C’è stato un tempo in cui acquistare un terreno significava piantare un paletto nella terra e abbattere gli alberi vicini. Semplice. Brutale. Diretto. Oggi? È un labirinto di contratti, gergo e minacce di mutui progettati per farti continuare ad affittare.
Il governo si è accorto della paralisi. Nel 2008 il mercato immobiliare stava crollando. I costruttori stavano perdendo denaro. I fornitori stavano dissanguando. La risposta è stata il credito d’imposta per chi acquista una casa per la prima volta. Consideratela come la versione 1.0.
Introdotto sotto la presidenza di George W. Bush attraverso l’Housing and Economic Recovery Act del 2008, l’obiettivo era semplice: far scendere la gente dalle loro case e portarla nelle case. La finestra di destinazione era stretta. Dovevi chiudere tra l’8 aprile 2008 e il 1 gennaio 2009.
Ma ecco il problema. Non erano soldi gratis. Era un prestito senza interessi.
Se hai preso il credito massimo di $ 7.500, lo hai ottenuto in anticipo. Allora te lo dovevi indietro per più di 15 anni. Si tratta di $ 500 all’anno, a partire dalla dichiarazione dei redditi del 2010. Hai compilato il modulo IRS 5405 e lo hai allegato al modulo 1040. La maggior parte delle persone lo considerava come una fattura fiscale da rimborsare lentamente.
Questo non era denaro gratis. Era un prestito senza interessi.
Poi è arrivato Obama.
L’American Recovery and Reinvestment Act del 2009 ha cambiato tutto. Il credito si espanse. Le regole si sono allentate. E il cambiamento più grande? Non dovevi ripagarlo. Mai.
La vincita potenziale è balzata a $ 8.000. All’improvviso, firmare sulla linea tratteggiata sembrava molto meno rischioso. Il governo ha smesso di considerare l’incentivo come un prestito e ha iniziato a trattarlo come una sovvenzione.
Ma essendo l’IRS, c’erano regole severe. Non potevi semplicemente comprare una barca e rivendicarne il credito. Dovevi soddisfare criteri specifici.
Analizzeremo esattamente quali fossero queste regole nella sezione successiva.
Perché avevi bisogno di una casa per avere diritto ai crediti d’imposta per chi acquista per la prima volta
Il crollo del 2008 ha cambiato tutto. Le persone hanno smesso di comprare case perché il rischio sembrava troppo alto. Il governo è intervenuto con una soluzione. Il credito per l’acquisto di una casa per la prima volta è stato progettato per abbassare questa barriera. Non ti ha dato solo soldi. Ti consente di sistemare una tomaia che altrimenti non potresti permetterti.
Christy Cook l’ha acquistata nel 2009. Non voleva una nuova costruzione. Voleva un posto più vecchio che avesse bisogno di lavori. “Le case più nuove nella zona in cui volevamo vivere erano fuori dalla nostra fascia di prezzo”, ha detto. Il credito pagato per le riparazioni. Senza di essa, sarebbe rimasta in affitto.
Non si trattava di un aiuto per gli investitori. La regola era severa. Dovevi vivere lì. A tempo pieno. Nessuna casa vacanza. Nessuna proprietà in affitto. Se comprassi una casa e ci vivessi, potresti affittare una stanza. Ciò era consentito. Ma trasformare l’intero posto in una mucca da mungere? Non idoneo.
Chi è stato considerato come primo acquirente?
La definizione di “prima volta” era vaga. Non era necessario non aver mai posseduto prima. Se non possedevi una casa negli ultimi tre anni, eri qualificato. Ciò ha aperto le porte a molte persone che avevano venduto il loro ultimo posto anni fa.
Il denaro variava di anno in anno. Hai ottenuto il 10% del prezzo di acquisto. Il limite era di $ 7.500 nel 2008. È arrivato a $ 8.000 nel 2009. Se hai acquistato una casa per $ 75.000 o più, hai ottenuto il massimo. Prezzi più bassi significavano meno soldi. Ma anche poche migliaia di dollari aiutano con il muro a secco, la vernice e la pavimentazione.
Poi è arrivata la svolta. Il governo ha aggiunto al mix i proprietari di case di lunga data. Questo era per le persone pronte a salire. L’acquisto doveva essere successivo al 6 novembre 2009. Il credito massimo è sceso a $ 6.500. Dovevi possedere e vivere nella tua vecchia casa per cinque anni. Quei cinque anni dovevano essere consecutivi negli ultimi otto. Se hai vissuto in una casa per dieci anni ma l’hai venduta tre anni fa, ti sei perso un’occasione. Dovevi vivere lì quando hai fatto domanda.
Quali case e veicoli sono idonei?
Non tutte le strutture contavano. La casa doveva essere attaccata al terreno. La chiave è stata una fondazione permanente. Case unifamiliari. Case a schiera. Appartamenti. Duplex. Case mobili. Anche i rimorchi da viaggio se ne trovavano attaccati parecchi.
Camper? No. Sono proprietà personale. Non sono legati alla terra. Se vivessi in un camper, potresti comunque richiedere lo status di acquirente per la prima volta. Ma non potevi comprare il camper con il credito. Dovevi comprare una vera casa.
Limiti di reddito e fasce di eliminazione graduale
Il denaro contava. Se guadagnavi troppo, il credito svaniva. Il governo ha utilizzato un intervallo di eliminazione graduale per eliminarlo gradualmente. Non hai semplicemente sbattuto contro un muro. Il tuo credito si è ridotto gradualmente man mano che il reddito aumentava.
Per gli acquisti effettuati entro il 6 novembre 2009, i limiti erano stretti. Le coppie sposate che depositavano congiuntamente la domanda avevano un range compreso tra $ 150.000 e $ 170.000. I singoli denuncianti hanno dovuto affrontare da $ 75.000 a $ 95.000. Se eri al di sotto del numero più basso, hai ricevuto l’intero importo. Sopra il numero più alto? Zero. All’interno della gamma? Un importo parziale.
Dopo il 6 novembre 2009 i limiti sono aumentati. Le coppie sposate potrebbero guadagnare fino a $ 245.000 prima che il credito scomparisse. I single hanno vinto fino a $ 145.000. Questi limiti più elevati hanno consentito a più famiglie della classe media di qualificarsi per la seconda ondata del programma.
Chi è stato escluso?
Alcune persone sono state completamente bloccate. Gli stranieri non residenti non potevano rivendicare il credito. Nemmeno gli acquirenti potrebbero acquistare da parenti stretti. Genitori. Coniugi. Nonni. Bambini. L’IRS non voleva che le famiglie spostassero semplicemente i beni per ingannare il sistema.
C’erano anche regole rigide sulla tenuta della casa. Se lo vendevi o smettevi di usarlo come residenza principale entro 36 mesi, dovevi restituire i soldi. Questa regola si applicava al credito del 2009. La versione del 2008 era diversa. È stato trattato come un prestito senza interessi. Dovevi restituirlo in 15 rate annuali uguali. Se ti trasferivi in anticipo dovevi pagare tutte le rate rimanenti in una sola volta.
Ma c’era una valvola di sicurezza. Se vendessi la casa in perdita o in pareggio, il rimborso potrebbe essere perdonato. Non dovevi ripagare il governo se il mercato crollava sotto di te.
Suggerimenti pratici per oggi
Il credito è andato. Ma la logica rimane. L’acquisto di una vecchia casa richiede contanti per le riparazioni. Sapere quali strutture sono qualificate aiuta quando si visualizzano le proprietà. Una casa mobile a terra potrebbe funzionare. Un camper parcheggiato no. I limiti di reddito cambiano nel tempo, quindi controlla sempre le regole attuali per eventuali nuovi incentivi.
“Abbiamo optato per l’acquisto di una casa più vecchia, quindi il credito d’imposta ci ha aiutato a sistemare alcune cose che richiedevano attenzione, cosa che altrimenti non avremmo potuto fare.” — Christy Cook
Il programma prendeva di mira acquirenti specifici in un momento specifico. Non era un sussidio universale. Era uno stimolo mirato. Capire come ha funzionato aiuta a spiegare perché alcuni quartieri hanno visto esplosioni di rinnovamento mentre altri sono rimasti statici.
Se stai cercando una casa adesso, controlla le fondamenta. Controlla il titolo. E controlla il tuo reddito rispetto alle attuali modifiche del codice fiscale. Oggi le regole sono diverse. Ma la necessità di fondi per le riparazioni è ancora reale.
Le conseguenze immediate del credito d’imposta
Il dibattito se il credito d’imposta per chi acquista per la prima volta una casa sia stato un trionfo o un collasso non è binario. È disordinato. Il governo degli Stati Uniti ha versato 16,2 miliardi di dollari nel pool. 2,3 milioni di persone si sono unite. Il Centro per la ricerca economica e politica (CEPR) rileva che le vendite sono aumentate. I prezzi si sono leggermente stabilizzati. Poi il programma è scaduto nell’aprile 2010.
I postumi della sbornia erano reali.
Dato che così tanti acquirenti si sono precipitati sul mercato per rispettare la scadenza, hanno prosciugato il pool di parti interessate per il resto del 2010 e del 2011. Quando il credito è svanito, la domanda è evaporata. I prezzi delle case sono scesi di un altro 8,4% tra il secondo trimestre del 2010 e la fine del 2011. Il calo non si è fermato qui. La situazione si è protratta fino al 2012.
Alcuni esperti sostengono che il credito abbia mantenuto in vita i prezzi artificiali. I venditori che avrebbero potuto affrontare un crollo sono riusciti a uscire a tassi gonfiati. Gli acquirenti hanno pagato più di quanto avrebbero altrimenti pagato. Hanno vinto anche gli erogatori di mutui ipotecari. Hanno evitato il mal di testa derivante dall’elaborazione delle vendite allo scoperto. Anche i costruttori di case ne hanno beneficiato, vendendo unità prima che la bolla si sgonfiasse completamente.
Ma per gli individui, i conti erano più rischiosi. Coloro che dovettero trasferirsi entro tre anni dovevano restituire i soldi. Coloro che hanno perso il lavoro non hanno potuto effettuare pagamenti nemmeno modesti. L’accordo è andato a rotoli per decine di persone.
Altri ancora hanno trovato chiarezza. Ryan O’Neill ha acquistato una casa nella zona di Atlanta nel 2010. Nota che senza il credito, avrebbe potuto aspettare un partner. “Mi ha permesso di comprare una casa da sola, il che mi ha dato molta forza”, dice. Se il mercato tendesse gradualmente al rialzo, i primi acquirenti potrebbero comunque trarne profitto.
Alternative a livello statale ai crediti federali
Se la finestra federale è chiusa, guarda a livello locale. Molti stati offrono programmi di assistenza per l’acquisto di una casa per la prima volta. Questi non sono gli stessi del credito d’imposta federale, ma hanno uno scopo simile. Riducono i costi iniziali. Abbassano i tassi di interesse. Rendono possibile la proprietà di una casa per le persone che hanno perso il treno federale.
La ricerca non è negoziabile qui. Devi sapere cosa offre il tuo stato. Alcuni stati forniscono assistenza per l’acconto. Altri offrono crediti d’imposta o condizioni di prestito favorevoli. La varietà è ampia. Una staccionata bianca in periferia potrebbe richiedere strumenti diversi rispetto a un condominio cittadino nello skyline.
Serve ancora olio di gomito. È necessario approfondire i criteri di ammissibilità. Si applicano limiti di reddito. Esistono restrizioni sul tipo di proprietà. La posizione è importante. Non si può dare per scontato che un programma sia disponibile solo perché esisteva l’anno scorso. Le politiche cambiano. I fondi finiscono.
Inizia con il sito web dell’agenzia finanziaria per l’edilizia abitativa del tuo stato. Cerca “programmi per l’acquisto di una casa per la prima volta” o “assistenza per l’acconto”. Verificare la presenza di strutture di sovvenzione o di prestito. Le sovvenzioni non devono essere rimborsate. I prestiti spesso prevedono termini di pagamento differiti. Entrambi aiutano con il flusso di cassa.
Costi dei materiali e preparazione degli strumenti
La proprietà della casa cambia il modo in cui consideri il denaro. Cambia il modo in cui gestisci gli strumenti. Se hai intenzione di effettuare riparazioni fai-da-te per risparmiare sui costi dell’appaltatore, il tuo kit di strumenti deve essere solido. Non stai solo comprando una casa. Stai mantenendo una risorsa.
L’equipaggiamento di sicurezza non è opzionale. Occhiali. Guanti. Respiratori se hai a che fare con vecchi isolamenti o cartongesso. L’amianto è ancora presente nelle case costruite prima del 1980. La vernice al piombo è comune nelle case costruite prima del 1978. Effettua un test prima di iniziare a maneggiare un martello.
Gli strumenti di base includono:
– Un trapano a batteria con punte di diverse dimensioni
– Un livello per garantire che scaffali e infissi siano diritti
– Una sega circolare per tagliare il legname
– Un cercatore di prigionieri per evitare cavi e tubi elettrici
– Una sega alternativa per lavori di demolizione
I costi dei materiali variano. I prezzi del legname aumentano durante i boom edilizi. I fogli di cartongesso possono deformarsi in climi umidi. Acquista materiali quando i prezzi sono stabili. Conservarli correttamente. Tenere il muro a secco lontano dai pavimenti in cemento per evitare l’assorbimento di umidità.
Dove trovare risorse locali
Trovare il programma giusto dipende da dove vivi. Le aree urbane hanno spesso iniziative specifiche per la rivitalizzazione dei centri urbani. Le aree rurali potrebbero concentrarsi sul miglioramento delle infrastrutture. La tua autorità locale per l’edilizia abitativa è il punto di partenza.
Cerca “assistenza statale per l’acquisto di una prima casa” seguito dal nome del tuo stato.
