capitaux propres sont négatifs. Ce risque affecte chaque achat.
Les prêts hypothécaires à taux fixe maintiennent les paiements stables. Les taux du marché n’ont pas d’importance. Mais si la valeur d’une maison baisse, vous payez pour une maison qui vaut moins. Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) fluctuent. Les tarifs commencent bas. Ils économisent de l’argent à court terme. À long terme ? Imprévisible. Les taux augmentent. La valeur des maisons chute. Vous êtes piégé. Le refinancement est impossible lorsque vous êtes sous l’eau.
Assurances et pièges fiscaux
Les banques veulent une assurance. Vous en avez besoin aussi. Ajoutez une assurance habitation à votre contrat auto ou vie. Payez-le par séquestre. Cela simplifie les paiements mensuels.
Les taxes foncières passent également par séquestre. Sous-payé ? Vous devez une somme forfaitaire plus tard. Surpayer? Vous obtenez un remboursement. Mais un remboursement pourrait signaler une baisse de la valeur de la propriété. Mauvais signe.
L’assurance hypothécaire privée (PMI) est obligatoire si vous versez moins de 20 % d’acompte. Cela protège le prêteur. Pas toi. Cela coûte entre 0,5% et 1% du prêt par an. 500 $ à 1 000 $ sur un prêt de 100 000 $. Considérez le coût. Pouvez-vous verser un acompte plus important ? Évitez le PMI si vous le pouvez.
“Un refinancement est peu probable lorsque les capitaux propres sont négatifs.”
Rénovation DIY Vérification de la réalité
Les inspections révèlent des défauts structurels. Vous les réparez. Les vendeurs paient. Mais qu’en est-il de votre vision ? Vous voulez du parquet. Pas de tapis. Vous voulez des murs blancs. Pas beige. Faites-le vous-même.
La sécurité avant tout. Portez des lunettes. Utilisez une ventilation adéquate. Le séchage du mastic prend du temps. L’humidité le prolonge. Ne vous précipitez pas. Attendez le remède. Vos nouveaux locataires ne peuvent pas encore s’installer. Votre ancien bail est terminé. Vous êtes à l’heure.
Les outils comptent. Sanders. Scellants. Pinceaux. Achetez de la qualité. Les outils bon marché se cassent. Ils gâchent les finitions. Planifiez votre calendrier. Laissez de l’espace tampon. Les retards sont inévitables. Vous avez un plan B. Unité de stockage ? Airbnb ? Budget pour cela.
Coûts de détention à long terme
Les services publics fluctuent. Saisonnier. Habitudes. Vérifiez les données historiques. Les habitudes des anciens propriétaires guident vos estimations. Les frais HOA augmentent chaque année. Connaissez la tendance. Demandez aux voisins. Ne devinez pas.
Les capitaux propres protègent votre investissement. Mais les changements de marché ont fait mal. Les taux fixes offrent une stabilité. ARM offre des économies initiales. Choisissez en fonction de votre temps de maintien. Vous envisagez de rester ? Tarif fixe. Vous envisagez de vendre bientôt ? Peut-être ARM. Mais soyez prêt à des hausses de taux.
L’assurance n’est pas facultative. C’est obligatoire. Escrow simplifie le paiement. Mais vérifiez les sur/sous-paiements. Le PMI ajoute des coûts. Un acompte inférieur signifie une facture mensuelle plus élevée. Pesez le compromis.
Étapes pratiques pour les acheteurs
- Vérifiez les factures de services publics. Demandez des relevés de 12 mois.
- Recherchez les règles HOA. Lisez les statuts. Renseignez-vous sur les augmentations de frais.
- Calculez le PMI. Incluez-le dans votre budget mensuel.
- Planifiez les retards. Ayez un plan de logement de secours.
- Financement sécurisé. Comparez les taux fixes et les taux ajustables.
L’achat d’une maison est complexe. Les coûts se cachent dans les détails. Utilitaires. Frais. Assurance. Risques de marché. Tenez-en compte. Ne vous contentez pas de regarder le prix. Regardez le coût total. J’y vis pendant un an. Voyez la dépense réelle.
Si les chiffres fonctionnent, achetez. Sinon, continuez à chercher. Votre futur moi vous remerciera. Ou vous serez coincé à attendre que le scellant sèche. Sans endroit où vivre.
Surmonter les obstacles liés aux acomptes
Un acompte de vingt pour cent ressemble à une montagne. Le sauter coûte plus cher en assurance hypothécaire privée (PMI) et en taux d’intérêt plus élevés. Les bonnes nouvelles pour les prêts hypothécaires à faible mise de fonds disparaissent.
Les prêts de ferroutage, connus sous le nom de prêts 80/20, étaient autrefois une solution. Vous contractez un deuxième prêt pour couvrir les vingt pour cent manquants. Pas de PMI. Mais le deuxième prêt a des taux variables. Il ne crée aucun capital. Les prêteurs se retirent de ces options. Les exigences en matière de cote de crédit augmentent. Les législateurs proposent des restrictions. L’aide gouvernementale aux acheteurs à faible revenu est également confrontée à des réductions. Économiser pour cet argent initial pourrait bientôt être votre seule décision sûre. Vous économiserez des milliers de dollars en frais et intérêts en payant vingt pour cent d’avance.
Le coût caché de la maintenance
L’entretien du bâtiment est simple. Appelle le gars. Des toilettes bouchées ? Appelez-le. Fournaise morte dans une tempête de neige ? Appelez-le. Des fourmis dans le frigo ? Appelez-le.
Dans votre propre maison à 4 heures du matin ? Il n’y a personne à appeler. Vous payez.
Les pompes de puisard tombent en panne. Inondations des sous-sols. Les animaux morts se cachent dans les vides sanitaires. Des embâcles s’échappent à travers les boiseries. Ces réparations coûtent des centaines, voire des milliers. L’assurance aide, mais les franchises sont élevées. Le recours à une assurance augmente vos primes. L’usure régulière coûte également de l’argent. Vous visiterez le mégastore de matériel. Vous vous demanderez pourquoi tout le monde dit que l’accession à la propriété est une joie.
Vérifier la santé de votre crédit
Les inexactitudes tuent l’approbation du prêt hypothécaire. Les scores faibles aussi. Vérifiez vos rapports d’Equifax, TransUnion et Experian. Vous recevez un rapport gratuit par an. Utilisez AnnualCreditReport.com. Ignorez les sites facturant des frais mensuels. La correction des erreurs peut coûter entre 15 $ et 40 $ par chèque. Faites-le avant de postuler.
Le marché à l’envers
Les articles crient des choses différentes. Certains disent de partir. Certains disent d’acheter plus. La correction du logement arrive. Il est difficile de généraliser. L’achat d’une maison comporte des risques. Perdre de l’argent est réel. Votre investissement pourrait aller sous l’eau. Ou alors, cela pourrait rebondir.
Si vous ne comptez pas gagner d’argent, vous pouvez quand même acheter. Le rêve de devenir propriétaire l’emporte sur les rendements financiers. Cela reste un marché d’acheteurs. Calculez les chiffres honnêtement. Placez les finances dans des endroits prévisibles. Regardez les avantages et les inconvénients. Attendez ou partez. Le risque peut sembler gérable. Ou vous pourriez décider de vous éloigner. Le résultat vous appartient.
Le coût élevé du blocage
Se déplacer à travers la ville fait moins mal quand on a les clés en main. Vous l’aviez prévu. Vous avez prévu le budget pour le camion, les cartons et la pizza. Mais que se passe-t-il lorsque vous ne pouvez pas vendre ?
C’est là que les calculs échouent.
Pendant des décennies, le rêve américain était simple. Achetez une maison. Élever une famille. Remboursez l’hypothèque. Vivez sans loyer à la retraite. Cela a fonctionné. Ensuite, ce n’est pas le cas.
Aujourd’hui, l’Américain moyen déménage environ 12 fois au cours de sa vie. Neuf de ces déménagements ont lieu après l’âge de 18 ans. Vous déménagez peut-être pour un emploi. Ou pour être plus proche des parents. Ou tout simplement parce que les banlieues sont devenues trop calmes. Mais si votre déménagement implique la vente d’une maison qui ne se vendra pas, la « joie » du déménagement disparaît rapidement.
Ventes à découvert. Saisies. Transferts par acte tenant lieu.
Ce ne sont pas que des transactions. Ce sont des évaluateurs de crédit. Des dégâts à long terme qui perdurent pendant des années. L’histoire devient sombre lorsque vous êtes coincé dans une propriété que vous possédez mais que vous ne pouvez pas décharger. Vous continuez à payer. Vous continuez à perdre de la valeur. Vous continuez à espérer que le marché tourne.
« Rassembler les chiffres est autant une science que jamais. »
Mais la science ne tient pas compte de la malchance. Ou des pertes d’emploi soudaines. Ou des krachs boursiers.
Calculer le prix réel du déménagement
Les premiers mouvements sont compliqués. Grands fourgons de location. Des tas de trucs que vous n’auriez pas dû garder. Des amis aident gratuitement (jusqu’à ce qu’ils ne le fassent pas). Des cartons de pizza partout.
Les déménagements ultérieurs coûtent cher. Déménageurs professionnels. Assurance. Unités de stockage.
Si vous envisagez d’embaucher une entreprise, vous avez besoin de données concrètes avant de signer quoi que ce soit. Le calculateur de déménagement de Relocation.com est un bon point de départ. Cela vous aide à décider quoi garder et quoi jeter.
Pourquoi est-ce important ?
Parce que garder cette lampe cassée coûte plus cher dans l’espace du camion que ce que vaut la lampe. Le jeter permet d’économiser de l’argent en déplacement. Le garder coûte de l’argent plus tard.
Mais qu’en est-il des coûts cachés ?
- Primes d’assurance pour les objets de valeur.
- Frais de démontage et remontage.
- Pourboires pour l’équipage.
- Gaz et péages.
Ceux-ci s’additionnent. Rapide.
Et puis il y a la taxe émotionnelle. Le stress de mettre sa vie dans des cartons. L’angoisse de confier vos biens à des étrangers. L’épuisement du déballage dans une nouvelle pièce vide.
Est-ce que ça vaut le coup ?
Parfois. Oui.
D’autres fois ? Vous courez simplement sur place.
La variable imprévisible
Toutes les statistiques sur l’achat, la possession et la vente d’une maison ignorent l’élément humain. Vous n’êtes pas un numéro. Vous n’êtes pas une tendance du marché.
Les facteurs dépendent de l’individu. D’autres facteurs dépendent du hasard.
Avez-vous obtenu le travail que vous souhaitiez ? L’acheteur s’est-il retiré ? L’inspecteur a-t-il trouvé de la moisissure ? Les taux d’intérêt ont-ils grimpé ?
Vous pouvez contrôler le compte d’épargne. Vous pouvez contrôler le calendrier de rénovation. Vous ne pouvez pas contrôler le marché.
Donc vous vérifiez les chiffres. Encore. Et encore.
Contrôles et contrepoids. Revues financières. Contrôles budgétaires.
Confirment-ils que vous avez envisagé tous les angles ?
Probablement pas.
Parce qu’avoir son propre logement vaut chaque centime dépensé ? Enregistré. Gagné. Perdu.
La question n’est pas de savoir si vous pouvez vous permettre de déménager.
Il s’agit de savoir si vous pouvez vous permettre de rester.
Les coûts cachés de l’accession à la propriété
Vous pensez avoir sécurisé la maison. Les clés sont entre vos mains. Mais le véritable travail financier commence maintenant. La plupart des primo-accédants ne réalisent pas à quel point la marge d’erreur est mince. Un paiement manqué. Une fuite majeure sur le toit. Une perte d’emploi. Et soudain, vous êtes sous l’eau. C’est alors que les capitaux propres s’écoulent plus vite que l’eau d’un seau fissuré.
Il ne s’agit pas seulement de paiements mensuels. Il s’agit de gestion des risques. Vous devez comprendre comment calculer l’abordabilité d’un logement avant de signer quoi que ce soit. Les prêteurs ont des formules. Vous avez des instincts. Faites confiance aux mathématiques, mais surveillez votre instinct. Si les chiffres ne crient pas « oui », éloignez-vous.
Protéger votre actif
L’assurance n’est pas facultative. C’est un bouclier. Lorsque vous déposez une réclamation, vos tarifs vont-ils augmenter ? Parfois. L’Insurance Information Institute note que les réclamations uniques peuvent ne pas augmenter immédiatement les primes, mais les dépôts fréquents signalent un risque. Votre agent le sait. Parlez-leur.
“Les consommateurs peuvent minimiser les non-renouvellements et les augmentations de tarifs de leur assurance habitation en comprenant les détails de leur police.”
N’achetez pas seulement le minimum. Vérifiez les limites de couverture. Est-ce que cela couvre les coûts de reconstruction ou simplement la valeur du terrain ? Grande différence. Si vous vous trouvez dans une zone inondable ou sismique, les politiques standards ne vous sauveront pas. Il vous faut des cavaliers spécifiques. Comparer les prix. Les tarifs varient énormément entre les transporteurs pour exactement la même maison.
Gérer la dette et le crédit
Votre pointage de crédit dicte votre taux d’intérêt. Une fraction de pour cent peut vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée d’un prêt. Mais comment vérifier votre rapport sans vous faire arnaquer ? Évitez les sites « gratuits » qui vendent vos données. Restez fidèle à AnnualCreditReport.com ou au partenaire officiel de votre banque.
Equifax, Experian, TransUnion : ce sont les trois grands. Surveillez-les. Contestez immédiatement les erreurs. Une faute de frappe sur une dette peut faire baisser votre score. Réparez-le avant de demander un prêt hypothécaire.
Votre ratio dette/revenu est le gardien. Les prêteurs veulent s’assurer que vous n’êtes pas trop sollicité. Si vous avez des prêts étudiants, des paiements de voiture et des cartes de crédit, ceux-ci comptent contre vous. Des ratios élevés signifient des taux plus élevés ou un refus. Payez ce que vous pouvez. Attendez six mois s’il le faut. L’attente en vaut la peine pour un tarif inférieur.
Comprendre les acomptes et les prêts
La règle d’un acompte de 20 % n’est pas une loi. Il s’agit d’une ligne directrice qui vous aide à éviter l’assurance hypothécaire privée (PMI). PMI ajoute un coût mensuel qui peut durer des années. Mais si vous ne parvenez pas à atteindre 20 %, regardez les prêts FHA. La Federal Housing Administration soutient ces prêts, permettant des acomptes moins élevés. Vous payez des primes d’assurance hypothécaire, mais vous gardez vos liquidités.
Si vous avez plus tard la valeur nette de votre maison, vous pourriez envisager une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). La Réserve fédérale met en garde : traitez cela comme une seconde hypothèque. Il est sécurisé par votre maison. Manquez des paiements et vous perdez vos clés. Utilisez-le pour des rénovations à valeur ajoutée, pas pour des vacances.
Ressources pour l’acheteur de maison bricoleur
Vous n’êtes pas obligé de deviner. Le gouvernement fournit des outils. HUD propose des guides pour l’achat d’une maison qui détaillent les frais de clôture, les inspections et les droits. Utilisez-les. Ils sont gratuits.
Vérifiez ces sources :
* HUD.gov : guides d’achat officiels et questions courantes.
* Fannie Mae & Freddie Mac : Comprenez ce que font ces entités sur le marché secondaire.
* Services de conseil en crédit à la consommation (CCCS) : utilisez leurs calculateurs de dette pour voir si vous pouvez vous permettre le coup mensuel.
* Mortgage Insurance Companies of America (MICA) : Pour plus de détails sur les options de mise de fonds faible.
Le marché évolue. Les taux d’intérêt grimpent. Les valeurs chutent. Restez informé. Lisez les petits caractères. Si un prêteur semble trop beau pour être vrai, c’est effectivement le cas. La vitesse est dangereuse dans l’immobilier. Ralentir. Vérifier. Alors achetez.
