O sonho americano não é o que costumava ser. Ou talvez seja, mas o preço mudou. As manchetes balançam descontroladamente. Uma semana, os especialistas gritam que agora é a hora de ouro para comprar. No próximo, eles alertam para manter seu dinheiro na poupança e no aluguel para sempre. Confuso? Absolutamente. Então, como você elimina o ruído?
Comece separando seus desejos reais do roteiro cultural. Você quer uma casa ou apenas a ideia de uma? Não se trata de vergonha. É uma questão de clareza. Antes mesmo de olhar para as taxas de juros, descubra o que você está assinando. Financeiramente. Pessoalmente. Emocionalmente.
Quando tiver certeza, observe os números. Não os esperançosos. Os verdadeiros. Nunca é cedo para ver quanto custa realmente esse estilo de vida.
10: Orçamento (não falsifique)
Pergunte a qualquer pessoa que acabou de fechar uma casa. Eles vão te dizer uma coisa: custou mais do que você pensava. Muito mais.
Então, pare de tentar ser preciso. Seja conservador. Superestime seus custos. Se você acha que tem US$ 4.000 por mês para moradia, faça um orçamento de US$ 5.000. Por que? Porque o total sempre aumenta. Taxas ocultas. Reparos inesperados. Fechando surpresas.
Você precisa abandonar a matemática confusa. Pare de dizer “Posso pagar entre US$ 300 mil e US$ 350 mil”. Pare de dizer “minha hipoteca deveria ser de cerca de US$ 1.500”. Essas palavras são armadilhas. “Deve.” “Sobre.” “Entre.” São brechas para um mau orçamento. Exija números concretos. Obtenha números concretos do seu credor.
O melhor lugar para começar é com sua relação dívida/renda. Essa métrica informa exatamente quanto espaço você tem em seu orçamento mensal para uma casa sem ter que comer arroz e feijão na próxima década. Você pode encontrar calculadoras gratuitas online. Insira seus números. Veja o que a matemática diz.
Ganhos e devidos
Seu rácio dívida/renda, ou DTI, é uma porcentagem simples. São suas dívidas mensais fixas divididas por sua renda mensal bruta. Parece técnico. Não é.
Um DTI saudável fica entre 10% e 30%. Se você estiver perto de 36% ou mais, você está na zona de perigo. Os credores consideram os DTIs elevados como arriscados. Eles podem negar seu empréstimo ou cobrar uma taxa extra pelo privilégio de pedir dinheiro emprestado. Saiba o seu número antes de começar a procurar.
9: Inscrições e custos de fechamento
Comprar uma casa não envolve apenas o preço de compra. É sobre o atrito. A papelada. As taxas que aparecem quando você menos espera.
Comprar uma casa não envolve apenas o preço. É uma transação camada por camada de taxas, registros e serviços. Você não está pagando apenas pelas paredes; você está pagando pela papelada.
Os credores cobram uma taxa de solicitação de hipoteca. Isso varia. Espere várias centenas de dólares. Isso não é negociável. É o custo de colocar o pé na porta.
Depois vem a inspeção. Não confunda isso com a avaliação. A avaliação determina o valor. A inspeção encontra falhas. Ele protege você contra podridão oculta, fiação ruim ou problemas estruturais. Isso lhe dá a oportunidade de solicitar reparos antes do fechamento da venda. Este serviço custará várias centenas de dólares ou mais. Mas pular isso? Isso é uma aposta com sua carteira e segurança.
Custos de fechamento e honorários advocatícios
O processo de encerramento envolve agências tanto a nível privado como governamental. A papelada é densa. As taxas são numerosas.
Você precisa saber o que está assinando. Você precisa saber pelo que está pagando. Os custos de fechamento geralmente variam de 2 a 3 por cento do preço de compra da casa. Isso aumenta rapidamente em uma casa de preço médio.
Os credores devem fornecer uma declaração de divulgação da verdade nos empréstimos. Este documento detalha percentuais e taxas de financiamento. Leia. Fazer perguntas. Do contrário, as acusações surgirão sorrateiramente sobre você.
A área cinzenta das cobranças inesperadas
Existe uma área cinzenta na compra de uma casa. Cobranças inesperadas. Custos “Etcetera”.
Estas aparecem frequentemente durante as negociações finais ou na mesa de encerramento. Você pode ser informado de que perdeu uma pequena taxa de registro. Ou uma cobrança separada por um serviço específico. Você pode ter que pagar apenas para seguir em frente.
Pergunte às pessoas que compraram recentemente. O que eles pagaram que não esperavam? Liste tudo. Fique por dentro de cobranças vagas. Isso mantém as surpresas ao mínimo. Mas você pode realmente prever todos os custos? Provavelmente não.
A mudança de casa está pronta?
A lista de custos não termina no fechamento. Agora você possui os pontos problemáticos que a inspeção encontrou.
Você está olhando para uma reforma. Faça você mesmo ou profissional?
Se você estiver fazendo o trabalho sozinho, precisará de ferramentas. Uma broca. Um nível. Equipamento de segurança. Luvas. Óculos.
Considere os materiais. Parede de gesso. Pintar. Madeira serrada. Pisos. Isso se soma. E eles são pesados.
Verifique seus códigos locais. As licenças não são opcionais para trabalhos elétricos ou estruturais. As multas são piores do que as taxas de licença.
Segurança em primeiro lugar. Desligue a energia do disjuntor antes de tocar em qualquer fiação. Desligue a rede de água antes de trabalhar nas tubulações. Um deslize pode significar um porão inundado ou uma eletrocussão.
A casa que você comprou agora é sua. O trabalho começa quando a tinta seca.
Custos residenciais ocultos: serviços públicos, patrimônio e seguros
As inspeções geralmente evitam que os compradores comprem um limão. Os vendedores consertam as coisas perigosas antes de você assinar. Mas trabalho cosmético? Isso é por sua conta. Salas de pintura. Acabamento de pisos. Instalando carpete. Fazer isso enquanto a casa está vazia é mais fácil. Também é mais barato. O tempo é importante. Se você estiver se mudando para uma casa pronta para uso, a data de término do aluguel será definida. Bom. Se você planeja grandes reformas, não poderá se mudar imediatamente. Você precisará de economias. Talvez para um hotel. Talvez para armazenamento. Atrasos acontecem. A umidade retarda o tempo de secagem em pisos de madeira novos. Você pode estar preso esperando. Os inquilinos já estão em seu antigo local.
Contas de serviços públicos e taxas HOA
Os custos de serviços públicos orientam as decisões de aluguel. Eles também deveriam impulsionar as compras de casas. Mas olhe mais de perto. Verifique as contas dos proprietários anteriores. Compare o uso deles com o seu. Eles mantiveram o termostato baixo? Você pagará mais se gostar de calor.
As associações de proprietários (HOA) adicionam taxas ocultas. As taxas do condomínio cobrem o cuidado do gramado. Administração. Manutenção. Isso aumenta rapidamente. O pacote final lista o custo anual. Fale com os vizinhos. Pergunte sobre aumentos de taxas. Pergunte sobre custos extras. Orçamento para o pior.
Precisa de um orçamento? Use Mint.com ou DaveRamsey.com. Acompanhe cada café com leite. Cada taxa atrasada. Veja onde você sangra dinheiro.
Compreendendo os riscos patrimoniais
O patrimônio não é o que costumava ser. Em 2010, 23% das casas nos EUA perderam valor. Patrimônio é o que você possui. É o principal pago. Se você comprar por $ 225.000 e dever $ 100.000, terá $ 125.000 em patrimônio líquido. Teoricamente.
Se o mercado quebrar, esse número diminui. Sua casa pode valer US$ 150.000 agora. Sua dívida ainda é alta. Seu patrimônio é negativo. Este risco afeta todas as compras.
As hipotecas de taxa fixa mantêm os pagamentos estáveis. As taxas de mercado não importam. Mas se o valor das casas cair, você paga por uma casa que vale menos. As hipotecas com taxas ajustáveis (ARM) flutuam. As taxas começam baixas. Eles economizam dinheiro no curto prazo. Longo prazo? Imprevisível. As taxas aumentam. Os valores das casas caem. Você está preso. O refinanciamento é impossível quando você está debaixo d’água.
Seguros e armadilhas fiscais
Os bancos querem seguro. Você também precisa disso. Adicione seguro residencial ao seu plano de automóvel ou de vida. Pague através de depósito. Simplifica os pagamentos mensais.
Os impostos sobre a propriedade também passam por depósito. Pagar mal? Você deve uma quantia fixa mais tarde. Pagar a mais? Você recebe um reembolso. Mas um reembolso pode sinalizar uma queda no valor da propriedade. Mau sinal.
O seguro hipotecário privado (PMI) é obrigatório se você investir menos de 20%. Ele protege o credor. Você não. Custa 0,5% a 1% do empréstimo anualmente. $ 500 a $ 1.000 em um empréstimo de $ 100.000. Considere o custo. Você pode conseguir um pagamento inicial maior? Evite o PMI, se puder.
“O refinanciamento é improvável quando o capital próprio é negativo.”
Verificação da realidade da renovação DIY
As inspeções revelam falhas estruturais. Você conserta isso. Os vendedores pagam. Mas e a sua visão? Você quer pisos de madeira. Não é carpete. Você quer paredes brancas. Não bege. Faça você mesmo.
Segurança em primeiro lugar. Use óculos de proteção. Use ventilação adequada. A secagem do selante leva tempo. A umidade estende isso. Não se apresse. Espere pela cura. Seus novos inquilinos ainda não podem se instalar. Seu contrato antigo acabou. Você está no relógio.
As ferramentas são importantes. Sanders. Selantes. Pincéis. Compre qualidade. Ferramentas baratas quebram. Eles estragam os acabamentos. Planeje seu cronograma. Deixe espaço de buffer. Os atrasos são inevitáveis. Tem um plano B. Unidade de armazenamento? Airbnb? Faça um orçamento para isso.
Custos de manutenção de longo prazo
Os serviços públicos flutuam. Sazonal. Hábitos. Verifique os dados históricos. Os hábitos dos proprietários anteriores orientam suas estimativas. As taxas HOA aumentam anualmente. Conheça a tendência. Pergunte aos vizinhos. Não adivinhe.
O patrimônio protege seu investimento. Mas as mudanças no mercado prejudicam. As taxas fixas oferecem estabilidade. ARM oferece economia inicial. Escolha com base no seu tempo de espera. Planeja ficar? Taxa fixa. Planeja vender em breve? Talvez ARM. Mas esteja preparado para aumentos nas taxas.
O seguro não é opcional. É obrigatório. O compromisso simplifica o pagamento. Mas verifique se há pagamentos a mais ou a menos. O PMI adiciona custos. Pagamento inicial mais baixo significa fatura mensal mais alta. Pese a compensação.
Etapas práticas para compradores
- Verifique as contas de serviços públicos. Solicite extratos de 12 meses.
- Pesquise as regras do HOA. Leia o estatuto. Pergunte sobre aumentos de taxas.
- Calcule o PMI. Inclua-o em seu orçamento mensal.
- Planeje-se para atrasos. Tenha um plano de habitação alternativo.
- Financiamento seguro. Compare taxas fixas e taxas ajustáveis.
Comprar casa é complexo. Os custos se escondem nos detalhes. Utilitários. Tarifas. Seguro. Riscos de mercado. Considere-os. Não olhe apenas para a etiqueta de preço. Veja o custo total. Viva lá por um ano. Veja a despesa real.
Se os números funcionarem, compre. Se não, continue procurando. Seu eu futuro agradecerá. Ou você ficará preso esperando o selante secar. Sem lugar para morar.
Navegando pelos obstáculos do pagamento inicial
Um pagamento inicial de vinte por cento parece uma montanha. Ignorá-lo custa mais no seguro hipotecário privado (PMI) e nas taxas de juros mais altas. Boas notícias para hipotecas com pagamentos baixos estão desaparecendo.
Os empréstimos sobrepostos, conhecidos como empréstimos 80/20, costumavam ser um truque. Você pega um segundo empréstimo para cobrir os vinte por cento que faltam. Sem PMI. Mas o segundo empréstimo tem taxas variáveis. Ele constrói patrimônio zero. Os credores estão recuando nessas opções. Os requisitos de pontuação de crédito estão aumentando. Os legisladores estão propondo restrições. A assistência governamental aos compradores de baixos rendimentos também enfrenta cortes. Economizar para esse dinheiro inicial poderá em breve ser sua única medida segura. Você economizará milhares em taxas e juros pagando vinte por cento adiantado.
O custo oculto da manutenção
A manutenção predial é simples. Ligue para o cara. Banheiro com backup? Ligue para ele. Fornalha morta em uma nevasca? Ligue para ele. Formigas na geladeira? Ligue para ele.
Na sua própria casa às 4 da manhã? Não há ninguém para quem ligar. Você paga.
As bombas do reservatório falham. Inundação de porões. Animais mortos se escondem em porões. Geléias vazam pela madeira. Esses reparos custam centenas ou milhares. O seguro ajuda, mas as franquias são altas. Usar seguro aumenta seus prêmios. O desgaste regular também custa dinheiro. Você visitará a megaloja de hardware. Você vai se perguntar por que todo mundo diz que ter uma casa própria é uma alegria.
Verificando a saúde do seu crédito
Imprecisões matam a aprovação da hipoteca. Pontuações fracas também. Verifique seus relatórios da Equifax, TransUnion e Experian. Você recebe um relatório gratuito por ano. Use AnnualCreditReport.com. Ignore sites que cobram taxas mensais. A correção de erros pode custar de US$ 15 a US$ 40 por cheque. Faça isso antes de se inscrever.
O mercado de cabeça para baixo
Os artigos gritam coisas diferentes. Alguns dizem ir embora. Alguns dizem para comprar mais. A correção habitacional está chegando. É difícil generalizar. Comprar uma casa envolve riscos. Perder dinheiro é real. Seu investimento pode ir para o fundo do poço. Ou poderia se recuperar.
Se você não espera ganhar dinheiro, ainda poderá comprar. O sonho de possuir a propriedade supera o retorno financeiro. Continua a ser um mercado comprador. Analise os números honestamente. Coloque as finanças em lugares previsíveis. Veja os prós e os contras. Espere ou vá. O risco pode parecer administrável. Ou você pode decidir ir embora. O resultado é seu.
O alto custo de ficar preso
Atravessar a cidade dói menos quando você tem as chaves em mãos. Você planejou isso. Você orçou o caminhão, as caixas e a pizza. Mas o que acontece quando você não consegue vender?
É aí que a matemática falha.
Durante décadas, o sonho americano foi simples. Compre uma casa. Crie uma família. Pague a hipoteca. Viva sem pagar aluguel na aposentadoria. Funcionou. Então não aconteceu.
Agora, o americano médio se muda cerca de 12 vezes na vida. Nove dessas mudanças acontecem depois dos 18 anos. Você pode estar se mudando para trabalhar. Ou para estar mais perto dos pais. Ou apenas porque os subúrbios ficaram muito silenciosos. Mas se a sua mudança envolver a venda de uma casa que não pode ser vendida, a “alegria” da mudança desaparece rapidamente.
Vendas a descoberto. Execuções hipotecárias. Transferências de escritura em substituição.
Estas não são apenas transações. Eles são pontuadores de crédito. Danos de longo prazo que perduram por anos. A história fica sombria quando você fica preso em uma propriedade que possui, mas não consegue descarregar. Você continua pagando. Você continua perdendo valor. Você continua esperando que o mercado mude.
“Reunir os números é mais uma ciência do que nunca.”
Mas a ciência não leva em conta a má sorte. Ou perdas repentinas de empregos. Ou quebras de mercado.
Calculando o preço real da mudança
Os primeiros movimentos são confusos. Grandes vans de aluguel. Montes de coisas que você não deveria ter guardado. Amigos ajudando de graça (até que não o façam). Caixas de pizza por toda parte.
Movimentos posteriores são caros. Movimentadores profissionais. Seguro. Unidades de armazenamento.
Se você está pensando em contratar uma empresa, precisa de dados concretos antes de assinar qualquer coisa. A calculadora móvel do Relocation.com é um bom ponto de partida. Ajuda você a decidir o que manter e o que jogar fora.
Por que isso importa?
Porque manter aquela lâmpada quebrada custa mais espaço no caminhão do que vale a lâmpada. Jogá-lo economiza dinheiro em movimento. Mantê-lo custa dinheiro mais tarde.
Mas e os custos ocultos?
- Prêmios de seguros para valores.
- Taxas de desmontagem e remontagem.
- Dicas para a tripulação.
- Gás e pedágios.
Isso se soma. Rápido.
E depois há o imposto emocional. O estresse de embalar sua vida em caixas. A ansiedade de confiar seus bens a estranhos. A exaustão de desfazer as malas em um quarto novo e vazio.
Vale a pena?
Às vezes. Sim.
Outras vezes? Você está apenas correndo no lugar.
A variável imprevisível
Todas as estatísticas sobre compra, posse e venda de casa ignoram o elemento humano. Você não é um número. Você não é uma tendência de mercado.
Os fatores dependem do indivíduo. Mais fatores dependem do acaso.
Você conseguiu o emprego que queria? O comprador desistiu? O inspetor encontrou mofo? A taxa de juros disparou?
Você pode controlar a conta poupança. Você pode controlar o cronograma de renovação. Você não pode controlar o mercado.
Então você verifica os números. De novo. E novamente.
Verificações e saldos. Avaliações financeiras. Auditorias orçamentárias.
Eles confirmam que você considerou todos os ângulos?
Provavelmente não.
Porque ter uma casa própria vale cada centavo? Salvo. Merecido. Perdido.
A questão não é se você pode se dar ao luxo de se mudar.
É se você pode se dar ao luxo de ficar.
Os custos ocultos da casa própria
Você acha que protegeu a casa. As chaves estão em suas mãos. Mas o verdadeiro trabalho financeiro começa agora. A maioria dos compradores de primeira viagem não percebe o quão pequena é realmente a margem de erro. Um pagamento perdido. Um grande vazamento no telhado. Uma perda de emprego. E de repente você está debaixo d’água. É quando o patrimônio se esgota mais rápido do que a água de um balde rachado.
Não se trata apenas de pagamentos mensais. Trata-se de gerenciamento de risco. Você precisa entender como calcular a acessibilidade da casa antes de assinar qualquer coisa. Os credores têm fórmulas. Você tem instintos. Confie na matemática, mas observe os instintos. Se os números não gritarem “sim”, vá embora.
Protegendo seu ativo
O seguro não é opcional. É um escudo. Quando você registra uma reclamação, suas taxas aumentarão? Às vezes. O Insurance Information Institute observa que sinistros únicos podem não aumentar os prêmios imediatamente, mas registros frequentes sinalizam risco. Seu agente sabe disso. Fale com eles.
“Os consumidores podem minimizar as não renovações do seguro residencial e os aumentos das taxas, entendendo os detalhes de sua apólice.”
Não compre apenas o mínimo. Verifique os limites de cobertura. Cobre os custos de reconstrução ou apenas o valor da terra? Grande diferença. Se você estiver em uma zona de inundação ou terremoto, as políticas padrão não irão salvá-lo. Você precisa de passageiros específicos. Faça compras. As taxas variam muito entre as operadoras para a mesma casa.
Gerenciando dívidas e crédito
Sua pontuação de crédito determina sua taxa de juros. Uma fração de um por cento pode economizar milhares de dólares ao longo da vida de um empréstimo. Mas como você verifica seu relatório sem ser enganado? Evite os sites “gratuitos” que vendem seus dados. Atenha-se ao AnnualCreditReport.com ou ao parceiro oficial do seu banco.
Equifax, Experian, TransUnion – estes são os três grandes. Monitore-os. Discutir erros imediatamente. Um erro de digitação em uma dívida pode prejudicar sua pontuação. Corrija-o antes de solicitar a hipoteca.
Sua relação dívida/renda é o guardião. Os credores querem ver se você não está sobrecarregado. Se você tiver empréstimos estudantis, pagamentos de automóveis e cartões de crédito, eles contam contra você. Índices altos significam taxas mais altas ou negação. Pague o que puder. Espere seis meses se for preciso. A espera vale a pena por uma tarifa mais baixa.
Compreendendo adiantamentos e empréstimos
A regra de pagamento inicial de 20% não é lei. É uma diretriz que ajuda você a evitar o Seguro Hipotecário Privado (PMI). O PMI adiciona um custo mensal que pode durar anos. Mas se você não consegue obter 20%, dê uma olhada nos empréstimos FHA. A Federal Housing Administration apóia esses empréstimos, permitindo pagamentos iniciais mais baixos. Você paga prêmios de seguro hipotecário, mas mantém seu dinheiro líquido.
Se você tiver patrimônio líquido em sua casa posteriormente, poderá considerar uma linha de crédito de patrimônio residencial (HELOC). A Reserva Federal alerta: trate isto como uma segunda hipoteca. Está protegido pela sua casa. Perde pagamentos e você perde suas chaves. Use-o para renovações com valor agregado, não para férias.
Recursos para o comprador de casa DIY
Você não precisa adivinhar. O governo fornece ferramentas. O HUD tem guias para comprar uma casa que detalham custos de fechamento, inspeções e direitos. Use-os. Eles são gratuitos.
Verifique estas fontes:
* HUD.gov : Guias oficiais do comprador e perguntas comuns.
* Fannie Mae e Freddie Mac : Entenda o que essas entidades fazem no mercado secundário.
* Serviços de aconselhamento de crédito ao consumidor (CCCS) : Use suas calculadoras de dívidas para ver se você pode pagar o valor mensal.
* Mortgage Insurance Companies of America (MICA) : Para obter detalhes sobre opções de baixo pagamento inicial.
O mercado muda. As taxas de juros sobem. Os valores caem. Mantenha-se informado. Leia as letras miúdas. Se um credor parece bom demais para ser verdade, ele é. A velocidade é perigosa no setor imobiliário. Desacelerar. Verificar. Então compre.
