Чи варто купувати будинок для свого гаманця та життя
Американська мрія вже не та, що раніше. Або все ж таки та ж, але змінилася ціна. Заголовки постійно змінюють напрямок. Цього тижня експерти кричать, що зараз найзолотіший час для покупки. На наступній — попереджають: тримайте гроші на ощадному рахунку та винаймайте житло вічно. Заплутано? Безперечно. То як же відсікти зайве?
Почніть із того, щоб відокремити свої справжні бажання від нав’язаного культурного сценарію. Ви хочете будинок чи просто ідею про нього? Це не питання сорому. Це питання ясності. Перш ніж дивитися на процентні ставки, визначтеся, на що ви підписуєтеся. Фінансово. Особисто. Емоційно.
Як тільки ви переконаєтесь у своєму рішенні, подивіться на цифри. Не ті, що вселяють надію, але в реальні. Ніколи не рано зрозуміти, скільки насправді вартий такий спосіб життя.
10: Бюджет (Не прикрашайте)
Запитайте будь-кого, хто нещодавно закрив угоду з купівлі будинку. Він скаже вам одне: це обійшлося дорожче, ніж ви думали. Набагато дорожче.
Тож перестаньте намагатися бути точним. Будьте консервативні. Завищуйте свої витрати. Якщо ви вважаєте, що у вас є $4000 на місяць на житло, закладайте в бюджет $5000. Чому? Тому що загальна сума завжди невпинно зростає. Приховані комісії. Несподіваний ремонт. Несподівані витрати під час закриття угоди.
Вам потрібно відмовитись від розмитих розрахунків. Перестаньте говорити: “Я можу дозволити собі будинок в діапазоні від $300 000 до $350 000”. Перестаньте говорити: «мій іпотечний платіж має становити близько 1500 доларів». Ці слова – пастки. «Має», «біля», «між». Це лазівки для поганого планування бюджету. Вимагайте конкретні цифри. Отримайте точні дані від кредитора.
Найкраще місце для початку – це ваш коефіцієнт боргового навантаження. Цей показник точно показує, скільки місця у вас залишається в щомісячному бюджеті додому, не змушуючи вас їсти тільки рис і квасолю протягом наступного десятиліття. Ви можете знайти безкоштовні калькулятори онлайн. Введіть дані. Подивіться, що покаже математика.
Зароблене та належне
Ваш коефіцієнт боргового навантаження або DTI (debt-to-income ratio) — це простий відсоток. Це ваші фіксовані щомісячні борги, поділені на ваш валовий щомісячний дохід. Звучить технічно. Але це негаразд.
Здоровий DTI знаходиться в діапазоні від 10 до 30%. Якщо ви ближче до 36% або вище, ви в небезпечній зоні. Кредитори сприймають високий DTI як ризик. Вони можуть відмовити вам у кредиті або зажадати додаткову плату за привілей зайняти їхні гроші. Дізнайтеся своє значення, перш ніж почнете пошук.
9: Заявки та витрати при закритті угоди
Купівля будинку – це не лише покупна ціна. Це ще й тертя. Паперова тяганина. Комісії, які з’являються, коли ви найменше цього очікуєте.
Купівля будинку – це не лише питання ціни. Це багатошарова транзакція, що включає безліч зборів, оформлення документів та послуг. Ви платите не лише за стіни, а й за паперову тяганину.
Кредитори стягують комісію за подання заявки на іпотеку. Вона варіюється. Приготуйтеся до того, що вона становитиме кілька сотень доларів. Це невід’ємна частина видатків. Це плата за те, щоб отримати можливість розглянути вашу заявку.
Потім слідує інспекція. Чи не плутайте її з оцінкою вартості. Оцінка визначає ринкову вартість об’єкта. Інспекція виявляє недоліки. Вона захищає вас від прихованої гнилі, несправної електропроводки чи структурних проблем. Вона дає вам важелі впливу, щоб вимагати ремонту до закриття угоди. Ця послуга обійдеться вам у кілька сотень доларів або більше. Але відмова від неї? Це азартна гра, в якій ви ризикуєте своїми грошима та безпекою.
Витрати при закритті угоди та юридичні збори
Процес закриття угоди включає участь як приватних, і державних органів. Документація об’ємна. Зборів багато.
Ви повинні знати, що підписуєте. Ви повинні розуміти, за що ви платите. Витрати при закритті угоди зазвичай становлять від 2 до 3 відсотків від ціни покупки будинку. Це швидко накопичується на будинку із середньою вартістю.
Кредитори зобов’язані надати розкриття інформації відповідно до закону про правду в кредитуванні (Truth in Lending). Цей документ деталізує процентні ставки та комісії за фінансування. Читайте його. Ставте запитання. Якщо ви цього не зробите, приховані платежі можуть застати вас зненацька.
Сіра зона несподіваних платежів
У процесі придбання будинку існує сіра зона. Несподівані платежі. Витрати “і так далі”.
Вони часто з’являються під час фінальних переговорів або за столом закриття угоди. Вам можуть повідомити про невелику комісію за оформлення документів, яку ви пропустили. Або про окрему плату за конкретну послугу. Можливо, вам доведеться заплатити її, щоб продовжити процес.
Запитайте людей, які нещодавно купували будинки. Що вони заплатили, чого не чекали? Складайте докладну відомість усіх витрат. Контролюйте незрозумілі платежі. Це мінімізує сюрпризи. Але чи можете ви коли-небудь передбачити всі витрати? Мабуть, ні.
[IMG:0]
Чи готова хата до негайного заселення?
Список видатків не закінчується в момент закриття угоди. Тепер ви власник проблемних місць, виявлених під час інспекції.
Перед вами стоїть завдання ремонту. Зробити своїми руками чи найняти професіоналів?
Якщо ви виконуєте роботу самостійно, вам знадобляться інструменти. Дриль. Рівень. Засоби індивідуального захисту. Рукавички Захисні окуляри.
Зверніть увагу на матеріали. Гіпсокартон. Фарба. Пиломатеріали. Підлога. Їхня вартість швидко накопичується. До того ж, вони важкі.
Перевірте місцеві будівельні норми та правила. Дозволи (перміти) є обов’язковими для електромонтажних або конструктивних робіт. Штрафи коштують дорожче, ніж вартість отримання дозволів.
Безпека насамперед. Вимкніть живлення на щитку перед тим, як торкатися будь-якої електропроводки. Перекрийте головний водопровід перед роботою із трубами. Один необережний рух може призвести до затоплення підвалу або ураження електричним струмом.
Будинок, який ви придбали, тепер належить вам. Робота починається, як тільки висохне чорнило.
[IMG:1]
Приховані витрати на будинок: комунальні послуги, капітал та страхування
Інспекції зазвичай рятують покупців від купівлі лимонних об’єктів. Продавці усувають небезпечні проблеми перед тим, як ви підпишете документи. Але щодо косметичного ремонту? Це ваша турбота. Фарбування стін. Оновлення статей. Укладання килимового покриття. Робити це у порожньому будинку простіше. Це також дешевше. Час має значення. Якщо ви переїжджаєте в будинок, готовий до заселення (під ключ), і дата закінчення оренди збігається з датою покупки – відмінно. Якщо ви плануєте масштабний ремонт, одразу переїхати не вийде. Вам знадобляться заощадження. Можливо, на оплату готелю. Можливо, для зберігання речей. Затримки трапляються. Вологість уповільнює процес висихання нових дерев’яних підлог. Ви можете опинитися у ситуації вимушеного очікування. Орендарі ще живуть у вашій старій квартирі.
Рахунки за комунальні послуги та внески до ТСЖ
Витрати на комунальні послуги впливають рішення про оренду. Вони також мають впливати на рішення щодо купівлі будинку. Але придивіться ближче. Перевірте рахунки попередніх власників. Порівняйте їх споживання з вашим. Чи тримали вони термостат на низькій температурі? Якщо вам подобається тепло, ви платитимете більше.
Товариства власників житла (HOA) додають приховані платежі. Внески кондомініуму покривають догляд за газоном. Адміністрація. Технічне обслуговування. Ці витрати швидко накопичуються. Річна вартість зазначена у пакеті документів під час закриття угоди. Поговоріть із сусідами. Запитайте про підвищення внесків. Запитайте про додаткові збори. Закладайте до бюджету найгірший сценарій.
Потрібен бюджет? Використовуйте Mint.com або DaveRamsey.com. Слідкуйте за кожною покупкою кави з собою. Кожен штраф за прострочення. Подивіться, куди витікають ваші гроші.
Розуміння ризиків капіталу
Капітал (equity) це не те, чим він був раніше. 2010 року 23% будинків у США втратили у вартості. Капітал це те, чим ви володієте. Це погашена основна сума боргу. Якщо ви купуєте будинок за $225 000 і повинні банку $100 000, теоретично ваш капітал становить $125 000.
Якщо ринок звалиться, ця сума зменшиться. Ваш будинок може коштувати зараз $150 000. Ваш борг все ще високий. Ваш капітал стає негативним. Цей ризик торкається кожної купівлі.
Іпотечні кредити із фіксованою ставкою зберігають платежі стабільними. Ринкові ставки немає значення. Але якщо вартість будинків впаде, ви платитимете за будинок, який коштує менше. Іпотечні кредити з плаваючою ставкою (ARM) коливаються. Ставки починаються із низьких значень. Вони економлять гроші у короткостроковій перспективі. У довгостроковій перспективі? Невиразно. Ставки зростають. Вартість будинків падає. Ви опиняєтесь у пастці. Рефінансування неможливе, коли ви перебуваєте в «негативному капіталі» (underwater).
Пастки зі страхуванням та податками
Банки потребують страховки. Вона потрібна вам. Додайте страхування до вашого автострахового полісу або полісу страхування життя. Оплачуйте її через ескроу-рахунок. Це полегшує щомісячні платежі.
Податки на нерухомість також відбуваються через ескроу. Недоплатили? Пізніше ви повинні виплатити одноразову суму. Переплатили? Ви отримаєте повернення коштів. Але повернення коштів може сигналізувати про зниження вартості нерухомості. Поганий знак.
Приватне іпотечне страхування (PMI) є обов’язковим, якщо ви вносите внесок менше 20%. Воно захищає кредитора, а чи не вас. Воно коштує від 0,5 до 1% від суми кредиту щорічно. $500–$1 000 на кредит у $100 000. Враховуйте ці витрати. Чи зможете ви зробити більший початковий внесок? Уникайте PMI, якщо можете.
«Рефінансування малоймовірне, коли капітал негативний.»
Реалістична оцінка самостійного ремонту
Інспекції виявляють структурні дефекти. Ви усуваєте їх. Продавці платять за це. Але що про ваше бачення? Ви хочете дерев’яні підлоги. А не килимове покриття. Ви хочете білі стіни. А не бежеві. Робіть це самостійно.
Безпека насамперед. Одягайте захисні окуляри. Використовуйте належну вентиляцію. Час висихання герметика залежить від умов. Вологість збільшує цей час. Не поспішайте. Дочекайтеся повного висихання (затвердіння). Ваші нові орендарі не можуть в’їхати. Термін дії вашого старого договору оренди минув. Час іде.
Інструменти мають значення. Шліфувальні машини. герметики. Щітки. Купуйте якісні інструменти. Дешеві інструменти ламаються. Вони псують оздоблення. Плануйте свій графік. Залишайте запас часу. Затримки неминучі. Майте план Б. Оренда складу? Airbnb? Закладайте це до бюджету.
Довгострокові витрати на утримання
Комунальні послуги вагаються. Сезонно. Залежать від звичок. Перевірте дані. Навички попередніх власників допоможуть вам оцінити витрати. Внески до ТСЖ зростають щороку. Знайте тенденцію. Запитайте у сусідів. Не гадайте.
Капітал захищає ваші інвестиції. Але ринкові коливання завдають шкоди. Фіксовані ставки забезпечують стабільність. Плаваючі ставки (ARM) забезпечують початкову економію. Вибирайте залежно від терміну володіння. Чи плануєте залишатися надовго? Фіксована ставка. Чи плануєте продати скоро? Можливо плаваюча ставка. Але будьте готові до підвищення ставок.
Страхування – це не опція. Це вимога. Ескроу полегшує платежі. Але перевіряйте наявність переплат чи недоплат. PMI додає витрати. Найменший початковий внесок означає вищий щомісячний платіж. Зважте компроміс.
Практичні кроки для покупців
- Перевірте рахунки за комунальні послуги. Запросіть 12 місяців виписок.
- Вивчіть правила ТСЖ. Прочитайте статут. Запитайте про підвищення внесків.
- Розрахуйте PMI. Увімкніть його до свого щомісячного бюджету.
- Плануйте затримки. Майте запасний план житла.
- Забезпечте фінансування. Порівняйте фіксовані та плаваючі ставки.
Купівля будинку – складний процес. Витрати приховані у деталях. Комунальні послуги. Плати. Страхування. Ринкові ризики. Враховуйте їх. Не дивіться лише на цінник. Дивіться загальну вартість. Проживіть там рік. Побачте реальну ціну.
Якщо цифри сходяться, купуйте. Якщо ні, продовжуйте пошук. Ваш майбутній «я» подякує вам. Або ви будете змушені чекати, поки сохне герметик. Не маючи місця для життя.
Подолання перешкод при початковому внеску
Двадцятивідсотковий початковий внесок видається непереборною горою. Відмова від нього обходиться дорожче через приватне іпотечне страхування (PMI) та вищі процентні ставки. Хороші новини для іпотечних кредитів із низьким початковим внеском зникають.
“Свині” (piggyback loans), відомі як кредити 80/20, раніше були відмінним рішенням. Ви брали другий кредит, щоб покрити бракуючі двадцять відсотків. Без PMI. Але другий кредит має змінну відсоткову ставку. Він формує власну частку (equity). Кредитори згортають ці опції. Вимоги до кредитного рейтингу зростають. Законодавці пропонують запровадити обмеження. Державна допомога покупцям з низьким доходом також скорочується. Накопичення готівки для початкового внеску незабаром може стати вашим єдиним безпечним кроком. Ви заощадите тисячі доларів на комісіях та відсотках, виплативши двадцять відсотків одразу.
Приховані витрати на обслуговування
Обслуговування будівлі – справа проста. Зателефонуйте спеціалісту. Унітаз засмічився? Зателефонуйте йому. Піч померла в хуртовину? Зателефонуйте йому. Мурахи в холодильнику? Зателефонуйте йому.
У вашому власному будинку о 4 годині ранку? Дзвонити нема кому. Ви сплачуєте самі.
Насоси септиків виходять із ладу. Підвали затоплює. Мертві тварини ховаються у підпіллях. Крижані затори протікають через дерев’яне оздоблення. Ці ремонтні роботи коштують сотні чи тисячі доларів. Страхування допомагає, але франшизи високі. Використання страховки підвищує ваші страхові премії. Звичайне знос також коштує гроші. Ви відвідуватимете гігантські будівельні магазини. Ви задаватимете питання, чому всі кажуть, що володіння будинком приносить радість.
Перевірка здоров’я вашого кредитного рейтингу
Неточності вбивають схвалення іпотеки. Слабкі бали також. Перевірте свої звіти до бюро Equifax, TransUnion та Experian. Ви отримуєте один безкоштовний звіт на рік. Використовуйте веб-сайт AnnualCreditReport.com. Ігноруйте сайти, що стягують щомісячну платню. Виправлення помилок може коштувати від 15 до 40 доларів за перевірку. Зробіть це до подання заявки.
Ринок з перевернутою перспективою
Статті кричать про різне. Дехто каже «киньте все і йдіть». Інші радять купувати ще більше. Корекція на ринку житла неминуча. Узагальнювати складно. Купівля будинку пов’язана із ризиком. Втрата грошей – реальність. Ваше вкладення може бути «під водою» (непокритим вартістю). Або воно може відновитись.
Якщо ви не очікуєте заробити гроші, ви все одно можете придбати. Мрія про повну власність переважує фінансові вигоди. Ринок все ще залишається ринком покупця. Чесно прорахуйте цифри. Розташуйте фінанси у передбачуваних місцях. Зважте плюси та мінуси. Чекайте чи купуйте. Ризик може здаватися керованим. Або ви можете вирішити піти. Підсумок залежить від вас.
Висока ціна застою
Переїзд через все місто легше переноситься, коли ключі вже в руках. Ви планували це заздалегідь. Ви закладали до бюджету вартість вантажівки, коробок та піци. Але що відбувається, коли ви не можете продати будинок?
Саме тут математика перестає працювати.
Упродовж десятиліть американська мрія була простою. Купуйте будинок. Виростіть сім’ю. Погасити іпотеку. Живіть без плати за оренду у пенсійному віці. Це працювало. А потім перестало.
Наразі середній американець переїжджає близько 12 разів за життя. Дев’ять із цих переїздів відбуваються після 18 років. Ви можете переїжджати через роботу. Або щоб бути ближчими до батьків. Або просто тому, що в передмісті стало дуже тихо. Але якщо ваш переїзд включає продаж будинку, який не продається, радість від переїзду швидко зникає.
Короткострокові продажі. Конфіскація майна. Передача права власності рахунок погашення боргу.
Це не просто угоди. Це фактори, що впливають на кредитний рейтинг. Довгострокові збитки, які зберігаються протягом багатьох років. Ситуація стає похмурою, коли ви застрягли у власності, якою володієте, але не можете позбутися її. Ви продовжуєте платити. Ви продовжуєте втрачати вартість. Ви продовжуєте сподіватися, що ринок зміниться.
«Збір даних — це така наука, як завжди».
Але наука не враховує невдачі. Або раптову втрату роботи. Або обвал ринку.
Розрахунок реальної ціни переїзду
Ранні переїзди безладні. Великі орендовані фургони. Купи речей, які не варто було залишати. Друзі, які допомагають безкоштовно (поки вони не перестають). Коробки з-під піци всюди.
Наступні переїзди коштують дорого. Професійні вантажники. Страхування. Оренда складських приміщень.
Якщо ви думаєте про найм компанії, вам потрібні точні дані, перш ніж щось підписувати. Калькулятор переїздів від Relocation.com – хороша відправна точка. Він допомагає вирішити, що залишити, що викинути.
Чому це важливо?
Тому що збереження зламаної лампи обходиться дорожче через місце у вантажівці, ніж сама лампа коштує. Її викидання заощаджує гроші на переїзд. Її збереження обходиться дорожче пізніше.
А що щодо прихованих витрат?
- страхові премії на цінні речі.
- Плата за розбирання та складання.
- Чайові для бригади.
- Бензин та платні дороги.
Ці витрати швидко накопичуються.
А потім є емоційне навантаження. Стрес від упаковки свого життя у коробки. Тривога від довіри чужим людям своїх речей. Виснаження від розпакування в новій порожній кімнаті.
Чи варте воно того?
Іноді. Так.
Іншим разом? Ви просто тупцюєте на місці.
Непередбачувана змінна
Кожна статистика про купівлю, володіння та продаж будинку ігнорує людський фактор. Ви не просто число. Ви не ринковий тренд.
Чинники залежать від конкретної людини. Більше факторів залежить від випадку.
Чи ви отримали бажану роботу? Чи відмовився покупець від угоди? Чи знайшов інспектор цвіль? Чи підскочили відсоткові ставки?
Ви можете контролювати ощадний рахунок. Ви можете контролювати графік ремонту. Ви не можете контролювати ринок.
Тому ви перевіряєте цифри. Знову і знову.
Система стримувань та противаг. Фінансові перевірки. Аудит бюджету
Чи підтверджують вони, що ви врахували кожен кут?
Мабуть, ні.
Тому що мати власне житло коштує кожної копійки? Заощадженою. Заробленою. Втраченої.
Питання не в тому, чи можете ви дозволити собі переїзд.
Питання, чи можете ви дозволити собі залишитися.
Приховані витрати на володіння будинком
Ви думаєте, що будинок уже ваш. Ключі у вас у руках. Але справжня фінансова робота розпочинається зараз. Більшість покупців, які купують житло вперше, не усвідомлюють, наскільки невеликий запас міцності. Одне пропущене платіжне зобов’язання. Одна серйозна протікання даху. Одна втрата роботи. І раптом ви опиняєтеся в негативному капіталі. Саме тоді капітал випаровується швидше, ніж вода з відра, що схуднело.
Йдеться не лише про щомісячні платежі. Це питання управління ризиками. Вам необхідно зрозуміти, як розрахувати доступність житла, перш ніж щось підписувати. Кредитори мають формули. Ви маєте інтуїцію. Довіряйте математики, але контролюйте інтуїцію. Якщо цифри не кричать «так», йдіть.
Захист вашого активу
Страхування – це не розкіш. Це щит. Коли ви подаєте страховий випадок, ваші тарифи різко зростуть? Іноді. Інститут страхової інформації (Insurance Information Institute) зазначає, що поодинокі випадки можуть призвести до негайного зростання премій, але часті звернення сигналізують про ризик. Ваш агент знає про це. Поговоріть із ним.
«Споживачі можуть мінімізувати випадки відмови у продовженні страховки домовласників та підвищення тарифів, розуміючи деталі своєї політики страхування».
Не купуйте лише мінімальне покриття. Перевірте ліміти покриття. Чи покриває воно вартість відновлення чи лише вартість землі? Це величезна різниця. Якщо ви перебуваєте в зоні повеней або сейсмічно активній зоні, стандартні поліси вас не врятують. Вам потрібні спеціальні доповнення. Порівнюйте речення. Тарифи сильно різняться у різних страховиків для одного і того ж будинку.
Управління боргами та кредитним рейтингом
Ваш кредитний рейтинг визначає відсоткову ставку. Дробова частка відсотка може заощадити тисячі доларів за весь термін дії кредиту. Але як перевірити свій звіт, щоб не стати жертвою шахраїв? Уникайте “безкоштовних” сайтів, які продають ваші дані. Обмежтеся AnnualCreditReport.com або офіційним партнером вашого банку.
Equifax, Experian, TransUnion – це “велика трійка”. Слідкуйте за ними. Негайно заперечуйте помилки. Помилка даних про борг може обрушити ваш рейтинг. Виправте це до подання заявки на іпотеку.
Ваш співвідношення боргу до доходу – це контролер. Кредитори хочуть бачити, що ви не перевантажені зобов’язаннями. Якщо у вас є студентські кредити, платежі по автомобілю та кредитні картки, це враховується проти вас. Високе співвідношення означає вищу ставку або відмову. Погасити те, що можете. Зачекайте шість місяців, якщо доведеться. Очікування того варте заради нижчої ставки.
Розуміння початкового внеску та кредитів
Правило 20% початкового внеску – це не закон. Це посібник, який допомагає уникнути сплати приватної іпотечної страховки (PMI). PMI додає щомісячні витрати, які можуть тривати роками. Але якщо ви не можете нагромадити 20%, розгляньте іпотечні кредити FHA. Федеральне житлове управління (FHA) гарантує ці кредити, дозволяючи вносити менший початковий внесок. Ви сплачуєте премії з іпотечного страхування, але зберігаєте свої гроші ліквідними.
Якщо пізніше у вас з’явиться капітал у будинку, ви можете розглянути можливість отримання кредитної лінії під заставу нерухомості (HELOC). Федеральна резервна система попереджає: ставтеся до цього як до другого іпотечного кредиту. Він забезпечений вашим будинком. Пропустіть платежі і ви втратите ключі. Використовуйте його для ремонту, який збільшує вартість будинку, а не для відпусток.
Ресурси для самостійних покупців житла
Вам не потрібно гадати. Уряд надає інструменти. Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США (HUD) має посібники з купівлі будинку, в яких детально розбираються закриття угоди, перевірки та права покупця. Використовуйте їх. Вони безкоштовні.
Перевірте ці джерела:
* HUD.gov : Офіційні посібники для покупців і відповіді на питання, що часто ставляться.
* Fannie Mae & Freddie Mac : Зрозумійте, що роблять ці організації на вторинному ринку.
* Consumer Credit Counseling Services (CCCS) : Використовуйте їхні калькулятори боргів, щоб побачити, чи зможете ви дозволити собі щомісячні платежі.
* Mortgage Insurance Companies of America (MICA) : Для отримання інформації про варіанти з низьким початковим внеском.
Ринок змінюється. Відсоткові ставки зростають. Вартість падає. Будьте в курсі подій. Читайте дрібний шрифт. Якщо кредитор звучить надто добре, щоб бути правдою, то так воно і є. Швидкість у нерухомості небезпечна. Уповільніться. Перевірте. Потім купуйте.
