Był czas, gdy kupno ziemi wiązało się z wbiciem kołka w ziemię i wycięciem pobliskich drzew. Tylko. Okrutny. Bezpośrednio. Dzisiaj? To labirynt umów, żargonu i zagrożeń hipotecznych, których celem jest zatrzymanie Cię w roli najemcy.
Rząd zauważył paraliż. W 2008 roku rynek nieruchomości przeżywał załamanie. Budowlańcy tracili pieniądze jak rzeka. Dostawcy zbankrutowali. Odpowiedzią była ulga podatkowa dla osób kupujących dom po raz pierwszy. Nazwijmy to wersją 1.0.
Wprowadzony przez prezydenta George’a W. Busha jako część ustawy o mieszkalnictwie i ożywieniu gospodarczym z 2008 roku, jego cel był prosty: wyciągnąć ludzi z kanap i przenieść się do domów. Okno docelowe było wąskie. Transakcja musiała zostać zamknięta w okresie od 8 kwietnia 2008 do 1 stycznia 2009.
Ale tu jest haczyk. To nie były darmowe pieniądze. Była to pożyczka nieoprocentowana.
Jeśli zaciągnąłeś pożyczkę w maksymalnej wysokości 7500 zł, otrzymałeś ją natychmiast. Następnie trzeba było je spłacić w ciągu 15 lat. To 500 dolarów rocznie, począwszy od zeznania podatkowego za 2010 rok. Wypełniłeś formularz IRS 5405 i załączyłeś go do formularza 1040. Większość ludzi myślała o tym jak o rachunku podatkowym, który należy spłacać powoli.
To nie były darmowe pieniądze. Była to pożyczka nieoprocentowana.
Potem przyszedł Obama.
Amerykańska ustawa o odbudowie i reinwestycji z 2009 roku zmieniła wszystko. Pożyczka została przedłużona. Zasady zostały złagodzone. A najważniejsza zmiana? Nie trzeba było go zwracać. Nigdy.
Potencjalna wypłata wzrosła do 8 000 dolarów. Nagle podpisanie traktatu wydało się znacznie mniej ryzykowne. Rząd przestał traktować bodziec jako pożyczkę, a zaczął traktować go jako dotację.
Ale ponieważ jest to IRS (Internal Revenue Service), obowiązywały surowe zasady. Nie można było po prostu kupić łodzi i ubiegać się o pożyczkę. Trzeba było spełnić określone kryteria.
W następnej sekcji omówimy szczegółowo, jakie dokładnie były te zasady.
Dlaczego potrzebujesz domu, aby uzyskać ulgę podatkową dla kupującego po raz pierwszy
Katastrofa z 2008 roku zmieniła wszystko. Ludzie przestali kupować domy, ponieważ ryzyko wydawało się zbyt wysokie. Rząd interweniował, aby naprawić sytuację. Odliczenie kupującego dom zostało po raz pierwszy zaprojektowane w celu obniżenia tej bariery. Nie tylko dał ci pieniądze. Pozwoliło ci to wyremontować dom, który wymagał napraw, na które inaczej nie byłoby cię stać.
Christy Cook kupiła dom w 2009 roku. Nie chciała nowej budowy. Chciała stary dom, który wymagał remontu. „Nowe domy w okolicy, w której chcieliśmy mieszkać, były poza naszym przedziałem cenowym” – powiedziała. Odliczenie za naprawę. Bez niego nadal wynajmowałaby mieszkanie.
To nie była ulotka dla inwestorów. Zasada była surowa. Musiałeś tam mieszkać. Na bieżąco. Brak domów wakacyjnych. Brak nieruchomości do wynajęcia. Jeśli kupiłeś dom i mieszkałeś w nim, mógłbyś wynająć pokój. To było dozwolone. Ale zamienić cały dom w źródło dochodu? Nie kwalifikujesz się (nie masz prawa do odliczenia).
Kogo uznawano za kupującego po raz pierwszy?
Definicja „pierwszego razu” była dość szeroka. Nie musisz nigdy wcześniej posiadać nieruchomości. Jeśli nie posiadałeś domu w ciągu ostatnich trzech lat, kwalifikowałeś się do odliczenia. Otworzyło to drzwi wielu osobom, które sprzedały swój ostatni dom wiele lat temu.
Kwota była zróżnicowana w zależności od roku. Otrzymałeś 10% ceny zakupu. W 2008 r. limit wynosił 7500 dolarów. W 2009 r. wzrósł do 8000 dolarów. Jeśli kupiłeś dom za 75 000 USD lub więcej, otrzymałeś maksymalną kwotę. Niższe ceny oznaczały mniej pieniędzy. Ale nawet kilka tysięcy dolarów pomaga w przypadku płyt kartonowo-gipsowych, farb i podłóg.
Potem nastąpiła zmiana. Rząd dodał do programu długoterminowych właścicieli domów. To było przeznaczone dla osób gotowych przenieść się do większego mieszkania. Zakup musiał nastąpić po 6 listopada 2009 r. Maksymalne odliczenie spadło do 6500 USD. Musiałeś być właścicielem starego domu i mieszkać w nim przez pięć lat. Te pięć lat miało trwać nieprzerwanie przez ostatnie osiem lat. Jeśli mieszkałeś w tym domu przez dziesięć lat, ale sprzedałeś go trzy lata temu, nie kwalifikowałeś się. Musiałeś tam mieszkać w momencie składania wniosku.
Które domy i pojazdy spełniły kryteria?
Nie każda konstrukcja została uznana za odpowiednią. Dom musi być zakotwiony w podłożu. Kluczowym czynnikiem było posiadanie stałego fundamentu. Domy jednorodzinne. Kamienice. Mieszkanie. Dwupoziomowe. Domy mobilne. Nawet przyczepy podróżne, jeśli były przymocowane do kawałka ziemi.
Samochody kempingowe (RV)? Nie. Są własnością osobistą. Nie są przywiązani do ziemi. Jeśli mieszkałeś w kamperze, nadal możesz kwalifikować się jako kupujący po raz pierwszy. Ale nie można było kupić kampera korzystając z odliczenia. Powinieneś był kupić prawdziwy dom.
Limity dochodów i zakresy wycofywania
Pieniądze miały znaczenie. Jeśli zarobiłeś za dużo, odliczenie zniknęło. Aby stopniowo wycofywać odliczenia, rząd zastosował zakres wycofywania. Nie tylko uderzyłeś w ścianę. Twoje odliczenie zmniejszało się stopniowo wraz ze wzrostem dochodów.
W przypadku zakupów dokonanych do 6 listopada 2009 r. limity były surowe. W przypadku małżeństw składających wspólnie wniosek zakres wynosił od 150 000 do 170 000 dolarów. Dla pojedynczych płatników waha się od 75 000 do 95 000 dolarów. Jeśli Twój dochód był poniżej dolnego limitu, otrzymałeś pełną kwotę. Powyżej górnej granicy? Zero. W zasięgu? Częściowa kwota.
Po 6 listopada 2009 roku limity uległy zwiększeniu. Pary małżeńskie mogły zarobić do 245 000 dolarów, zanim zniknęłyby odliczenia. Pojedynczy płatnicy – do 145 000 dolarów. Te wyższe limity pozwoliły większej liczbie rodzin z klasy średniej zakwalifikować się do drugiej fali programu.
Kto został wykluczony?
Niektóre osoby zostały całkowicie zablokowane. Cudzoziemcy niebędący rezydentami nie mogli ubiegać się o odliczenie. Wykluczono także nabywców nabywających nieruchomości od bliskich krewnych. Rodzice. Małżonkowie. Dziadkowie. Dzieci. IRS nie chciał, aby rodziny po prostu redystrybuowały aktywa, aby oszukać system.
Obowiązywały także surowe zasady dotyczące konserwacji domu. Jeśli w ciągu 36 miesięcy sprzedałeś go lub przestałeś używać jako głównego miejsca zamieszkania, miałeś obowiązek zwrócić pieniądze. Zasada ta miała zastosowanie do odliczenia za 2009 rok. Wersja z 2008 roku była inna. Traktowano to jako nieoprocentowaną pożyczkę. Trzeba było go spłacać w równych rocznych ratach przez 15 lat. Jeśli przeprowadziłeś się wcześniej, musiałeś zapłacić wszystkie pozostałe płatności od razu.
Ale istniał mechanizm bezpieczeństwa. Jeśli sprzedałeś dom ze stratą lub osiągnął próg rentowności, zwrot pieniędzy może zostać wybaczony. Nie musiałeś płacić rządowi, jeśli rynek się pod tobą załamał.
Praktyczne wnioski na dziś
Nie ma już odliczenia. Ale logika pozostaje. Kupno starego domu wymaga pieniędzy na remont. Wiedza o tym, które projekty są odpowiednie, pomaga podczas kontroli nieruchomości. Odpowiedni może być dom mobilny na lądzie. Zaparkowany samochód kempingowy nie. Limity dochodów zmieniają się z biegiem czasu, dlatego zawsze sprawdzaj aktualne zasady pod kątem nowych zachęt.
„Zdecydowaliśmy się kupić starszy dom, więc ulga podatkowa pomogła nam naprawić pewne rzeczy, które wymagały uwagi, a których inaczej nie bylibyśmy w stanie zrobić.” — Christy Cook
Program skierowany był do konkretnych nabywców w określonym czasie. Nie była to dotacja powszechna. Był to ukierunkowany środek motywacyjny. Zrozumienie, jak to działało, pomaga wyjaśnić, dlaczego w niektórych obszarach nastąpił gwałtowny wzrost liczby remontów, podczas gdy w innych pozostały one niezmienione.
Jeśli obecnie zastanawiasz się nad domem, sprawdź fundamenty. Sprawdź własność. I sprawdź swoje dochody pod kątem aktualnych zmian w kodeksie podatkowym. Dziś zasady są inne. Ale zapotrzebowanie na środki na naprawy jest nadal realne.
Natychmiastowe skutki ulgi podatkowej
Debata na temat tego, czy ulga podatkowa dla osób kupujących dom po raz pierwszy była triumfem, czy porażką, nie jest debatą binarną. Wszystko jest znacznie bardziej skomplikowane. Rząd USA przeznaczył na tę pulę 16,2 miliarda dolarów. Przyłączyło się do niego 2,3 miliona ludzi. Centrum Badań Ekonomicznych i Politycznych (CEPR) zauważa, że sprzedaż nieznacznie wzrosła. Ceny nieco się ustabilizowały. Następnie program zakończył się w kwietniu 2010 roku.
Kac okazał się prawdziwy.
Ponieważ tak wielu nabywców spieszyło się na rynek, aby dotrzymać terminu, pula zainteresowanych stron wyczerpała się na pozostałą część lat 2010 i 2011. Kiedy zniknął kredyt, popyt wyparował. Ceny domów spadły o kolejne 8,4% w drugim kwartale 2010 r. i na koniec 2011 r. Spadek nie zakończył się na tym. Trwało to do 2012 roku.
Niektórzy eksperci twierdzą, że kredyt sztucznie wspiera ceny. Sprzedawcy, którym groził krach na rynku, potrafili się z niego wydostać po zawyżonych stopach procentowych. Kupujący zapłacili więcej, niż zapłaciliby w innym przypadku. Skorzystali także kredytodawcy hipoteczni. Uniknęli bólu głowy związanego z przetwarzaniem transakcji krótkiej sprzedaży. Firmy budujące domy również skorzystały na sprzedaży mieszkań, zanim bańka całkowicie pękła.
Ale w przypadku osób prywatnych matematyka była bardziej ryzykowna. Ci, którzy zostali zmuszeni do przeprowadzki w ciągu trzech lat, musieli zwrócić pieniądze. Tym, którzy stracili pracę, brakowało środków na choćby skromne płatności. Transakcja poszła do kosza dla kilkudziesięciu osób.
Jednak inne zyskały jasność. Ryan O’Neill kupił dom w okolicach Atlanty w 2010 roku. Zauważa, że gdyby nie kredyt, mogłaby czekać na partnera. „Dzięki temu mogłam kupić dom na własną rękę, co bardzo mnie wzmocniło” – mówi. Jeśli tendencje rynkowe będą stopniowo wzrastać, ci pierwsi nabywcy nadal będą mogli osiągnąć zysk.
Alternatywy dla pożyczek federalnych
Jeśli okno federalne jest zamknięte, spójrz na adres lokalny. Wiele stanów oferuje programy pomagające osobom kupującym dom po raz pierwszy wejść na rynek. Nie są one tym samym, co federalne ulgi podatkowe, ale służą podobnemu celowi. Obniżają koszty początkowe. Obniżają stopy procentowe. Dzięki nim posiadanie domu staje się dostępne dla tych, którzy przegapili możliwości federalne.
Badania są tutaj koniecznością. Musisz wiedzieć, co oferuje twoje państwo. Niektóre stany zapewniają pomoc w postaci zaliczki. Inni oferują ulgi podatkowe lub korzystne warunki pożyczki. Wybór jest szeroki. Biały płot na przedmieściach może wymagać innych narzędzi niż miejskie mieszkanie w wieżowcu.
Będziemy musieli się pocić. Musisz zrozumieć kryteria kwalifikowalności. Obowiązują ograniczenia dotyczące dochodów. Istnieją ograniczenia dotyczące rodzaju nieruchomości. Lokalizacja jest ważna. Nie można zakładać, że program jest dostępny tylko dlatego, że istniał w zeszłym roku. Politycy się zmieniają. Fundusze się wyczerpują.
Zacznij od strony internetowej agencji finansowania mieszkalnictwa w swoim stanie. Poszukaj „programów dla osób kupujących dom po raz pierwszy” lub „pomocy w zaliczce”. Sprawdź strukturę: dotacja lub pożyczka. Dotacji nie trzeba zwracać. Kredyty często mają odroczony termin płatności. Obie opcje pomagają w przepływie środków pieniężnych.
Koszty materiałów i przygotowanie narzędzi
Posiadanie domu zmienia sposób, w jaki patrzysz na pieniądze. Zmienia sposób, w jaki obchodzisz się z narzędziami. Jeśli planujesz samodzielne naprawy, aby zaoszczędzić na opłatach wykonawcy, Twój zestaw narzędzi musi być niezawodny. Nie tylko kupujesz dom. Obsługujesz zasób.
Sprzęt ochrony osobistej nie jest opcjonalny. Okulary. Rękawice. Respiratory, jeśli masz do czynienia ze starą izolacją lub płytą gipsowo-kartonową. Azbest jest nadal obecny w domach wybudowanych przed 1980 r. Farba ołowiowa jest powszechna w domach wybudowanych przed 1978 r. Przed machnięciem młotkiem sprawdź obecność tych substancji.
Podstawowe narzędzia obejmują:
– Wiertarka akumulatorowa z zestawem wierteł o różnych rozmiarach
– Wypoziomuj, aby zapewnić proste ustawienie półek i osprzętu
– Piła tarczowa do cięcia drewna
– Wyszukiwarka kołków drewnianych, aby uniknąć przewodów i rur elektrycznych
– Piła tnąca (piła szablasta) do prac demontażowych
Ceny materiałów się zmieniają. Ceny drewna gwałtownie rosną w okresie boomu budowlanego. Arkusze płyt kartonowo-gipsowych mogą się wypaczać w wilgotnym klimacie. Kupuj materiały, gdy ceny są stabilne. Przechowuj je prawidłowo. Trzymaj płyty gipsowo-kartonowe z dala od betonowych podłóg, aby zapobiec wchłanianiu wilgoci.
Gdzie znaleźć lokalne zasoby
Znalezienie odpowiedniego programu zależy od tego, gdzie mieszkasz. Na obszarach miejskich często podejmowane są konkretne inicjatywy rewitalizacji śródmieścia. Na obszarach wiejskich można położyć nacisk na poprawę infrastruktury. Punktem wyjścia jest lokalny urząd ds. mieszkalnictwa.
Wyszukaj „stanowa pomoc dla kupującego pierwszy dom”, dodając nazwę swojego stanu.
