Il fut un temps où acheter un terrain signifiait enfoncer un pieu dans la terre et abattre les arbres à proximité. Simple. Brutal. Direct. Aujourd’hui? C’est un labyrinthe de contrats, de jargon et de menaces hypothécaires conçus pour vous maintenir en location.
Le gouvernement a remarqué la paralysie. En 2008, le marché immobilier s’effondrait. Les constructeurs perdaient de l’argent. Les fournisseurs saignaient. La réponse a été le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison. Considérez-le comme la version 1.0.
Introduit sous le président George W. Bush via la loi sur le logement et la relance économique de 2008, l’objectif était simple : faire sortir les gens de leur fougue et les amener à rentrer dans des maisons. La fenêtre cible était étroite. Vous avez dû fermer entre le 8 avril 2008 et le 1er janvier 2009.
Mais voici le piège. Ce n’était pas de l’argent gratuit. C’était un prêt sans intérêt.
Si vous avez pris le crédit maximum de 7 500 $, vous l’avez obtenu d’emblée. Ensuite, vous le deviez sur 15 ans. Cela représente 500 $ par année, à compter de votre déclaration de revenus de 2010. Vous avez rempli le formulaire IRS 5405 et l’avez joint au formulaire 1040. La plupart des gens l’ont traité comme une facture fiscale qu’ils devaient rembourser lentement.
Ce n’était pas de l’argent gratuit. C’était un prêt sans intérêt.
Puis vint Obama.
L’American Recovery and Reinvestment Act de 2009 a tout changé. Le crédit s’est élargi. Les règles se sont assouplies. Et le plus gros changement ? Vous n’aviez pas à le rembourser. Jamais.
Le gain potentiel est passé à 8 000 $. Du coup, signer sur la ligne pointillée paraissait beaucoup moins risqué. Le gouvernement a cessé de considérer l’incitation comme un prêt et a commencé à la considérer comme une subvention.
Mais comme il s’agit de l’IRS, il y avait des réglementations strictes. Vous ne pouviez pas simplement acheter un bateau et réclamer le crédit. Il fallait répondre à des critères précis.
Nous détaillerons exactement quelles étaient ces règles dans la section suivante.
Pourquoi vous aviez besoin d’une maison pour être admissible aux crédits d’impôt pour les premiers acheteurs
Le krach de 2008 a tout changé. Les gens ont arrêté d’acheter des maisons parce que le risque leur paraissait trop élevé. Le gouvernement est intervenu avec une solution. Le crédit à l’achat d’une première maison a été conçu pour abaisser cet obstacle. Cela ne vous a pas seulement donné de l’argent. Il vous permet de réparer une rénovation que vous ne pourriez pas vous permettre autrement.
Christy Cook l’a acheté en 2009. Elle ne voulait pas d’une nouvelle construction. Elle voulait un endroit plus ancien qui nécessitait des travaux. “Les maisons les plus récentes dans le quartier où nous voulions vivre étaient hors de notre fourchette de prix”, a-t-elle déclaré. Le crédit a payé les réparations. Sans cela, elle serait restée locataire.
Ce n’était pas un cadeau pour les investisseurs. La règle était stricte. Il fallait y vivre. À temps plein. Pas de maisons de vacances. Aucune propriété locative. Si vous achetiez une maison et y viviez, vous pourriez louer une chambre. C’était autorisé. Mais transformer tout cet endroit en vache à lait ? Non éligible.
Qui compte parmi les premiers acheteurs ?
La définition de « première fois » était vague. Il n’était pas nécessaire de n’avoir jamais possédé auparavant. Si vous n’étiez pas propriétaire de maison au cours des trois dernières années, vous étiez admissible. Cela a ouvert la porte à de nombreuses personnes qui avaient vendu leur dernier logement il y a des années.
L’argent variait selon les années. Vous avez reçu 10% du prix d’achat. Le plafond était de 7 500 $ en 2008. Il est passé à 8 000 $ en 2009. Si vous achetez une maison pour 75 000 $ ou plus, vous obtenez le maximum. Des prix plus bas signifiaient moins d’argent. Mais même quelques milliers de dollars suffisent pour les cloisons sèches, la peinture et les revêtements de sol.
Puis vint le tournant. Le gouvernement a ajouté à cette liste les propriétaires de longue date. C’était pour les gens prêts à progresser. L’achat devait avoir lieu après le 6 novembre 2009. Le crédit maximum est tombé à 6 500 $. Vous deviez posséder et vivre dans votre ancienne maison pendant cinq ans. Ces cinq années devaient être consécutives parmi les huit dernières. Si vous avez vécu dans une maison pendant dix ans mais que vous l’avez vendue il y a trois ans, vous avez raté quelque chose. Vous deviez y vivre au moment de votre candidature.
Quelles maisons et quels véhicules sont éligibles ?
Toutes les structures ne comptaient pas. La maison devait être rattachée au terrain. Une fondation permanente était la clé. Maisons unifamiliales. Maisons de ville. Appartements. Des duplex. Mobil-homes. Même les caravanes si elles étaient apposées sur un terrain.
Des camping-cars ? Non, ce sont des biens personnels. Ils ne sont pas liés à la terre. Si vous viviez dans un camping-car, vous pourriez toujours prétendre au statut de premier acheteur. Mais vous ne pouviez pas acheter le camping-car avec le crédit. Il fallait acheter une vraie maison.
Limites de revenus et plages d’élimination progressive
L’argent comptait. Si vous gagniez trop, le crédit disparaissait. Le gouvernement a utilisé une plage d’élimination progressive pour le supprimer progressivement. Vous n’avez pas simplement heurté un mur. Votre crédit diminue progressivement à mesure que vos revenus augmentent.
Pour les achats effectués au plus tard le 6 novembre 2009, les limites étaient strictes. Les couples mariés déposant une demande conjointe avaient une fourchette de 150 000 $ à 170 000 $. Les déclarants uniques devaient payer entre 75 000 et 95 000 dollars. Si vous étiez en dessous du chiffre du bas, vous receviez le montant total. Au dessus du chiffre du haut ? Zéro. Dans la gamme ? Un montant partiel.
Après le 6 novembre 2009, les limites ont augmenté. Les couples mariés pouvaient gagner jusqu’à 245 000 $ avant la disparition du crédit. Les célibataires ont reçu jusqu’à 145 000 $. Ces limites plus élevées ont permis à davantage de familles de la classe moyenne de se qualifier pour la deuxième vague du programme.
Qui a été exclu ?
Certaines personnes ont été complètement bloquées. Les étrangers non résidents ne pouvaient pas prétendre à ce crédit. Les acheteurs qui achètent auprès de parents proches ne le pourraient pas non plus. Parents. Les conjoints. Grands-parents. Enfants. L’IRS ne voulait pas que les familles se contentent de déplacer leurs actifs pour jouer avec le système.
Il y avait aussi des règles strictes concernant la tenue du foyer. Si vous l’avez vendu ou avez cessé de l’utiliser comme résidence principale dans les 36 mois, vous devez rembourser l’argent. Cette règle s’appliquait au crédit de 2009. La version 2008 était différente. Il a été traité comme un prêt sans intérêt. Vous deviez le rembourser en 15 versements annuels égaux. Si vous déménagiez plus tôt, vous deviez payer tous les versements restants en une seule fois.
Mais il y avait une soupape de sécurité. Si vous vendez la maison à perte ou si vous atteignez le seuil de rentabilité, le remboursement pourrait être annulé. Vous n’aviez pas à rembourser le gouvernement si le marché s’effondrait sous vos ordres.
Points pratiques à retenir pour aujourd’hui
Le crédit est parti. Mais la logique demeure. L’achat d’une maison ancienne nécessite de l’argent pour les réparations. Savoir quelles structures sont admissibles aide lors de la visualisation des propriétés. Un mobil home à terre pourrait faire l’affaire. Ce n’est pas le cas d’un camping-car garé. Les limites de revenu évoluent avec le temps, alors vérifiez toujours les règles actuelles pour connaître toute nouvelle incitation.
« Nous avons choisi d’acheter une maison plus ancienne, alors le crédit d’impôt nous a aidé à réparer certaines choses qui nécessitaient une attention particulière, ce que nous n’aurions pas pu faire autrement. » -Christy Cook
Le programme ciblait des acheteurs spécifiques à un moment précis. Ce n’était pas une subvention universelle. Il s’agissait d’une mesure de relance ciblée. Comprendre comment cela a fonctionné permet d’expliquer pourquoi certains quartiers ont connu des rénovations soudaines tandis que d’autres sont restés statiques.
Si vous regardez une maison maintenant, vérifiez les fondations. Vérifiez le titre. Et vérifiez vos revenus par rapport aux changements actuels du code des impôts. Les règles sont différentes aujourd’hui. Mais le besoin de fonds de réparation reste réel.
Les conséquences immédiates du crédit d’impôt
Le débat sur la question de savoir si le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison a été un triomphe ou un effondrement n’est pas binaire. C’est compliqué. Le gouvernement américain a injecté 16,2 milliards de dollars dans ce fonds. 2,3 millions de personnes se sont lancées dans cette démarche. Le Centre de recherche économique et politique (CEPR) note que les ventes ont augmenté. Les prix se sont légèrement stabilisés. Le programme a ensuite expiré en avril 2010.
La gueule de bois était réelle.
Parce que tant d’acheteurs se sont précipités sur le marché pour respecter l’échéance, ils ont vidé le bassin de parties intéressées pour le reste de 2010 et 2011. Lorsque le crédit a disparu, la demande s’est évaporée. Les prix de l’immobilier ont encore chuté de 8,4 % entre le deuxième trimestre 2010 et la fin 2011. La baisse ne s’est pas arrêtée là. Cela s’est prolongé jusqu’en 2012.
Certains experts affirment que le crédit a maintenu des prix artificiels. Les vendeurs qui auraient pu faire face à un krach ont pu sortir à des tarifs gonflés. Les acheteurs ont payé plus que ce qu’ils auraient autrement payé. Les prêteurs hypothécaires ont également gagné. Ils ont évité le casse-tête lié au traitement des ventes à découvert. Les constructeurs d’habitations en ont également profité, vendant leurs logements avant que la bulle ne se dégonfle complètement.
Mais pour les particuliers, le calcul était plus risqué. Ceux qui ont dû déménager dans les trois ans devaient rembourser l’argent. Ceux qui ont perdu leur emploi n’ont pas pu effectuer même de modestes paiements. L’accord a mal tourné pour des dizaines de personnes.
D’autres encore ont trouvé la clarté. Ryan O’Neill a acheté une maison dans la région d’Atlanta en 2010. Elle note que sans le crédit, elle aurait pu attendre un partenaire. “Cela m’a permis d’acheter une maison toute seule, ce qui m’a donné beaucoup de pouvoir”, dit-elle. Si le marché évolue progressivement à la hausse, ces premiers acheteurs pourraient encore en profiter.
Alternatives au niveau des États aux crédits fédéraux
Si la fenêtre fédérale est fermée, regardez localement. De nombreux États proposent des programmes d’aide à l’achat d’une première maison. Ce ne sont pas les mêmes que le crédit d’impôt fédéral, mais ils ont un objectif similaire. Ils réduisent les coûts initiaux. Ils abaissent les taux d’intérêt. Ils rendent l’accession à la propriété possible pour les personnes qui ont raté le bateau fédéral.
La recherche n’est pas négociable ici. Vous devez savoir ce que propose votre état. Certains États offrent une aide au versement d’un acompte. D’autres offrent des crédits d’impôt ou des conditions de prêt avantageuses. La variété est large. Une clôture blanche en banlieue peut nécessiter des outils différents de ceux d’un condo urbain à l’horizon.
L’huile de coude est toujours de mise. Vous devez approfondir les critères d’éligibilité. Des limites de revenus s’appliquent. Des restrictions de type de propriété existent. L’emplacement compte. Vous ne pouvez pas présumer qu’un programme est disponible simplement parce qu’il existait l’année dernière. Les politiques changent. Le financement est épuisé.
Commencez par le site Web de l’agence de financement du logement de votre État. Recherchez les « programmes d’accession à la propriété » ou « l’aide au versement initial ». Vérifiez les structures de subvention et de prêt. Les subventions n’ont pas besoin d’être remboursées. Les prêts sont souvent assortis de conditions de paiement différées. Les deux contribuent à la trésorerie.
Coûts des matériaux et préparation des outils
L’accession à la propriété change la façon dont vous percevez l’argent. Cela change la façon dont vous manipulez les outils. Si vous envisagez d’effectuer des réparations par vous-même pour économiser sur les coûts de l’entrepreneur, votre boîte à outils doit être solide. Vous n’achetez pas seulement une maison. Vous conservez un actif.
L’équipement de sécurité n’est pas facultatif. Des lunettes. Gants. Respirateurs si vous avez affaire à une vieille isolation ou à des cloisons sèches. L’amiante est toujours présente dans les maisons construites avant 1980. La peinture au plomb est courante dans les maisons construites avant 1978. Testez-les avant de commencer à brandir un marteau.
Les outils de base incluent :
– Une perceuse sans fil avec différentes tailles d’embouts
– Un niveau pour s’assurer que les étagères et les luminaires sont droits
– Une scie circulaire pour couper du bois
– Un détecteur de montants pour éviter les fils et canalisations électriques
– Une scie alternative pour les travaux de démolition
Les coûts des matériaux fluctuent. Les prix du bois grimpent pendant les booms de la construction. Les plaques de plâtre peuvent se déformer dans les climats humides. Achetez des matériaux lorsque les prix sont stables. Rangez-les correctement. Gardez les cloisons sèches hors des sols en béton pour éviter l’absorption d’humidité.
Où trouver des ressources locales
Trouver le bon programme dépend de l’endroit où vous vivez. Les zones urbaines ont souvent des initiatives spécifiques pour la revitalisation du centre-ville. Les zones rurales pourraient se concentrer sur l’amélioration des infrastructures. Votre agence locale de logement est le point de départ.
Recherchez « assistance à l’achat d’une première maison par l’État » suivi du nom de votre État.
