El sueño americano ya no es lo que solía ser. O tal vez lo sea, pero el precio ha cambiado. Los titulares oscilan violentamente. Una semana, los expertos gritan que ahora es el momento de oro para comprar. Al siguiente, te advierten que guardes tu dinero en ahorros y alquiles para siempre. ¿Confuso? Absolutamente. Entonces, ¿cómo se elimina el ruido?
Empiece por separar sus deseos reales del guión cultural. ¿Quieres una casa, o simplemente la idea de una? No se trata de vergüenza. Se trata de claridad. Antes incluso de mirar las tasas de interés, averigüe en qué se está inscribiendo. Financialmente. Personalmente. Emocionalmente.
Una vez que esté seguro, mire los números. No los esperanzados. Los verdaderos. Nunca es demasiado pronto para ver cuánto cuesta realmente este estilo de vida.
10: Presupuesto (no lo modifiques)
Pregúntele a cualquiera que acaba de cerrar una casa. Te dirán una cosa: costó más de lo que pensabas. Mucho más.
Entonces, deja de intentar ser preciso. Sea conservador. Sobreestima tus costos. Si cree que tiene $4,000 al mes para vivienda, haga un presupuesto de $5,000. ¿Por qué? Porque el total siempre aumenta. Tarifas ocultas. Reparaciones inesperadas. Sorpresas finales.
Necesitas deshacerte de las matemáticas confusas. Deja de decir “Puedo permitirme entre 300.000 y 350.000 dólares”. Deja de decir “mi hipoteca debería ser de unos 1.500 dólares”. Esas palabras son trampas. “Debería.” “Acerca de.” “Entre.” Son lagunas jurídicas para una mala elaboración de presupuestos. Exija cifras concretas. Obtenga cifras concretas de su prestamista.
El mejor lugar para comenzar es con su relación deuda-ingresos. Esta métrica le indica exactamente cuánto espacio tiene en su presupuesto mensual para una casa sin tener que comer arroz y frijoles durante la próxima década. Puede encontrar calculadoras gratuitas en línea. Introduzca sus números. Mira lo que dicen las matemáticas.
Ganado y adeudado
Su relación deuda-ingresos, o DTI, es un porcentaje simple. Son sus deudas mensuales fijas divididas por su ingreso mensual bruto. Suena técnico. Que no es.
Un DTI saludable se sitúa entre el 10% y el 30%. Si estás cerca del 36% o más, estás en la zona de peligro. Los prestamistas consideran que los DTI elevados son riesgosos. Es posible que le nieguen el préstamo o le cobren más por el privilegio de pedir prestado su dinero. Conozca su número antes de comenzar a buscar.
9: Solicitudes y costos de cierre
Comprar una casa no se trata sólo del precio de compra. Se trata de la fricción. El papeleo. Las tarifas que aparecen cuando menos te lo esperas.
Comprar una casa no se trata sólo del precio. Es una transacción capa por capa de tarifas, presentaciones y servicios. No estás pagando sólo por las paredes; estás pagando por el papeleo.
Los prestamistas cobran una tarifa de solicitud de hipoteca. Varía. Espere varios cientos de dólares. Esto no es negociable. Es el costo de poner un pie en la puerta.
Luego viene la inspección. No confunda esto con la tasación. La tasación determina el valor. La inspección encuentra fallas. Lo protege de podredumbre oculta, cableado defectuoso o problemas estructurales. Le brinda ventaja para solicitar reparaciones antes de que se cierre la venta. Este servicio le costará varios cientos de dólares o más. ¿Pero saltarlo? Es una apuesta con su billetera y su seguridad.
Costos de cierre y honorarios legales
El proceso de cierre involucra a agencias tanto a nivel privado como gubernamental. El papeleo es denso. Los honorarios son numerosos.
Necesitas saber lo que estás firmando. Necesita saber por qué está pagando. Los costos de cierre generalmente representan 2 a 3 por ciento del precio de compra de la vivienda. Eso se suma rápidamente en una casa de precio medio.
Los prestamistas deben proporcionar una declaración de divulgación de verdad en los préstamos. Este documento desglosa porcentajes y tarifas de financiación. Léelo. Hacer las cuestiones. Si no lo hace, los cargos se le ocurrirán sigilosamente.
El área gris de los cargos inesperados
Hay una zona gris en la compra de una vivienda. Cargos inesperados. “Etcétera” cuesta.
Estos suelen aparecer durante las negociaciones finales o en la mesa de cierre. Es posible que le digan que no tuvo que pagar una pequeña tarifa de presentación. O un cargo aparte por un servicio específico. Es posible que tengas que pagarlo sólo para seguir adelante.
Pregúntele a las personas que compraron recientemente. ¿Qué pagaron que no esperaban? Detalla todo. Manténgase al tanto de los cargos vagos. Mantiene las sorpresas al mínimo. Pero ¿podrás alguna vez predecir realmente todos los costos? Probablemente no.
¿Está lista la casa para mudarse?
La lista de costos no termina con el cierre. Ahora usted es dueño de los puntos problemáticos que encontró la inspección.
Estás pensando en una renovación. ¿Bricolaje o profesional?
Si hace el trabajo usted mismo, necesita herramientas. Un simulacro. Un nivel. Equipo de seguridad. Guantes. Gafas de protección.
Considere los materiales. Paneles de yeso. Pintar. Maderas. Piso. Estos se suman. Y son pesados.
Verifique sus códigos locales. Los permisos no son opcionales para trabajos eléctricos o estructurales. Las multas son peores que las tarifas de permisos.
Seguridad ante todo. Apague la alimentación en el disyuntor antes de tocar cualquier cableado. Cierre la tubería de agua antes de trabajar en las tuberías. Un resbalón puede significar un sótano inundado o una electrocución.
La casa que compraste es tuya ahora. El trabajo comienza cuando la tinta se seca.
Costos ocultos de la vivienda: servicios públicos, capital y seguros
Las inspecciones suelen evitar que los compradores compren un limón. Los vendedores arreglan las cosas peligrosas antes de que usted firme. ¿Pero el trabajo cosmético? Eso depende de ti. Salas de pintura. Repintado de pisos. Instalación de alfombra. Hacerlo mientras la casa está vacía es más fácil. También es más barato. El tiempo importa. Si se muda a una casa llave en mano, la fecha de finalización del contrato de arrendamiento funciona. Bien. Si planea renovaciones importantes, no podrá mudarse de inmediato. Necesitará ahorros. Quizás para un hotel. Quizás para almacenamiento. Los retrasos ocurren. La humedad ralentiza los tiempos de secado en pisos de madera nuevos. Es posible que te quedes atrapado esperando. Los inquilinos ya están en su antiguo lugar.
Facturas de servicios públicos y tarifas de HOA
Los costos de los servicios públicos impulsan las decisiones de alquiler. También deberían impulsar las compras de viviendas. Pero mira más de cerca. Consulta las facturas de los propietarios anteriores. Compara su uso con el tuyo. ¿Mantuvieron el termostato bajo? Pagarás más si te gusta caliente.
Las asociaciones de propietarios (HOA) añaden tarifas ocultas. Las cuotas de condominio cubren el cuidado del césped. Administración. Mantenimiento. Estos se suman rápidamente. El paquete de cierre enumera el costo anual. Habla con los vecinos. Pregunte sobre aumentos de cuotas. Pregunta por cargos extras. Presupuesto para lo peor.
¿Necesitas un presupuesto? Utilice Mint.com o DaveRamsey.com. Realice un seguimiento de cada café con leche. Cada cargo por pago atrasado. Mira dónde sangras el dinero.
Comprensión de los riesgos de renta variable
La equidad ya no es lo que solía ser. En 2010, el 23% de las viviendas estadounidenses perdieron valor. El capital es lo que posees. Es el capital pagado. Si compra por $225 000 y debe $100 000, tiene $125 000 en capital. Teóricamente.
Si el mercado colapsa, ese número se reduce. Su casa podría valer ahora 150.000 dólares. Su deuda sigue siendo alta. Su patrimonio es negativo. Este riesgo afecta a cada compra.
Las hipotecas a tasa fija mantienen los pagos estables. Las tasas de mercado no importan. Pero si el valor de la vivienda baja, usted paga por una casa que vale menos. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) fluctúan. Las tarifas comienzan bajas. Ahorran dinero a corto plazo. ¿A largo plazo? Imprevisible. Las tarifas suben. Los valores de las viviendas caen. Estás atrapado. Refinanciar es imposible cuando estás bajo el agua.
Trampas de seguros e impuestos
Los bancos quieren seguros. Tú también lo necesitas. Agregue un seguro de hogar a su plan de vida o de automóvil. Págalo mediante depósito en garantía. Simplifica los pagos mensuales.
Los impuestos a la propiedad también pasan por el depósito en garantía. ¿Pagar mal? Luego deberás una suma global. ¿Pagar demasiado? Obtienes un reembolso. Pero un reembolso podría indicar una caída en el valor de la propiedad. Mala señal.
El seguro hipotecario privado (PMI) es obligatorio si realiza un pago inicial inferior al 20%. Protege al prestamista. Tú no. Cuesta entre el 0,5% y el 1% del préstamo anualmente. De $500 a $1000 en un préstamo de $100 000. Considere el costo. ¿Puede realizar un pago inicial mayor? Evite el PMI si puede.
“La refinanciación es poco probable cuando el capital es negativo.”
Revisión de la realidad de la renovación de bricolaje
Las inspecciones revelan fallas estructurales. Tú los arreglas. Los vendedores pagan. Pero ¿qué pasa con tu visión? Quieres pisos de madera. No alfombra. Quieres paredes blancas. No beige. Hágalo usted mismo.
Seguridad ante todo. Use gafas. Utilice una ventilación adecuada. El secado del sellador lleva tiempo. La humedad lo prolonga. No te apresures. Espera la cura. Tus nuevos inquilinos aún no pueden instalarse. Su antiguo contrato de arrendamiento ha vencido. Estás en el reloj.
Las herramientas importan. Lijadoras. Selladores. Pinceles. Compra calidad. Las herramientas baratas se rompen. Arruinan los acabados. Planifica tu cronograma. Deje espacio en el buffer. Los retrasos son inevitables. ¿Tiene un plan B. Unidad de almacenamiento? ¿Airbnb? Presupuesto para ello.
Costos de tenencia a largo plazo
Los servicios públicos fluctúan. Estacional. Hábitos. Consultar datos históricos. Los hábitos de los propietarios anteriores guían sus estimaciones. Las tarifas de la Asociación de Propietarios aumentan anualmente. Conozca la tendencia. Pregunta a los vecinos. No adivines.
El capital protege su inversión. Pero los cambios en el mercado duelen. Las tasas fijas ofrecen estabilidad. ARM ofrece ahorros iniciales. Elija según su tiempo de espera. ¿Planeas quedarte? Tasa fija. ¿Planea vender pronto? Quizás BRAZO. Pero prepárese para las subidas de tipos.
El seguro no es opcional. Es obligatorio. El depósito en garantía simplifica el pago. Pero verifique si hay pagos excesivos o insuficientes. El PMI añade costes. Un pago inicial más bajo significa una factura mensual más alta. Sopese la compensación.
Pasos prácticos para compradores
- Consulta facturas de servicios públicos. Solicita 12 meses de estados de cuenta.
- Investigue las reglas de la HOA. Lea los estatutos. Pregunte por aumentos de tarifas.
- Calcule el PMI. Inclúyalo en su presupuesto mensual.
- Planifique para retrasos. Tenga un plan de vivienda de respaldo.
- Financiamiento seguro. Compare tasas fijas versus tasas ajustables.
La compra de una vivienda es compleja. Los costos se esconden en los detalles. Utilidades. Honorarios. Seguro. Riesgos de mercado. Téngalos en cuenta. No se limite a mirar la etiqueta de precio. Mira el costo total. Vive allí durante un año. Vea el gasto real.
Si los números funcionan, compre. Si no, sigue buscando. Tu yo futuro te lo agradecerá. O te quedarás atrapado esperando a que se seque el sellador. Sin lugar donde vivir.
Superando los obstáculos del pago inicial
Un pago inicial del veinte por ciento parece una montaña. Saltarlo cuesta más en seguros hipotecarios privados (PMI) y tipos de interés más altos. Las buenas noticias para las hipotecas con pagos iniciales bajos están desapareciendo.
Los préstamos complementarios, conocidos como préstamos 80/20, solían ser el truco. Tomas un segundo préstamo para cubrir ese veinte por ciento que falta. Sin PMI. Pero el segundo préstamo tiene tipos variables. Genera capital cero. Los prestamistas están retirando estas opciones. Los requisitos de puntaje crediticio están aumentando. Los legisladores están proponiendo restricciones. La asistencia gubernamental para compradores de bajos ingresos también enfrenta recortes. Ahorrar ese dinero inicial pronto podría ser su única medida segura. Ahorrará miles de dólares en tarifas e intereses pagando el veinte por ciento por adelantado.
El costo oculto del mantenimiento
El mantenimiento del edificio es sencillo. Llama al chico. ¿El inodoro está atascado? Llámalo. ¿Horno muerto en una tormenta de nieve? Llámalo. ¿Hormigas en la nevera? Llámalo.
¿En tu propia casa a las 4 a.m.? No hay nadie a quien llamar. Tú pagas.
Las bombas de sumidero fallan. Los sótanos se inundan. Los animales muertos se esconden en los espacios de acceso. Los atascos de hielo se filtran a través de la madera. Estas reparaciones cuestan cientos o miles. El seguro ayuda, pero los deducibles son altos. El uso de un seguro aumenta sus primas. El desgaste habitual también cuesta dinero. Visitarás la megatienda de ferretería. Se preguntará por qué todo el mundo dice que ser propietario de una vivienda es una alegría.
Comprobación de la salud de su crédito
Las imprecisiones acaban con la aprobación de hipotecas. Las puntuaciones débiles también lo hacen. Consulte sus informes de Equifax, TransUnion y Experian. Obtienes un informe gratuito por año. Utilice AnnualCreditReport.com. Ignore los sitios que cobran tarifas mensuales. Corregir errores puede costar entre 15 y 40 dólares por cheque. Hágalo antes de presentar la solicitud.
El mercado al revés
Los artículos gritan cosas diferentes. Algunos dicen que se aleje. Algunos dicen que compre más. Se acerca la corrección inmobiliaria. Es difícil generalizar. Comprar una casa implica riesgo. Perder dinero es real. Su inversión podría hundirse. O podría rebotar.
Si no espera ganar dinero, aún puede comprar. El sueño de ser propietario absoluto supera los beneficios financieros. Sigue siendo un mercado de compradores. Haga los números honestamente. Coloque las finanzas en lugares predecibles. Mira los pros y los contras. Espera o vete. El riesgo puede parecer manejable. O podrías decidir marcharte. El resultado es tuyo.
El alto costo de estar estancado
Desplazarse por la ciudad duele menos cuando tienes las llaves en la mano. Lo planeaste. Hiciste un presupuesto para el camión, las cajas y la pizza. ¿Pero qué pasa cuando no puedes vender?
Ahí es donde las matemáticas fallan.
Durante décadas, el sueño americano fue sencillo. Compra una casa. Crear la familia. Liquidar la hipoteca. Viva sin pagar alquiler cuando esté jubilado. Funcionó. Entonces no fue así.
Ahora, el estadounidense promedio se muda unas 12 veces en su vida. Nueve de esas mudanzas ocurren después de los 18 años. Es posible que usted se mude por motivos de trabajo. O estar más cerca de los padres. O simplemente porque los suburbios se volvieron demasiado silenciosos. Pero si su mudanza implica vender una casa que no se vende, la “alegría” de la reubicación se desvanece rápidamente.
Ventas cortas. Ejecuciones hipotecarias. Transferencias de escritura en lugar.
Estas no son sólo transacciones. Son calificadores de crédito. Daños a largo plazo que persisten durante años. La historia se vuelve sombría cuando estás atrapado en una propiedad que posees pero que no puedes descargar. Sigues pagando. Sigues perdiendo valor. Sigues esperando que el mercado cambie.
“Reunir los números es más una ciencia que nunca”.
Pero la ciencia no explica la mala suerte. O pérdidas repentinas de empleo. O caídas del mercado.
Calculando el precio real de la mudanza
Los primeros movimientos son complicados. Furgonetas de alquiler de gran tamaño. Montones de cosas que no deberías haber guardado. Amigos que ayudan gratis (hasta que dejan de hacerlo). Cajas de pizza por todas partes.
Las mudanzas posteriores son caras. Mudanzas profesionales. Seguro. Unidades de almacenamiento.
Si está pensando en contratar una empresa, necesita datos concretos antes de firmar algo. La calculadora móvil de Relocation.com es un buen punto de partida. Le ayuda a decidir qué conservar y qué desechar.
¿Por qué esto importa?
Porque mantener esa lámpara rota cuesta más en espacio de camión de lo que vale la lámpara. Tirarlo ahorra dinero en movimiento. Conservarlo cuesta dinero más adelante.
Pero ¿qué pasa con los costos ocultos?
- Primas de seguros de objetos de valor.
- Honorarios de desmontaje y montaje.
- Propinas para la tripulación.
- Gas y peajes.
Estos se suman. Rápido.
Y luego está el impuesto emocional. El estrés de empaquetar tu vida en cajas. La ansiedad de confiar tus posesiones a extraños. El cansancio de desempacar en una habitación nueva y vacía.
¿Vale la pena?
A veces. Sí.
¿Otras veces? Simplemente estás corriendo en el lugar.
La variable impredecible
Todas las estadísticas sobre la compra, propiedad y venta de una vivienda ignoran el elemento humano. No eres un número. No eres una tendencia del mercado.
Los factores dependen del individuo. Más factores dependen del azar.
¿Conseguiste el trabajo que querías? ¿Se echó atrás el comprador? ¿El inspector encontró moho? ¿Se disparó la tasa de interés?
Puedes controlar la cuenta de ahorros. Puede controlar el cronograma de renovación. No se puede controlar el mercado.
Entonces revisa los números. De nuevo. Y otra vez.
Controles y contrapesos. Revisiones financieras. Auditorías presupuestarias.
¿Confirman que has considerado todos los ángulos?
Probablemente no.
¿Porque tener un lugar propio vale cada centavo? Guardado. Ganado. Perdido.
La pregunta no es si puede permitirse el lujo de mudarse.
Se trata de si puedes permitirte el lujo de quedarte.
Los costos ocultos de ser propietario de una vivienda
Crees que has asegurado la casa. Las llaves están en tu mano. Pero el verdadero trabajo financiero comienza ahora. La mayoría de los compradores primerizos no se dan cuenta de lo reducido que es en realidad el margen de error. Un pago faltante. Una gotera importante en el techo. Una pérdida de empleo. Y de repente estás bajo el agua. Es entonces cuando el capital se escurre más rápido que el agua de un balde roto.
No se trata sólo de pagos mensuales. Se trata de gestión de riesgos. Debe comprender cómo calcular la asequibilidad de una vivienda antes de firmar algo. Los prestamistas tienen fórmulas. Tienes instintos. Confía en las matemáticas, pero ten cuidado con los instintos. Si los números no dicen “sí”, aléjese.
Protegiendo su activo
El seguro no es opcional. Es un escudo. Cuando presente un reclamo, ¿aumentarán sus tarifas? A veces. El Insurance Information Institute señala que es posible que los reclamos únicos no aumenten las primas de inmediato, pero la presentación frecuente indica riesgo. Tu agente lo sabe. Habla con ellos.
“Los consumidores pueden minimizar las no renovaciones del seguro de vivienda y los aumentos de tarifas si comprenden los detalles de su póliza”.
No compre sólo lo mínimo. Consulta los límites de cobertura. ¿Cubre los costos de reconstrucción o solo el valor del terreno? Gran diferencia. Si se encuentra en una zona de inundaciones o terremotos, las pólizas estándar no lo salvarán. Necesitas jinetes específicos. Compare precios. Las tarifas varían enormemente entre operadores para exactamente la misma casa.
Gestión de deuda y crédito
Su puntaje crediticio dicta su tasa de interés. Una fracción de un porcentaje puede ahorrarle miles de dólares durante la vigencia de un préstamo. Pero, ¿cómo verifica su informe sin ser estafado? Evite los sitios “gratuitos” que venden sus datos. Cíñete a AnnualCreditReport.com o al socio oficial de tu banco.
Equifax, Experian y TransUnion: estos son los tres grandes. Monitorearlos. Disputa errores inmediatamente. Un error tipográfico en una deuda puede arruinar su puntaje. Arréglalo antes de solicitar la hipoteca.
Su relación deuda-ingresos es el guardián. Los prestamistas quieren ver que usted no esté demasiado presionado. Si tiene préstamos estudiantiles, pagos de automóviles y tarjetas de crédito, estos cuentan en su contra. Ratios altos significan tasas más altas o negación. Paga lo que puedas. Espere seis meses si es necesario. La espera vale la pena por un precio más bajo.
Comprensión de los pagos iniciales y los préstamos
La regla del pago inicial del 20% no es ley. Es una pauta que le ayuda a evitar el seguro hipotecario privado (PMI). PMI agrega un costo mensual que puede durar años. Pero si no puede obtener el 20%, busque los préstamos de la FHA. La Administración Federal de Vivienda respalda estos préstamos, permitiendo pagos iniciales más bajos. Paga primas de seguro hipotecario, pero mantiene su efectivo líquido.
Si tiene valor líquido en su vivienda más adelante, podría considerar una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda (HELOC). La Reserva Federal advierte: trate esto como una segunda hipoteca. Está asegurado por tu casa. Si no realiza pagos, perderá sus llaves. Úselo para renovaciones de valor agregado, no para vacaciones.
Recursos para el comprador de vivienda que hace bricolaje
No tienes que adivinar. El gobierno proporciona herramientas. HUD tiene guías para comprar una casa que desglosan los costos de cierre, las inspecciones y los derechos. Úselos. Son gratis.
Consulte estas fuentes:
* HUD.gov : Guías oficiales para compradores y preguntas comunes.
* Fannie Mae y Freddie Mac : Comprenda lo que hacen estas entidades en el mercado secundario.
* Servicios de asesoramiento sobre crédito al consumo (CCCS) : utilice sus calculadoras de deuda para ver si puede afrontar el pago mensual.
* Compañías de seguros hipotecarios de América (MICA) : para obtener detalles sobre opciones de pago inicial bajo.
El mercado cambia. Las tasas de interés suben. Los valores caen. Manténgase informado. Lea la letra pequeña. Si un prestamista parece demasiado bueno para ser verdad, lo es. La velocidad es peligrosa en el sector inmobiliario. Desacelerar. Verificar. Entonces compra.
