Американская мечта уже не та, что раньше. Или всё же та же, но изменилась цена. Заголовки то и дело меняют направление. На этой неделе эксперты кричат, что сейчас самое золотое время для покупки. На следующей — предупреждают: держите деньги на сберегательном счете и снимайте жилье вечно. Запутанно? Безусловно. Так как же отсечь лишнее?
Начните с того, чтобы отделить свои истинные желания от навязанного культурного сценария. Вы хотите дом или просто идею о нем? Это не вопрос стыда. Это вопрос ясности. Прежде чем даже смотреть на процентные ставки, определитесь, на что вы подписываетесь. Финансово. Лично. Эмоционально.
Как только вы убедитесь в своем решении, посмотрите на цифры. Не на те, что вселяют надежду, а на реальные. Никогда не рано понять, сколько на самом деле стоит такой образ жизни.
10: Бюджет (Не приукрашивайте)
Спросите любого, кто недавно закрыл сделку по покупке дома. Он скажет вам одно: это обошлось дороже, чем вы думали. Гораздо дороже.
Так что перестаньте пытаться быть точным. Будьте консервативны. Завышайте свои расходы. Если вы считаете, что у вас есть $4 000 в месяц на жилье, закладывайте в бюджет $5 000. Почему? Потому что общая сумма всегда неуклонно растет. Скрытые комиссии. Неожиданный ремонт. Неожиданные расходы при закрытии сделки.
Вам нужно отказаться от размытых расчетов. Перестаньте говорить: «Я могу позволить себе дом в диапазоне от $300 000 до $350 000». Перестаньте говорить: «мой ипотечный платеж должен составлять около $1 500». Эти слова — ловушки. «Должен», «около», «между». Это лазейки для плохого планирования бюджета. Требуйте конкретных цифр. Получите точные данные от вашего кредитора.
Лучшее место для начала — это ваш коэффициент долговой нагрузки. Этот показатель точно показывает, сколько места у вас остается в ежемесячном бюджете на дом, не заставляя вас есть только рис и фасоль в течение следующего десятилетия. Вы можете найти бесплатные калькуляторы в интернете. Введите свои данные. Посмотрите, что покажет математика.
Заработанное и должное
Ваш коэффициент долговой нагрузки, или DTI (debt-to-income ratio), — это простой процент. Это ваши фиксированные ежемесячные долги, деленные на ваш валовый ежемесячный доход. Звучит технически. Но это не так.
Здоровый DTI находится в диапазоне от 10% до 30%. Если вы находитесь ближе к 36% или выше, вы в опасной зоне. Кредиторы воспринимают высокий DTI как риск. Они могут отказать вам в кредите или потребовать дополнительную плату за привилегию занять их деньги. Узнайте свое значение до того, как начнете поиск.
9: Заявки и расходы при закрытии сделки
Покупка дома — это не только покупная цена. Это еще и трение. Бумажная волокита. Комиссии, которые появляются, когда вы меньше всего этого ожидаете.
Покупка дома — это не только вопрос цены. Это многослойная транзакция, включающая множество сборов, оформлений документов и услуг. Вы платите не только за стены, но и за бумажную волокиту.
Кредиторы взимают комиссию за подачу заявки на ипотеку. Она варьируется. Приготовьтесь к тому, что она составит несколько сотен долларов. Это неотъемлемая часть расходов. Это плата за то, чтобы получить возможность рассмотреть вашу заявку.
Затем следует инспекция. Не путайте её с оценкой стоимости. Оценка определяет рыночную стоимость объекта. Инспекция выявляет недостатки. Она защищает вас от скрытой гнили, неисправной электропроводки или структурных проблем. Она даёт вам рычаги влияния, чтобы потребовать ремонта до закрытия сделки. Эта услуга обойдётся вам в несколько сотен долларов или больше. Но отказ от неё? Это азартная игра, в которой вы рискуете своими деньгами и безопасностью.
Расходы при закрытии сделки и юридические сборы
Процесс закрытия сделки включает участие как частных, так и государственных органов. Документация объёмная. Сборов много.
Вы должны знать, что подписываете. Вы должны понимать, за что платите. Расходы при закрытии сделки обычно составляют от 2 до 3 процентов от цены покупки дома. Это быстро накапливается на доме со средней стоимостью.
Кредиторы обязаны предоставить раскрытие информации в соответствии с законом о правде в кредитовании (Truth in Lending). Этот документ детализирует процентные ставки и комиссии за финансирование. Читайте его. Задавайте вопросы. Если вы этого не сделаете, скрытые платежи могут застать вас врасплох.
Серая зона неожиданных платежей
В процессе покупки дома существует серая зона. Неожиданные платежи. Расходы «и так далее».
Они часто появляются во время финальных переговоров или за столом закрытия сделки. Вам могут сообщить о небольшой комиссии за оформление документов, которую вы пропустили. Или о отдельной плате за конкретную услугу. Возможно, вам придётся заплатить её, чтобы продолжить процесс.
Спросите людей, которые недавно покупали дома. Что они заплатили, чего не ожидали? Составляйте подробную ведомость всех расходов. Контролируйте неясные платежи. Это минимизирует сюрпризы. Но можете ли вы когда-либо предсказать абсолютно все расходы? Вероятно, нет.
[IMG:0]
Готова ли дом к немедленному заселению?
Список расходов не заканчивается в момент закрытия сделки. Теперь вы являетесь владельцем проблемных мест, выявленных во время инспекции.
Перед вами стоит задача ремонта. Сделать своими руками или нанять профессионалов?
Если вы выполняете работу самостоятельно, вам понадобятся инструменты. Дрель. Уровень. Средства индивидуальной защиты. Перчатки. Защитные очки.
Обратите внимание на материалы. Гипсокартон. Краска. Пиломатериалы. Напольные покрытия. Их стоимость быстро накапливается. К тому же они тяжёлые.
Проверьте местные строительные нормы и правила. Разрешения (пермиты) обязательны для электромонтажных или конструктивных работ. Штрафы обходятся дороже, чем стоимость получения разрешений.
Безопасность прежде всего. Отключите питание на щитке перед тем, как прикасаться к любой электропроводке. Перекройте главный водопровод перед работой с трубами. Одно неосторожное движение может привести к затоплению подвала или поражению электрическим током.
Дом, который вы купили, теперь принадлежит вам. Работа начинается, как только высохнут чернила.
[IMG:1]
Скрытые расходы на дом: коммунальные услуги, капитал и страхование
Инспекции обычно спасают покупателей от покупки «лимонных» объектов. Продацы устраняют опасные проблемы до того, как вы подпишете документы. Но что касается косметического ремонта? Это ваша забота. Покраска стен. Обновление полов. Укладка коврового покрытия. Делать это в пустом доме проще. Это также дешевле. Время имеет значение. Если вы переезжаете в дом, готовый к заселению («под ключ»), и дата окончания аренды совпадает с датой покупки — отлично. Если вы планируете масштабный ремонт, сразу переехать не получится. Вам понадобятся сбережения. Возможно, на оплату отеля. Возможно, на хранение вещей. Задержки случаются. Влажность замедляет процесс высыхания новых деревянных полов. Вы можете оказаться в ситуации вынужденного ожидания. Арендаторы всё ещё живут в вашей старой квартире.
Счета за коммунальные услуги и взносы в ТСЖ
Расходы на коммунальные услуги влияют на решение об аренде. Они также должны влиять на решение о покупке дома. Но присмотритесь ближе. Проверьте счета предыдущих владельцев. Сравните их потребление с вашим. Держали ли они термостат на низкой температуре? Если вам нравится тепло, вы будете платить больше.
Общества собственников жилья (HOA) добавляют скрытые платежи. Взносы по кондоминиуму покрывают уход за газоном. Администрирование. Техническое обслуживание. Эти расходы быстро накапливаются. Годовая стоимость указана в пакете документов при закрытии сделки. Поговорите с соседями. Спросите о повышении взносов. Спросите о дополнительных сборах. Закладывайте в бюджет худший сценарий.
Нужен бюджет? Используйте Mint.com или DaveRamsey.com. Отслеживайте каждую покупку кофе с собой. Каждый штраф за просрочку. Посмотрите, куда утекают ваши деньги.
Понимание рисков капитала
Капитал (equity) — это не то, чем он был раньше. В 2010 году 23% домов в США потеряли в стоимости. Капитал — это то, чем вы владеете. Это погашенная основная сумма долга. Если вы покупаете дом за $225 000 и должны банку $100 000, теоретически ваш капитал составляет $125 000.
Если рынок рухнет, эта сумма уменьшится. Ваш дом может стоить сейчас $150 000. Ваш долг всё ещё высок. Ваш капитал становится отрицательным. Этот риск затрагивает каждую покупку.
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой сохраняют платежи стабильными. Рыночные ставки не имеют значения. Но если стоимость домов упадет, вы будете платить за дом, который стоит меньше. Ипотечные кредиты с плавающей ставкой (ARM) колеблются. Ставки начинаются с низких значений. Они экономят деньги в краткосрочной перспективе. В долгосрочной перспективе? Неопределенно. Ставки растут. Стоимость домов падает. Вы оказываетесь в ловушке. Рефинансирование невозможно, когда вы находитесь в «отрицательном капитале» (underwater).
Ловушки со страхованием и налогами
Банки требуют страховку. Она нужна и вам. Добавьте страхование дома к вашему автостраховому полису или полису страхования жизни. Оплачивайте её через эскроу-счет. Это упрощает ежемесячные платежи.
Налоги на недвижимость также проходят через эскроу. Недоплатили? Позже вы должны будете выплатить единовременную сумму. Переплатили? Вы получите возврат средств. Но возврат средств может сигнализировать о падении стоимости недвижимости. Плохой знак.
Частное ипотечное страхование (PMI) обязательно, если вы вносите взнос менее 20%. Оно защищает кредитора, а не вас. Оно стоит от 0,5% до 1% от суммы кредита ежегодно. $500–$1 000 на кредит в $100 000. Учитывайте эти расходы. Сможете ли вы внести больший первоначальный взнос? Избегайте PMI, если можете.
«Рефинансирование маловероятно, когда капитал отрицательный.»
Реалистичная оценка самостоятельного ремонта
Инспекции выявляют структурные дефекты. Вы устраняете их. Продавцы платят за это. Но что насчет вашего видения? Вы хотите деревянные полы. А не ковровое покрытие. Вы хотите белые стены. А не бежевые. Делайте это самостоятельно.
Безопасность прежде всего. Надевайте защитные очки. Используйте надлежащую вентиляцию. Время высыхания герметика зависит от условий. Влажность увеличивает это время. Не торопитесь. Дождитесь полного высыхания (отверждения). Ваши новые арендаторы еще не могут въехать. Срок действия вашего старого договора аренды истек. Время идет.
Инструменты имеют значение. Шлифовальные машины. Герметики. Кисти. Покупайте качественные инструменты. Дешевые инструменты ломаются. Они портят отделку. Планируйте свой график. Оставляйте запас времени. Задержки неизбежны. Имейте план Б. Аренда склада? Airbnb? Закладывайте это в бюджет.
Долгосрочные расходы на содержание
Коммунальные услуги колеблются. Сезонно. Зависят от привычек. Проверьте исторические данные. Привычки предыдущих владельцев помогут вам оценить расходы. Взносы в ТСЖ растут ежегодно. Знайте тенденцию. Спросите у соседей. Не гадайте.
Капитал защищает ваши инвестиции. Но рыночные колебания наносят ущерб. Фиксированные ставки обеспечивают стабильность. Плавающие ставки (ARM) обеспечивают первоначальную экономию. Выбирайте в зависимости от срока владения. Планируете оставаться надолго? Фиксированная ставка. Планируете продать скоро? Возможно, плавающая ставка. Но будьте готовы к повышению ставок.
Страхование — это не опция. Это требование. Эскроу упрощает платежи. Но проверяйте наличие переплат или недоплат. PMI добавляет расходов. Меньший первоначальный взнос означает более высокий ежемесячный платеж. Взвесьте компромисс.
Практические шаги для покупателей
- Проверьте счета за коммунальные услуги. Запросите 12 месяцев выписок.
- Изучите правила ТСЖ. Прочтите устав. Спросите о повышении взносов.
- Рассчитайте PMI. Включите его в свой ежемесячный бюджет.
- Планируйте задержки. Имейте запасной план жилья.
- Обеспечьте финансирование. Сравните фиксированные и плавающие ставки.
Покупка дома — сложный процесс. Расходы скрыты в деталях. Коммунальные услуги. Платы. Страховка. Рыночные риски. Учитывайте их. Не смотрите только на ценник. Смотрите на общую стоимость. Поживите там год. Увидьте реальную цену.
Если цифры сходится, покупайте. Если нет, продолжайте поиск. Ваш будущий «я» поблагодарит вас. Или вы будете вынуждены ждать, пока сохнет герметик. Не имея места для жизни.
Преодоление препятствий при первоначальном взносе
Двадцатипроцентный первоначальный взнос кажется непреодолимой горой. Отказ от него обходится дороже из-за частного ипотечного страхования (PMI) и более высоких процентных ставок. Хорошие новости для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом исчезают.
«Свиньи» (piggyback loans), известные как кредиты 80/20, раньше были отличным решением. Вы брали второй кредит, чтобы покрыть недостающие двадцать процентов. Без PMI. Но второй кредит имеет переменную процентную ставку. Он не формирует собственную долю (equity). Кредиторы сворачивают эти опции. Требования к кредитному рейтингу растут. Законодатели предлагают ввести ограничения. Государственная помощь покупателям с низким доходом также подвергается сокращению. Накопление наличных средств для первоначального взноса вскоре может стать вашим единственным безопасным шагом. Вы сэкономите тысячи долларов на комиссиях и процентах, выплатив двадцать процентов сразу.
Скрытые расходы на обслуживание
Обслуживание здания — дело простое. Позвоните специалисту. Унитаз засорился? Позвоните ему. Печка умерла в метель? Позвоните ему. Муравьи в холодильнике? Позвоните ему.
В вашем собственном доме в 4 часа утра? Звонить некому. Вы платите сами.
Насосы септиков выходят из строя. Подвалы затапливает. Мёртвые животные прячутся в подпольях. Ледяные заторы протекают через деревянную отделку. Эти ремонтные работы обходятся в сотни или тысячи долларов. Страховка помогает, но франшизы высоки. Использование страховки повышает ваши страховые премии. Обычный износ также обходится в деньги. Вы будете посещать гигантские строительные магазины. Вы будете задаваться вопросом, почему все говорят, что владение домом приносит радость.
Проверка здоровья вашего кредитного рейтинга
Неточности убивают одобрение ипотеки. Слабые баллы тоже. Проверьте свои отчёты в бюро Equifax, TransUnion и Experian. Вы получаете один бесплатный отчёт в год. Используйте сайт AnnualCreditReport.com. Игнорируйте сайты, взимающие ежемесячную плату. Исправление ошибок может стоить от 15 до 40 долларов за проверку. Сделайте это до подачи заявки.
Рынок с перевёрнутой перспективой
Статьи кричат о разном. Некоторые говорят «бросьте всё и уходите». Другие советуют покупать ещё больше. Коррекция на рынке жилья неизбежна. Обобщать сложно. Покупка дома сопряжена с риском. Потеря денег — реальность. Ваше вложение может оказаться «под водой» (непокрытым стоимостью). Или оно может восстановиться.
Если вы не ожидаете заработать деньги, вы всё равно можете купить. Мечта о полной собственности перевешивает финансовые выгоды. Рынок всё ещё остаётся рынком покупателя. Честно просчитайте цифры. Расположите финансы в предсказуемых местах. Взвесьте плюсы и минусы. Ждите или покупайте. Риск может казаться управляемым. Или вы можете решить уйти. Итог зависит от вас.
Высокая цена застоя
Переезд через весь город переносится легче, когда ключи уже в руках. Вы планировали это заранее. Вы закладывали в бюджет стоимость грузовика, коробок и пиццы. Но что происходит, когда вы не можете продать дом?
Именно здесь математика перестает работать.
На протяжении десятилетий американская мечта была простой. Купите дом. Вырастите семью. Погасите ипотеку. Живите без платы за аренду в пенсионном возрасте. Это работало. А потом перестало.
Сейчас средний американец переезжает около 12 раз за жизнь. Девять из этих переездов происходят после 18 лет. Вы можете переезжать из-за работы. Или чтобы быть ближе к родителям. Или просто потому, что в пригороде стало слишком тихо. Но если ваш переезд включает продажу дома, который не продается, «радость» от переезда быстро исчезает.
Краткосрочные продажи. Конфискация имущества. Передача права собственности в счет погашения долга.
Это не просто сделки. Это факторы, влияющие на кредитный рейтинг. Долгосрочный ущерб, который сохраняется на протяжении многих лет. Ситуация становится мрачной, когда вы застряли в собственности, которой владеете, но не можете избавиться от нее. Вы продолжаете платить. Вы продолжаете терять в стоимости. Вы продолжаете надеяться, что рынок изменится.
«Сбор данных — это такая же наука, как и всегда».
Но наука не учитывает невезение. Или внезапную потерю работы. Или обвал рынка.
Расчет реальной цены переезда
Ранние переезды беспорядочны. Большие арендованные фургоны. Кучи вещей, которые не стоило оставлять. Друзья, помогающие бесплатно (пока они не перестают). Коробки из-под пиццы повсюду.
Последующие переезды обходятся дорого. Профессиональные грузчики. Страхование. Аренда складских помещений.
Если вы думаете о найме компании, вам нужны точные данные, прежде чем что-либо подписывать. Калькулятор переездов от Relocation.com — хорошая отправная точка. Он помогает решить, что оставить, а что выбросить.
Почему это важно?
Потому что сохранение сломанной лампы обходится дороже из-за занимаемого места в грузовике, чем сама лампа стоит. Ее выбрасывание экономит деньги на переезд. Ее сохранение обходится дороже позже.
А что насчет скрытых расходов?
- Страховые премии на ценные вещи.
- Плата за разборку и сборку.
- Чаевые для бригады.
- Бензин и платные дороги.
Эти расходы быстро накапливаются.
А затем есть эмоциональная нагрузка. Стресс от упаковки своей жизни в коробки. Тревога от доверия чужим людям своих вещей. Истощение от распаковки в новой, пустой комнате.
Стоит ли оно того?
Иногда. Да.
В другие раз? Вы просто топчетесь на месте.
Непредсказуемая переменная
Каждая статистика о покупке, владении и продаже дома игнорирует человеческий фактор. Вы не просто число. Вы не рыночный тренд.
Факторы зависят от конкретного человека. Больше факторов зависит от случая.
Получили ли вы желаемую работу? Отказался ли покупатель от сделки? Нашел ли инспектор плесень? Подскочили ли процентные ставки?
Вы можете контролировать сберегательный счет. Вы можете контролировать график ремонта. Вы не можете контролировать рынок.
Поэтому вы проверяете цифры. Снова и снова.
Система сдержек и противовесов. Финансовые проверки. Аудит бюджета.
Подтверждают ли они, что вы учли каждый угол?
Вероятно, нет.
Потому что иметь собственное жилье стоит каждой копейки? Сэкономленной. Заработанной. Потерянной.
Вопрос не в том, можете ли вы позволить себе переезд.
Вопрос в том, можете ли вы позволить себе остаться.
Скрытые расходы на владение домом
Вы думаете, что дом уже ваш. Ключи у вас в руках. Но настоящая финансовая работа начинается сейчас. Большинство покупателей, приобретающих жилье впервые, не осознают, насколько невелик запас прочности. Одно пропущенное платежное обязательство. Одна серьезная протечка крыши. Одна потеря работы. И вдруг вы оказываетесь в отрицательном капитале. Именно тогда капитал испаряется быстрее, чем вода из прохудившегося ведра.
Речь идет не только о ежемесячных платежах. Это вопрос управления рисками. Вам необходимо понять, как рассчитать доступность жилья, прежде чем что-либо подписывать. У кредиторов есть формулы. У вас есть интуиция. Доверяйте математике, но контролируйте интуицию. Если цифры не кричат «да», уходите.
Защита вашего актива
Страхование — это не роскошь. Это щит. Когда вы подаете страховой случай, ваши тарифы резко вырастут? Иногда. Институт страховой информации (Insurance Information Institute) отмечает, что единичные случаи могут не привести к немедленному росту премий, но частые обращения сигнализируют о риске. Ваш агент знает об этом. Поговорите с ним.
«Потребители могут минимизировать случаи отказа в продлении страховки домовладельцев и повышение тарифов, понимая детали своей политики страхования».
Не покупайте только минимальное покрытие. Проверьте лимиты покрытия. Покрывает ли оно стоимость восстановления или только стоимость земли? Это огромная разница. Если вы находитесь в зоне наводнений или сейсмически активной зоне, стандартные полисы вас не спасут. Вам нужны специальные дополнения. Сравнивайте предложения. Тарифы сильно различаются у разных страховщиков для одного и того же дома.
Управление долгами и кредитным рейтингом
Ваш кредитный рейтинг определяет процентную ставку. Дробная доля процента может сэкономить вам тысячи долларов за весь срок действия кредита. Но как проверить свой отчет, чтобы не стать жертвой мошенников? Избегайте «бесплатных» сайтов, которые продают ваши данные. Ограничьтесь AnnualCreditReport.com или официальным партнером вашего банка.
Equifax, Experian, TransUnion — это «большая тройка». Следите за ними. Немедленно оспаривайте ошибки. Опечатка в данных о долге может обрушить ваш рейтинг. Исправьте это до подачи заявки на ипотеку.
Ваш соотношение долга к доходу — это контролер. Кредиторы хотят видеть, что вы не перегружены обязательствами. Если у вас есть студенческие кредиты, платежи по автомобилю и кредитные карты, это учитывается против вас. Высокое соотношение означает более высокие ставки или отказ. Погасите то, что можете. Подождите шесть месяцев, если придется. Ожидание того стоит ради более низкой ставки.
Понимание первоначального взноса и кредитов
Правило 20% первоначального взноса — это не закон. Это руководство, которое помогает избежать уплаты частной ипотечной страховки (PMI). PMI добавляет ежемесячные расходы, которые могут длиться годами. Но если вы не можете накопить 20%, рассмотрите ипотечные кредиты FHA. Федеральное жилищное управление (FHA) гарантирует эти кредиты, позволяя вносить меньший первоначальный взнос. Вы платите премии по ипотечному страхованию, но сохраняете свои деньги ликвидными.
Если позже у вас появится капитал в доме, вы можете рассмотреть возможность получения кредитной линии под залог недвижимости (HELOC). Федеральная резервная система предупреждает: относитесь к этому как к второму ипотечному кредиту. Он обеспечен вашим домом. Пропустите платежи, и вы потеряете ключи. Используйте его для ремонта, увеличивающего стоимость дома, а не для отпусков.
Ресурсы для самостоятельных покупателей жилья
Вам не нужно гадать. Правительство предоставляет инструменты. Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) имеет руководства по покупке дома, в которых подробно разбираются закрытие сделки, проверки и права покупателя. Используйте их. Они бесплатны.
Проверьте эти источники:
* HUD.gov : Официальные руководства для покупателей и ответы на часто задаваемые вопросы.
* Fannie Mae & Freddie Mac : Поймите, что делают эти организации на вторичном рынке.
* Consumer Credit Counseling Services (CCCS) : Используйте их калькуляторы долгов, чтобы увидеть, сможете ли вы позволить себе ежемесячные платежи.
* Mortgage Insurance Companies of America (MICA) : Для получения информации о вариантах с низким первоначальным взносом.
Рынок меняется. Процентные ставки растут. Стоимость падает. Будьте в курсе событий. Читайте мелкий шрифт. Если кредитор звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, значит, так оно и есть. Скорость в недвижимости опасна. Замедлитесь. Проверьте. Затем покупайте.
